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재건축 vs 리모델링, 정답은 '여기' 있습니다.

  안녕하세요.센스있게쓰자 튜터님 반의후바이입니다.​​​​임장을 하면서 리모델링 이슈가 있는단지를 보면 어떻게들 생각 하시나요?​​​개인적으로 저는 재개발, 재건축처럼기부 채납이나 공공기여 의무가 없어주변의 정주 여건 개선 여지가 적다는 점​​기존 세대수 대비 증가되는일반 분양 물량이 현저해신경써야 하는 공급이 아닌 것 같다는 점​​리모델링 사업에 대한 기대감이 반영된높은 호가와 높은 투자금 등..​​전세 레버리지 투자를 해야하는 나에게지역을 이해하는데 리소스를 빼앗아 가는기피 대상으로 받아들여 왔었습니다.  그래서 단지 임장 때도, 단지 분석 때도중요도를 매우 낮게 생각해 왔었고​시세 트래킹이나 전수 조사 시에도등한 시 하는 경우가 많았습니다.​​오늘은 최근 1기 신도시를 다녀오면서리모델링에 대해서 알게된 점들과바로 잡게 된 생각들을 정리해 보려 합니다.  리모델링이란? 모두 허물고 다시 짓는재건축, 재개발과 달리​리모델링은 아파트의 주 뼈대를 남겨두고세대의 면적을 덧 대어 늘리는 방식의정비 사업으로 이해를 하시면 될 것 같습니다.​​이를 통해1. 기존에 없었던 단지 조경의 개선2. 커뮤니티 센터의 신설3. 지하주차장을 설치(수직증축)4. 세대당 면적 증가(평균 6평)5. 수직, 또는 별동 증축으로 분담금 완화등의 기대 효과를 가집니다.     그리고 재개발, 재건축 하면 떠오르는 이미지.심의 통과 불발, 기부채납 등 공공기여 이견로얄동이나 조망권 차지를 위한 조합 내 갈등 등..더딘 속도가 대표적인 이미지일텐데요.​리모델링은 이 단점을 꽤나 상쇄하는데장, 단점을 살펴보면 다음과 같습니다.​   # 리모델링의 장점) 1. 준공 15년차 이상만 되어도 추진 가능재건축 = 30살 이상 되어야 추진 가능​2. 분담금을 입주시에 낼 수 있어자금 운영이 상대적으로 용이​3. 기부 채납, 임대 세대 건설 등공공기여 의무 없음​4. 어느 진행 단계에서든 매매가 가능​5. 재건축 대비 상대적으로 저렴한 분담금철거 및 골조 시공이 없으므로​6. 초과 이익 환수 의무가 없습니다.​7. 사업 소요 기간이 재건축 보다 짧습니다.재건축 대비 간편한 절차상, 공법상의 특징   # 리모델링의 단점) 1. 3bay, 4bay 등 선호 구조 적용의 어려움안전 상 내력벽 철거를 할 수 없어앞뒤로 길죽한 집이 되므로전체 면적은 넓어지지만 구조가 애매..​2. 신축 아파트 대비 낮은 층고층고를 높히지 못한 상태에서층간 소음 흡음재, 화재 예방 스프링 쿨러 등건설 당시 없었던 의무 시공 사항들의 출현​3. 현저한 일반 분양 물량 (낮은 사업성)수직 증축으로 일반 분양 물량을 늘릴 수 있으나안전 진단을 2차례 받아야 하고,공법도 수평 증축 대비 더 오래 걸려재건축 대비 장점인 속도를 잃게 되며​기존 단지들의 빵이 커지기 때문에별동 증축은 건폐율 여력이 많이 부족하죠.