[카이]필사#51_부동산 Q&A_250509

부동산 Q&A

1. 매물털기
   1년간 부산,대구를 집중적으로 앞마당 늘렸다.
   매물털기를 각기 다른 단지를 털어 가장 조건이 좋은 매물들끼리 비교하는게 맞나?

ㄱ 단지의 a,(b,c) 매물 vs ㄴ 단지의 d(e,f)매물
* 괄호는 후보 매물중에서 차순위 표시

1. 맞다면 하루안에 ㄱ,ㄴ 단지의 예약 매물들을 보고 각 최상위 조건끼리 비교해서 네고하는건지, 일정을 나눠서 각 다른날에 한 단지씩 집중하는지?
2. 2번의 두번째 질문이 맞다면 ㄱ 단지(예시)를 하루동안 가능한 모든 물건을 예약해서 보는건지, 한 두 부동산만 예약하고 그 외에는 장부물건을 찾기 위해 워크인에 집중하는건지?
3. 후보 물건이 top2가 부산, 대구 각각 있다면 왔다갔다해야하나?(부사님꼐 매물 저울질은 부동산사장님이 다른 후보단지를 알고 있어야 효과가 있다고 들었다)

재이리님 답변

https://m.cafe.naver.com/wecando7/11416124

1. 지역 내 투자가능성 있는 우선수위 단지 3~4개 정하기
   - 전임을 통해 단지내 매물을 상상가(상황 / 상태 / 가격)을 정리하기
   (투자 1~3등에 해당하는 우선순위는 등기부등본 미리 확인해보기)
2. 매물 스케줄
   - 오후 5시전까지 2~3시간 간격으로 진행
   - 많은 매물 / 최저가 매물 가지고 있는 부동산
   - 투자가능성 높은 단지 오전 예약 / 마지막 타임 현장 매물 예약
   - 지방 +3,000만원 / 수도권 +5,000만원까지
3. 방문 이후
   - 00단지 투자 매물 몇개 봤다. 가격 협상 가능하면 바로 투자하려고 한다. 물어볼것. 매물 언제 내놓았는지, 가격협상 여부, 시기, 가능 금액 , 물건 파는 이유, 실거래 안찍힌거 있는지 여부
   - 전세 매물 파악 - 집상태, 입주시기, 0.0억에 나가는지? 전세 대기자 여부, 전세 예정 매물여부
4. 가기 전
   - 부사님 바로 전화하면서 0.0억에 (목표매수가) 가능 매물 있거나 전세대기자 생기면 바로 전화주세요! + 맑은눈 광인!!! 확신드리기!

깨.

1. 발품을 파는것도 중요하지만 손품을 팔면서 현장에서 시간을 절약하고 미리 아는 것들이 중요하다. 등기부등본을 미리 확인해보기!

적. 

1. 투자가능성 우선수위 3~4개 아침시간에 우선적으로 보기
2. 전임을 통해 상상가를 정리해보면서 나만의 우선순위를 해보는것
3. 마지막 타임 현장 매임 도전
4. 가기전에 전화걸면서 목표매수가 얘기하기!

멤생이님 답변

1. 가장 조건 좋은 매물끼리 비교하는게 맞다. 결국 투자는 여러가지 매물중에서 우선은 1개만 선택하는 과정이다. 
2. 일정 - 최대한 빠른 기간동안 매물 함께 비교하는게 좋다. 지역적으로 거리가 있는 경우 한계가 있을 수 있지만, 매물간 시차가 발생하지 않게 보는게 좋을 것 같다. 두 지역을 보지만, 실거주로 생각하시는 분은 그 단지만 보고 있기에 조금만 시간이 밀려도 매물을 놓칠 수 있다.
3. 투자를 위해 부동산을 돌아다니는 것은 나에게 맞는 어떤 물건을 찾기 위해서이다. 예약은 보고 싶은 매물을 볼 수 있다. 워크인은 시간이 적게 걸리지만 시간이 안되면 볼 수없다. 워크인을 포함한 계획이 투자에 더 도움이 되었다.
4. 최대한 빠른 시일 내 왔다갔다 해야한다.

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기존 세입자 만기 퇴거 관련 문의

본.

1. 기존 세입자 > 갱신 x ,집 매수 후 만기일 퇴거
   세입자 전세대출 여부 확인(현금)
2. 전세금 반환 X > 만기 전 세입자 들이려고 함(대출이 없으니 먼저 내보내도 되는건가?) 전세반환대출을 받을 경우 만기일 전에 신청해도 되는지?
3. 새 세입자 구한 경우, 기존세입자에게 보증금 10% 돌려주고,
   잔금날 기존세입자에게 나머지 전세보증금 전체를 돌려주는건지?

후바이님 답변

1. 전세보증보험은 임대인의 동의가 없이도 가입 가능하다.
   가입여부와 관계없이 반환의무는 있다.
2. 통상심사와 실행까지 일주일 정도 시간이 걸리나, 더 일찍 준비해두기. 이유 : 대출승인과 실행일은 다르다. 미리 승인 받아두라. 전세반환대출 심사 기간이 길어질 경우 생활안정자금대출 고려해보기!
3. 반환의무는 계약 기간내에 반환해주기.상호협의로는 앞당길 수 있다. 
   다만, 기존임차인의 적극적인 협조가 있어야 새 임차인을 구할 수 있다. 

브롬톤님 답변

1. 전세반환대출 15일전에 신청해보기

찬스2님 답변

1. 전세 계약날 10%의 금액을 기존 세입자에게 지급하는 것은 관례인 것으로 알고 있다. 의무는 아니다.
   “재테크 Q&A “근질권 설정 임차인분이 나가시는데 새로운 임차인께 받은 계약금을 달라고 하십니다. 안전한가요” 답변 참고하기.
   
    
2. 의사번복 방지하기 위해 계약 종료 의사표현에 대한 증거금으로 보증금 일부를 임차인에게 반환하기로 하는 사례도 있음
3. 전세대출을 받은 세입자가 요구할 경우, 은행에 반드시 10% 지급 여부 유무를 확인 후 진행해야한다.(은행에 따라 계약금 10%는 임차인에게 지급이 가능한 경우가 있고, 안되는 곳도 있다) 통상적으로 전세대출한 경우 채권양도통지서 혹은 질권설정통지서를 임대인에게 발송하여 대출유무를 알 수 있다.

> 전세계약날 10% 기존 임차인에게 무조건 줄 의무는 없다. 이걸 새임차인과 계약날 지급하는 카드로 써보자.

> 대출의 종류는 여러가지가 있다. 전세반환대출, 생활안정자금 대출 / 채권양도통지서, 질권설정통지서 등등 대출을 한번 정리해보기.