[서울투자 기초반 25기19조] 권유디님 1주차 강의후기(투자는 시간의 축적이다!)

22년9월부터 현재까지 25년5월은 하락장이다.

상승,전고점넘은 단지,보합,하락하는단지를 봐도 되는데 가치좋은 단지를 보는것이다(전제조건)

서울의 있는 모든단지는 다오른다(현재시점>>부산은 나중의 서울의 미래이다>>노인인구 점점증가

상승하는단지를 보고 너무조급해하지말자(지금현재시장은 조금무리해서 투자를해도좋은시기이다>>신용대출X)

투자는 점이아니라 선이다(투자=보유)

투자는 내감정에 대한 변화가 없어야 진정한투자이다(그아파트가 가치를 찾아갈때 까지)

내가 보유해서 즐겁게 내가 투자한기간을 버티려면 투자한 아파트의 가치를 알아야한다.

투자한 아파트의 가치를 알기위해서 임장과 임장보고서를 쓰는 것이다.

최고의 투자를 하기위해 계속생각하고찾기보다 최선의투자를 하는것이 중요하다.

월부에서 정의한 내용은 강남에서 1시간이내로 들어오는지역을 서울이라고 정의한다.

내투자금에서 할수있는것중에서 가장좋은것을 하는시기이다

대출규제>>매매가하락,완화정책>>매매가상승(23년이후 반복되는 패턴이다)

내가왜 서울에 투자하려고 하는지 이유를 알아야한다.

하락장이되면 내가산단지가 더빠질수도 있지만 10~20년뒤 가치상승은 훨씬더 높다

결과는 호가도아닌 매수도아닌 매도가 최종결과이다.

내투자금 계획한 주택수에따라서 어떠한 아파트를 선택하는게 좋은지 골라서한다.

매매가=땅, 전세=연식

1급지는 동남권이다 한강 강남권에 핵심지역 학군 환경 모든걸 다가지고 있다 강남서초송파용산

2급지는 핵심입지 요소2가지를 갖춘지역이다.

5급지는 경기도에 수요를 빼앗길수있는 급지이다.(주변경기도와 수요를 경쟁하는지역)

흑석청호나동양도 같이 눈여겨 봐야한다.(환경적인측면만 배제)

아파트가 몰려있는 지역이 핵심입지요소를 넘어설수있는환경이있는지역이있다(서대문(가재울),은평(수색,증산 뉴타운)

강서구는 전세가 없다 전세수요가 탄탄하다.(예전판교와 비슷한 환경=마곡)

수색증산과 가재울은  10년후를 봤을때 다음상승장일때 매도를 생각해야한다.(왜??)>>교통X
근데 만일 획기적인 노선이 들어와서 교통이 해소된다면??

4급지는 전세가율높아졌을때 매매가는 올라가고 전세가 내려가면 매매가 내려가는 패턴을 보임

현재 관악구는  싼편이다(강남과의접근성좋다)>>아파트가 균질하지 못함

물리적인 위치(거리)는 2개로 구분해라( 강남,한강)>>ex)영등포구가비싼이유는 한강을 끼고있기때문에

5급지는 핵심입지요소 한가지로 경기도와 경쟁을 하는서울의 하위급지

관악구의 e편한세상 서울대입구(아파트자체가 브랜드화,관악구대장)는 위치적으로는 5급지를 형성

마포의 위상을 가지기까지 아직 10년이 안되었다.

은평뉴타운은 경기도 덕양구의 지축과 덕은항동지역이 압도하기 시작했다.

서울외곽지역은 입지경쟁력이 약한만큼 역세권과 연식에 비중을 높여 투자

광명이 입주가 터져도 신도림은 영향을 덜받는 지역이다.

금천과 중랑은 7호선기준으로 봐야함
현재 금천구와 비교해보면 관악구가 현재싸다는것을 알수있다.
신내택지는 나중에 소액투자 가능성있음(언덕,6호선)>>매매가치고올라가지못함>전세가는 상승가능성있음(거주환경좋음)>>1억미만가능
서울에서 향후 소액으로 투자가능한단지는 노원과중랑구를 눈여겨봐라
노원구가 학군지이긴 하지만 지금 초등학생 수가 줄어들고 있다.
노원구의 핵심입지요소는 택지단지로 이루어진곳이 많다.
노원구는 향후 7호선 역세권위주의단지를 눈여결필요가있다.
하지만 다음사이클 까지는학군으로 접근 은행초,은행중단지는 아직유효
그외 단지는 역세권으로 분석하기
도봉과강북은 환경적인 요소와 택지적인 요소를 보고 판단해라

위치와 입지는 엄연히 다른요소 잘파악해보자(비교평가시)>>ex)평촌은입지적인 요소는 좋지만 위치적인 요소가 좋지않아 4급지를 형성
경기도 5급지는 5000만원으로 소액투자가 가능한 지역이다.
경기도신축=전세가(현금흐름),서울구축=매매가
1~2주택은 경기도아파트보다 서울의 아파트를 투자하는것이좋다
다주택자포지션은 경기도신축투자(전세가상승이더빠르다)
하남은 향후 3호선연장이 되었을때  하남이 아닌지역이 될것이다(위례,감일,거여,마천과 같이 미래 신도시가 될가능성이있다
강동의 9호선 경기도의 구리를 신분당선이생기기전과후를 비교해 적용할줄알아야 한다.
살수있다면 대장단지 84를 사야한다(경기도)
투자시 구축아파트가 해당지역의 대장인가를 먼저봐라!
3급지의 구축VS 4급지의구축대장(사람들이 모이는단지이다)
내가 가진투자금으로 가장좋은단지를 하는것이다.
투자는 한끗차이다=하는것이다
서울&경기내4급지내에신축+구축과 300세대이상의 모든단지는 가치성장투자이다.
내투자금으로 가능단지를 정리 
그다음 가치를 확인한다.
현재가격수준을 보고 앞으로 나에게 무슨일이 벌어질지 안다.
중층기준으로 이전실거래가 대비싼가??
결과는 매도가-매수가인것이다

적용할점

임장과 임장보고서 작성하면서 최대한 결론까지 해보기

내투자금으로 할수있는 아파트 단지리스트 작성해보기

비교평가 여러단지 비교해보기