​그래서 대부분의 리모델링 추진은수평증축 + 별동증축 을 선택하게 되고일반 분양 물량이 현저하게 적어사업성에 아쉬움이 있습니다.  4. 재건축 규제 완화 분위기 속아쉬워 지는 속도라는 장점  최근 정부가 발표한 1기 신도시 선도지구리모델링 대비 장점이 많은 재건축이지만아킬레스 건 이었던 속도에 대한 메리트가확보될 것으로 보여지다보니​재건축 대비 규제가 적고 사업 속도가 빨라선택한 리모델링 추진이 아쉬워 진 것이죠. ※ 리모델링을 추진중인 단지들의선도지구 선정 제외 방침도 뼈 아픕니다.​​​5. 분담금 인상 스트레스에 취약하다현저하게 적은 일반 분양 물량으로 인해사업성이 낮다보니 물가 인상, 주 52시간 등당초 추정 분담금보다 늘어난 공사비 부담이재건축 대비 고스란히 조합원에게 전가 됩니다.​선도지구 지정 등 재건축은 용적률 상향 등으로분담금 완화가 기대되는데 말이죠. 새집에 대한 니즈 만으로리모델링이 추진 되었을까? 1기 신도시를 처음으로 임장해보니너무나 균질했고, 모든 인프라가 갖춰져 있었고경사가 아닌 평지라 참 좋았습니다.연식 하나만 빼고 말이죠.​왜 리모델링을 적극적으로 추진해 왔는지도조금은 이해가 되기도 합니다.​​하지만 분담금 대비 일정 수준의 차익이나상승 기대분이 적으면 사업 추진을 위한거주민 동의가 어려울텐데요.​​​​​리모델링 사업 추진 당시 또는 초기의단지별 추정 분담금을 한번 살펴보았습니다.​   서울 리모델링 최대어라 불리우는동작구 사당동의 우극신(우성,극동,신동아)신동아는 동의율 미달로 현재 제외 사업 설명회 당시 추정 분담금이수극동 23평 > 28평 1.24억이수우성2단지, 3단지 23평 > 28평 1.3억 / 신동아4단지 23평 > 28평 1.34억전용58 소유주들 평균 분담금 약 1.3억​​현재 호가)극동 23평 10억우성 3단지 23평 10억우성 2단지 23평 11.2억​인근 신축 및 선호 기축)래미안 로이파크 18년식, 24평 14.5억   리모델링 두번째 대어라 불리우는강동구 암사동의 선사현대 건설사들의 사업설명회 당시 추정 분담금21평 > 26평 2.1억26평 > 30평 2.5억​​현재 호가)선사현대 24평 9.3억​인근 신축 및 선호 기축)래미안 솔베뉴 19년식 24평 13.8억고덕그라시움 19년식 24평 14억    평촌에서 리모델링이 가장 앞서있는목련 2단지 목련 2단지의 사업 초기 추정 분담금14평 조합원 > 2억24평 조합원 > 2.86억​현재 호가)목련 2단지 23평 6.4억​인근 신축 및 선호 기축)평촌더샵센트럴시티 16년식, 24평 9.8억 평촌더샵아이파크 19년식, 24평 8.5억​​현재의 단지 시세와당초 추정 분담금을 더해보면대체적으로 1-2억 정도의 시세 마진.​또는 시세 마진은 미미하더라도더 좋은 입지에 있는 만큼 입주 후추가 상승이 기대가 있었던 것 같습니다.    리모델링 단지들, 앞으로 이렇게 바라보겠습니다. 리모델링 사업이 장기화 됨에 따라짧게는 3년만에, 전용 59 기준​1억 중반~2억 중반 정도였던 분담금이3억 후반~4억 후반까지 올라버렸습니다.​분담금 폭탄 이라는 워딩이괜히 나오는게 아닌 것 같습니다.  