내집마련 전세끼고매매 가계약금 까지 넣은 상태..걱정이 많아서 도와주세요
- 부동산Q&A
- 25.05.17
안녕하세요.
21년도 부터 월부 보면서 쭉 내집마련을 고민하다
이번에 전세끼고 매매를 통해 투자를 해보려고 합니다.
파주쪽에 직업특성상 생활하고, 현재 거주 문제는 별도 비용없이 제공되어 가족들과 생활하고 있지만, 앞으로 언젠가는 내집마련을 통해 살아야 하기 때문에 조금이라도 젊을때 미리미리 시장에 참여하고 언젠가는 내집으로 만들어서 살아보려 하기에 결정하였어요.
제가 가계약 한 아파트는 일산센트럴아이파크 인데,
선호도 높은 (역과 초등학교가 가장 가깝고 뻥뷰가 나오는) 동에 층수도 탑층 하나 아래로 좋습니다. 시세보다 많이 저렴하게 나와서 진짜 여러 매물들 보고 거진 1달동안 고민하며 가계약 했어요. 현재 전세 4.9에 매가 6.3으로 약 2천정도 매매가도 깎았어요. 전세계약은 26년8월 만기이고 갱신권 안쓰신 상태입니다.
그런데 경험이 없는 부모님께서는 자꾸 말리기만 하시고
역전세 가능성과 앞으로 집값이 떨어질 수도 있다는 걱정에 너무 부정적인 말들만 하시고 거진 다툼까지도 있었네요. 저도 모아놓은 돈 약 1.8억 정도 정말 정말 소중하게 생각해서 결정한 것인데 주변에서 걱정하는 소리들로만 가득하니 갑자기 내 결정이 잘못되었나 너무 고민되고 손이 떨려서 잠도 잘 안옵니다. 내집마련, 투자 경험이 없다보니 가격은 싸게 잘 사는 것 같다는 생각은 드나 앞으로의 부동산과 경제 상황의 불확실성 때문에 계약을 포기해야하나..
그냥 모아놓은 돈 1.8억 부모님 말대로 예금과 적금하며 착실히 모아나가는 것이 지금은 더 좋은 결정인가라는 생각도 들며 판단이 흐릿해집니다.
젊은 나이에 아내와 일찍 결혼해서 33살에 곧 초등학교 입학을 앞둔 자녀가 둘 있고 돈도 절약해가며 진짜 뼈를 가는 마음으로 절약하며 열심히 모았습니다.
가계약을 걸어둔 일산 아파트 전세가격이 내려가거나
매매가격이 22년도 처럼 급격히 내려가서 최악의 상황에 전세반환대출도 안될까봐 자신있는 결정을 내리지 못하고 가계약을 걸어둔 상태에서도 계속 고민중입니다.
부모님의 말을 듣자니 나중에 후회할 것 같고, 상황이 앞으로 안좋아진다면 가족들 볼 면목이 없을것 같아요.
1. 26년 8월 까지는 전세계약이 되어 있는데, 1년 사이
22년도 금리 인상때 처럼, 급격하게 전세와 매매가 빠지면서 세입자도 구해지지 않고 , 최악의 상황에 전세반환대출또한 현시점 매수한 시세대로 나오지 않아서 망하는 일은 없겠죠?
부부 합산 소득 전년도 기준 7천, 올해도 비슷할거로 예상
배우자가 전년도-올해 초까지 육아휴직을 했었습니다.
내년 부터는 소득이 8천5백 정도는 잡힐것 같아요.
위기 상황에 대비하기 위해 일단 2천5백정도는 남겨논 상태에서 1.5억정도로 투자와 내집마련 하려는 물건이고,
전세 만기인 내년 8월까지 저축으로 2천 정도, 신용대출
은 제 신용으로만 현재 3천까지 가능 합니다.
22년도 상황이 너무 무서워서 무거운 전세금 들고 있기보다 차라리 지금 시세대로 담보대출 미리 받아놓고 월세로 돌리고 싶은 마음도 있으나 세입자가 갱신권을 사용할 수도 있고 나중에 전세보증반환대출도 매수한 시세대로 나오지 않으면 어떡하나.. 고민만 수도없이 늘어납니다. 정말 손이 떨리는데 제가 너무 성급한 것일 까요.
2. 지금 같은 시기에 갭으로 매수하는 것이 맞는지, 아님 조금더 시장을 지켜보며 더욱 갭이 붙었을때 , 확실한 상승의 에너지가 보일때 매수하는 것이 맞았던것인지 경험이 부족한 탓에 덜컥 가계약금 입금한 스스로가 한심해지기 까지 합니다. 계약을 포기하는 것이 나을까요? 제 소득과 상황에 6억짜리 집을 전세가율만 믿고 무리를 한것은 아닌지 궁금합니다.
