[용천길] 서울에서 적정 공급을 계산하는 공식(인구수 X 0.5%)이 통하지 않는 이유

안녕하세요 용천길입니다

저는 이번에 서투기 강의를 듣는데요

놀이터에 리오니님께서 질문을 올려주셨는데 저의 생각을 같이 나눠보고자

글을 쓰게 되었습니다.

제목에서도 썼다시피 서울의 적정 공급을 평가할때 적정 공급을 구하는 공식이 맞지 않는다고

하는데 여기서 질문이 두 가지가 나올 수 있을 것 같습니다.

    1. 왜 공식이 맞지 않는지

    2. 그러면 서울 공급은 어떻게 봐야하는지

하나하나 저의 생각을 말씀드려보겠습니다. 혹시나 제 글을 보시고 다른 의문점이 드신다면

댓글로 남겨주시면 좋을 것 같습니다. (제가 무조건 맞는건 아니니까요 ^^)

 1. 왜 공식이 맞지 않는지

이 부분은 그래도 좀 쉽게 설명이 가능할 것 같습니다.

간단하게 설명드리자면,

서울에 사는 사람은 수도권 내에 어느 곳으로도 이동을 잘 할 수 있기 때문입니다.

그렇다면 데이터로도 나올까요?

호갱노노를 살펴보겠습니다.

서울지역 인구 이동입니다 

그냥 봐서는 잘 모르겠습니다

파란건 인구가 유출되었다 빨간건 인구가 유입되었다 정도 알 수 있겠네요

몇개 구 찍어보겠습니다

가운데 퍼렇게 특이점이 있어 보인 용산구를 찍어봤습니다.

인구가 서울지역 전반에 걸쳐서 고루고루 퍼지는 것을 볼 수 있습니다.

사실 이것만 봐도 용산구에 사는 사람들이 어떤 이유인지는 모르겠지만 

구별 평균 적으로 대략 5%정도 이탈된다 볼 수 있겠습니다.

인구 유출을 봤으니 유입도 보고 싶네요

강동구는 빨간색의 인구 유입이 많아서 찍어봤습니다.

유출보다는 상대적으로 송파,광진,강남 쪽에서 많이 유입된 걸 알 수 있습니다.

인구의 이동(유입, 유출)은 공급과 무슨 관련이 있을까요?

이미 아시는 분들도 있겠지만 다시 한번 정리해서 말씀드리자면

공급이 있다는 것은 아파트를 많이 짓는 다는 것이고

신축 아파트는 사람들이 좋아하기 때문에 그 지역으로 많이 이동을 하게 된다는 것이죠

바로 위에 강동구에 인구의 유입이 많았던 이유는 

말도 많고 탈도 많았던 “올림픽파크 포레온”의 영향이 가장 컸을 것이라는 것이죠

그렇다면 서울지역 공급은 어떻게 봐야 하나요?

사실 이 질문에 대한 명확한 대답을 찾기는 쉽지 않습니다.

하지만 가능성을 가지고 말씀드릴 수는 있을 것 같습니다.

저의 생각은 이렇습니다.

  지역내 공급을 볼때는 

  1. 임장보고서 지역 1군데 공급을 먼저 본다

  2. 서울 전체 공급 중에서 내 임장지역에 영향을 줄만한 공급이 있는지 살펴본다

  3. 내 임장지역에 영향을 줄만한 공급이 있다면 별도로 체크해둔다

그렇다면 서울 전체 공급을 보겠습니다.

3년간 공급이 나오는데요

단지 1개 공급이 2천세대는 되어야 대단지인데 다른 수요까지 끌어들일 정도가 되려면

적어도 5천세대는 되어야 하지 않을까요? 

그렇다면 가장 많은 공급을 보이는 서초구 보겠습니다

 서초구에서 다른 지역에 영향을 줄만한 공급은 “메이플자이” 혹은 “디에이치방배” 정도가 될 것 같습니다.

 서초구는 1급지라 모든 지역에 영향을 주지 않을까 싶습니다. 

 다음은 동대문구 보겠습니다.

 동대문구는 “휘경자이디센시아”와 “이문아이파크자이”가 지역 외에 영향을 줄 것 같습니다.

 하지만 여기는 4급지다보니 3급지 이상 지역에서 넘어오는 수요는 많지 않을 것 같고

 같은 4급지 안에서도 많이 움직이지는 않을 것 같습니다. 

이런 식으로 생각을 해보면 서울 전반적인 공급을 보면서 내 지역에 얼마나 영향을 주는지 

알 수 있을 것이라 생각됩니다.

그렇다면 경기도 공급은요??

눈치 빠르신 분들은 위에 공급지도 보면서 느끼셨을 것 같습니다.

광명,남양주,수정구는 서울 공급에 영향을 안주나??

이 부분도 마찬가지로 살펴보겠습니다.

광명을 예시로 보겠습니다.

광명에는 3천세대 수준 물량이 3개단지,  1500~2000세대 단지가 3개단지 

어마무시한 물량이 들어오네요..

이런 경우에는 최소한 인접지역에는 영향을 주지 않을까 싶습니다.

금천구,관악구,강서구,양천구 방향은 직접적인 영향을 받을 것 같고

그외 서울지역은 직접적은 아니나 간접적으로 영향을 받을 것 같습니다.

제 의견을 들으시고 얼마나 공감이 되실지 모르겠지만 

부동산을 분석하는데 있어서 어떠한 정답은 없기 때문에 

이런 식으로도 생각이 가능하더라 정도로 받아들여주시면 좋을 것 같습니다.

감사합니다