분담금이라는 비용적인 문제와사업 추진 기간이 흘러재건축 연한이 도래되는 등 ​리모델링을 추진하던 단지에서사업을 취소시키자거나재건축으로 선회하고자 하는 움직임과​​리모델링 사업을 접자는 목소리가 커져도조합 설립 후 추진 비용 등으로 사용한건설사로부터 받은 금액의 반환 등매몰 비용에 대한 문제도 남게 되는데요.​​돈 때문에 시작했던 사업인데돈 때문에 난감해지는 상황에서추진과 해산 사이 기로에 놓인 겁니다.​​​​​​​HOW, 그러면 어떻게 투자와연결시켜 봐야 할까? ​'삶이 무료하면 정비사업 조합에 가입 해보라''정비 사업은 원수에게 권하라' 라는 말처럼'역시, 정비 사업은 복잡해''돈 버는 사람은 따로 있어''나랑은 관계 없는 영역이겠군' 이라며​원래의 생각이 맞았다는 것으로정리하려는 찰나 아래와 같은기사들을 보게 되었습니다.​  #실망매물​리모델링을 보고 투자로 진입했든그 전부터 보유하며 임대를 놓았든아니면 실거주를 하고 있었든​리모델링이 추진된다면실익보다 손해가 크다는 판단으로시장에 나오게 되는실망 매물들이 있다는 것인데​분담금이 늘어나 부담이 커졌는데주변 선호 신축, 기축들의 시세도사업 초기보다 낮으니시세 상승이나 차익에 대한실익이 낮다고 생각 될 수 있기 때문인데요.​​​그간 임장지와 앞마당에서리모델링 이슈가 있는 단지들을음영처리 해왔던 시간이 떠올랐습니다.  리모델링을 추진 중이군...용적율이 높아 재건축은 안 되나봐..?아쉬워도 추진 하는거라면입지 등으로 인한 생활 편리성이상품 가치에 많이 상쇄되겠군..​내 투자 방향과는 맞지 않겠어.역시 기축에 집중하자..!​가 아니라 시세보다 싸게 살 수 있는기회가 될 수도 있었는데 말이죠.​​정비 사업 이슈로 주변 단지들 대비눌려있거나 하락 거래되었더라도실거주 가치가 있고 생활하기 편해선호되는 단지라면 가격은 다시가치를 찾아 갈 것이기 때문입니다.​​단, 리모델링의 사업 진행 단계에 따라매수 즉시 확정 분담금도 납부해야 하는 경우도 있기 때문에단지 별 진행 단계도 꼭 살펴 보겠습니다.​​분담금을 즉시 납부 하지 않아도 되는단계이면서 거주 편리성과상품 가치가 남아있는 선호되는 단지라면,​우선 순위의 문제이지투자로 바라보지 못 할 사항이아니라는 점을 이번에 배웠습니다.​​​​​'정비 사업은 급지가 낮아질수록정주 여건을 개선 시켜 줄호재로 작용하기 보다악재로 작용되는 경우가 많다'는내용을 말씀해 주셨던빈쓰 튜터님의 월부학교 4강에 대한이해의 폭도 더 넓힐 수 있었습니다.​​신도시와 리모델링 및 정비사업에 대한화두를 던져주시고 생각을 넓힐 수 있게 해주신센스있게쓰자 튜터님 감사합니다 :D     막연하게 리모델링은투자금이 많이 들어간다는 생각​재건축 단지 만큼이나상품 가치도 좋지 못할 것이라는 생각​낮은 상품 가치는 생활 편리성 등좋은 입지를 상쇄 시킬 것이라는 생각​안 될 이유를 찾는 것 만큼이나될 수 있는 이유를 찾는 것​포기할 구실이 아닌해야만 하는 이유를 찾는 태도가​기회를 찾고 잡는투자자의 태도가 아닐까요?                                     