본 계약까지 1주일정도 시간이 남아있는데 저보다 경험이 풍부하신 분들의 부디 소중한 답변과 의견 진심으로 부탁드리겠습니다.ㅠㅠ
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댓글
안녕하세요. 세낀 물건을 가계약하셨고, 가계약 전 살펴보지 못한 점들로 인해 이런저런 복잡한 마음이 드시는 것 같습니다. 매물코칭이나 투자코칭이 아무래도 경쟁율이 제법있다보니 한번에 코칭을 받을 수 없어 더 마음이 많이 힘드시겠어요. 그러면서 이런점들은 저라면 살펴볼 것 같습니다. 1) 염려하고 계시는 시장의 급변성에 대하여 22년말 23년초에 있었던 제로금리에서 몇배의 금리인상을 급격히 단행한 시기라던지, 그 이전에 제로금리를 만들어주었던 코로나 유동성 같은 시기가 일상적으로 있을 수 있겠다고 생각하는 것은 개인적으로 너무 리스크를 피하려고 하는 것 같다는 생이 들 것 같습니다. 다시 없으리란 장담은 할 수 없지만, 살면서 길가다 벼락을 맞거나, 살면서 로또에 당첨되거나와 비슷한 확율이지 않을까요? 그러면 예상되는 리스크에 대해 짚어보자면 결국 가격이 될 것 같습니다. 지금의 가격이 얼마나 싼지, 매매가 전세가 모두요. 그렇다면 현재 가격이 싼지 비싼지, 현재 가격에 영향을 줄 수 있는 예측 가능한 요인들은 무엇이 있는지(금리는 예측하기가 어렵겠죠. 인하추세라고 해도 연준과 트럼프 등의 의중을 우리는 알수도 예측 할 수도 없으니까요. 버핏 할아버지도 그러실 것 같네요) 살펴보자면 공급이나 인허가 착공물량등은 예측이 어느정도 가능하고 확인 할 수 있습니다. 그래서 현재 단지가 있는 생활권, 넓게는 구, 조금 더 넓게는 인접하고 있는 시까지 넓혀서 살펴 볼 수 있습니다. 한 개 두개 단지의 입주가 아닌 수천세대 또는 그 이상의 입주나 쳥약이 예정되어 있지 않은지, 또 그 입주 예정인 단지들의 분양가격은 어떠한지를 파악해 관심 또는 보유 단지의 가격에 대해 유추해 볼 수 있겠습니다. 설령 현재의 단지보다 더 북쪽에 위치하고 있는 생활권이나 단지라 하더라도 주요 업무지구와의 접근성이 비슷하거나 더 좋은 단지들도 영향을 주고 받을 수 있습니다. 2) 가격과 가치에 관하여 가격에 영향을 줄 수 있는 입주물량을 살펴 보는 것처럼, 현재 매수 하신 단지와 매매가격이 비슷하면서, 강남, 여의도, 광화문 등 주요 업무지구와 접근성이 더 좋은 단지는 없는지 한번 살펴 보실 수 있겠습니다. 네이버 부동산에서 매매가격을 6억-6.5억으로 설정해두시고 200세대 이상 단지를 살펴보시면 아마 여러 단지가 나올겁니다. 그 단지들의 전고점(이전 최고가격)을 함께 살펴 볼 수도 있습니다. 또 위와 같은 방법으로 매매가격을 살펴보시다보면 전세가격도 함께 살펴 보실 수 있을텐데요. 1.8억의 종잣돈으로 현재 매수 할 수 있는 곳들 중 위에서 말씀드렸던 강남역과 접근성이 더 좋은 단지들이면서 전고점이 더 높게 형성된 단지들은 없는지 살펴 볼 것 같습니다. 그렇게 같은 투자금으로 더 좋은 선택지는 없는지 살펴 볼 수 있습니다. 아니면 아실사이트에서 매매전세갭을 1.5억~2억으로 해두시고 보셔도 어느정도 훑어보실 수 있습니다. 3) 감당 가능 여부와 관련하여 연소득이 부부합산 8천정도라고 하셨고 월 저축액이 어느정도인지 알 수 없습니다만, 내집마련은 '예상이 아닌 예산'에 입각해 감당 가능한 것을 매수해야 망하지 않을 수 있습니다. 또, 그 예산으로 할 수 있는 것중 가장 좋은 것을 매수하였다면, 리브와 바잉을 모두 가져가 볼 수도 있겠죠. 살짝 언급되었지만, 시장의 예측은 아무도 할 수 없습니다. 말씀해주신 코로나, 급격한 금리인상, 누가 예측했겠습니까. 그때만해도 공급이 부족해 폭등은 계속 될거라고 했었죠. 또 금리인상으로 30%40% 빠질 때는 패닉 수준으로 하염없이 계속 빠질 것 같았지만 어느정도 바닥을 찍고 또 반등을 하기도 하였습니다. 투자금 대비 수익을 기대하는 것과, 오를 것이다 내릴 것이다의 예측은 완전히 다르다고 생각합니다. 기대처럼 되지 않는 것과, 예측이 틀린 것은 리스크가 너무 크지 않을까요. 매매 전세 차액을 대출로 매수한 것이 아니고, 모아오신 종잣돈으로 투입할 계획이시라면 두분의 연 소득과, 저축액을 제가 소상알 수 없지만, 연소득 대비 말도 안되게 감당 불가능한 예산 밖의 자산을 매수했다고는 보여지지 않습니다. 다만, 21년부터 월부의 컨텐츠를 보시면서 지내오셨다고 하셨기에 같은 투자금으로 단지 내 뿐 아니라 단지 바깥으로 눈을 도렬 더 좋은 것은 없는지, 일산 뿐 아니라 다른 구에도 없는지, 살펴 본다면 지금 불안하고 혼란스러운 마음이 조금은 덜 하지 않았을까 싶은 마음이 듭니다. 본 계약일이 언제인지 알 수 없지만 그래도 포기하지 마시고, 매일 평일 11시에 있는 매물 코칭을 저는 시도해 볼 것 같습니다. 휴대폰도 준비해두시고, PC도 크롬, 엣지 모두 준비해두시고, 초시계도 준비해두시고 찝찝하면 PC방이라도 저는 가서 준비해 볼 것 같습니다..! 의사 결정에 조금이나마 도움이 되셨길 바랍니다.. 힘내세요. 내집마련도와주세요님,!