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오기였을까, 끈기였을까 (서울 투자 경험담) [후바이]

안녕하세요. 후바이입니다. 3월인데도 눈이 내리는 날씨네요. 환절기 컨디션 관리 잘 하셔야겠습니다. 오늘은 이번 투자를 하면서 매수 과정에서 느꼈던 점들을 글로 정리해 보려고 합니다. 비슷한 과정 속에 어려움을 겪고 계시거나 앞으로 겪게 되실 단 한분에게라도 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.  확신을 채워 간 과정매물트래킹 24년 4월, 서울 투자와 광역시 2채를 놓고 방향성을 고민하던 끝에 게리롱 튜터님과, 마스터 멘토님을 만나 서울 투자를 하기로 방향을 잡았습니다. 그리고 이전에 해오던 전수조사를 매물 트래킹으로 이어갔습니다. 당시 한 두 분기 뒤에 확정 될 예정이었던 투자금에 +1억의 예산을 설정해 두고 시작하게 되었고 필요에 따라 우선순위를 높혀 지방 전수조사에 힘을 빼기도 했는데요. 전수조사는 그전부터 해 왔지만 앞마당 관리를 위한 전수조사 성격이 강했던 탓인지 현장을 가고 안 가고의 여부를 떠나 뭔가 뚝딱 거리는 느낌이 컸었습니다. 그도 그럴 것이 노트북과 데스크탑이 없으면 저는 투자 물건을 찾지 못하고 당장 투자금이 확정되어도 투자할 수 있는 사람이 아니었더라구요. ㅎㅎㅎ….  실제 투자를 앞두고 계신분들이라면 한 번 돌아보셨으면 좋겠습니다 :D 너무 각 잡고 시세와 물건을 찾으려는 태도가 뿌리 내려 있지 않은지 말이죠. 그리고 매물트래킹이 누적되어 가다보니 이런 점들이 뾰족해 지기 시작했습니다.   #단지꾸러미 매물 트래킹이 누적되어 가다보니 후보 단지 꾸러미들이 하나 둘 씩 너무 자연스럽게 생기기 시작했고 투자금이 1억이나 줄었음에도 꾸러미들을 어렵지 않게 다시 채워 갈 수 있었습니다. #최선의 투자를 늘 알고 있는 상태 매물트래킹이 누적되어 가다보니 전수조사 위주일 때와 달리 전임은 당연하고 정신차려보면 매물 임장을 가 있는 제가 되었습니다. 현장으로 가기까지의 마음이 익숙해진 것 같은데요.그렇게 되면서 단지별 우선순위 외에도 앞마당 중 우선 순위 매물들이 같은 단지에서도 나오기도하였고 실거래가를 따로 보지 않더라도 매물이 들어가고 나오는 것을 웬만한 부사님 만큼이나 알게되고, 어느 지역과 어느 단지가 거래가 더 활발하고, 주춤한지 더 면밀히 파악 할 수 있었습니다. 물론 타겟으로 잡고 있는 앞마당 들에 국한된 일이지, 모든 앞마당에 다 매물트래킹을 할수는 없을 거에요 :)  # 시세스캐닝이 되기 시작 나름 전수조사 전도사였던, 제가 스스로 서울 전수조사를 하지 않기 시작했습니다. 솔직히 전수조사를 해서 나래비를 세워두지 않으면 가격 왜곡이 잘 보이지 않거나 시세가 머리에 긁히지 않았었는데 매일 전수조사를 하고 매물트래킹까지 이어가다보니 시세 스캔이 자연스럽게 되기 시작했습니다. 그렇게 시세 확인을 위한 시간도 많이 줄어들게 되었고 스트레스가 아닌 영역이 되었습니다. 반복에 장사는 없는 것 같더라구요.투자를 앞두고 계시고전수조사를 어느정도 해 오고 계시다면매물트래킹까지 꼭이어가 보셨으면 좋겠습니다.   매물트래킹 이야기를 하려고 글을 쓰기 시작한 것은 아닌데.. 특별한 것은 아니고요.전수 조사 후 저평가된 단지들이 추려지거나 비슷한 단지들이 추려지면 그 단지 내 매물틀 까지도 트래킹 하는 것입니다. 정해진 방법이 있는 것은 아니고 본인이 트래킹하기 편한 방법으로 그리고 다시 들여다 보기에 수월한 방법으로 하시면 됩니다. 이해를 돕기 위해 제가 해 나갔던 방법들을 간단히 첨부해 드리자면  매물트래킹 ver.1 ver.2 ver.3   처음에는 매일 전수조사 후 단지들의 호가를 캡쳐해 긁어두기 시작했고, 그 중 더 매력적인 매물들은 실제 매물 상세까지도 캡쳐해 두고 제 생각과 전임을 통해 알게된 내용들을 함께 적기 시작했습니다.며칠 동안 계속 호가와 상세 매물을 캡쳐하며 생각도 같이 남겨두다보니 매물 리스트 텍스트만 보더라도 어떤 매물인지 인지 할 수 있게 됩니다.   최종 매물트래킹 ver  마지막에는 이렇게 매물트래킹을 계속 해 나갔던 것 같습니다. 그리고 이거 한 장 들고 현장으로 나갔던 것 같아요.매물트래킹에 대해 처음으로 소개해 주셨던 월부천사, 월부천재 월천 반장님 감사합니다 :D보고싶네요!       단지 내 모든 매물에모두 협상을 제안해 보고다음 단지로 넘어가겠어. 그렇게 저는 우선순위 후보 단지들의 모든 매물을 매매, 전세, 월세 구분 없이 정말 모두 다 털기 시작했습니다. 입주 가능 매물에는 네고 의견을, 낮게 세낀 매물에는 보증금 증액 의향을, 전, 월세 물건에는 매매전향 의향을 모두 다 타진해 보았습니다. 이유는 찝찝함을 남기고 넘어가고 싶지 않았기 때문인데 될 법한 가격대의 물건을 더 깎아보고 싶다는 마음과 야망가로 올라온 로얄층의 물건 또는 수리가 잘 된 물건을 최저호가 수준으로 깎아서 매수하고 싶은 마음이었습니다. 광고에 아직 올라가지 않은 물건만이 장부 물건이 아니며 매매 물건만 살 수 있는 것도 아니고 최저가만이 급매는 아니니까요. 제 행동에 폭을 넓혀준 진담님 감사합니다 :D 이렇게 털어가다보니 자연스레 단지 내 매물 상황을 깊지는 않더라도 사장님들 만큼이나, 어쩌면 더 알고 있는 상태가 되었고 자연스레 합이 잘 맞는 사장님과 다른 부동산에서 광고중인 물건을 함께 만들어 보기도 수월해지기 시작했습니다.  돌아보니 주둥이만 들어가면 몸통을 통과시키려는 댕댕이처럼 저도 그런 틈을 찾아보려 했던 것 같습니다. 3개 단지의 모든 매물을 모두 보았고 정말 탈탈 털었습니다만 가슴뛰는 물건은 좀 처럼 만날 수 없었고 가슴 뛰도록 만들기 위한 협상도 마음처럼 되지는 않았습니다.투자자들이 워낙 많이 다니다보니 매도자에겐 매도 우위 시장인냥 받아들여지고 있었기 때문입니다. 그럴 때 매매로 전향되어 깎여나온 전,월세 물건들과 협상 과정에서 가격이 깎인, 하지만 저의 매수 조건에 맞지 않는 물건들을 실거주자 또는 목표 매수가격이 높은 투자자가 매수해 갈 때는 내 제안으로 생긴 앵커링 때문에 남 좋은 일을 하게되는 것 같아 마음이 참 힘들었습니다. 엄밀히 말해 내 물건이 아닌 것인데도 말이죠.  조금 더 자세한 매물 털이 좌충우돌은 아래 글을 참고해 보시면 좋겠습니다.https://cafe.naver.com/wecando7/11325579       장부 물건은 부사님만의전유 물이 아닐 수도 있습니다. 그러던 중 어렵게 계약 직전까지 갔던 특올수리 단독 매물이 가계약 전 날 가격을 올려버렸습니다. 올린 가격도 싼 가격이었기에 매수를 하겠다 하였으나 그냥 투자자에게는 팔지 않겠다고 합니다.집을 보여주는데 많이 지쳐있던 중 실거주자가 매수한 특올수리된 첫 입주 매물의 실거래를 보시고는 조건부 전세대출 규제가 심했던 시기 플랜B로 제안드린 주인전세 거주 후 새 임차 계약 협조에 대한 심리적 불편함이 크셨습니다. 공을 많이 들인 물건이었기 때문에 사장님께서도 많이 허탈하셨는지 이대로 저를 내려 보낼 수 없다며 사무실에서 노트를 펼쳐 여러곳에 전화를 돌리기 시작하시는데 아니 설마, 두달을 꽉 채우고서 장부 물건을 이제.…주신다고?  알고 보니 장부 물건이 있던 건 아니었고 매매로 나왔다 거둔지 시간이 좀 된 물건들에 전화를 돌리기 시작하신 겁니다. 장부 물건을 만들기 시작하신 것이죠. 고진감래란 이런 걸까요? 사장님의 폭풍 전화에 시세에 친하지 않은 매도인이 과거에 내놨던 가격 그대로, 단지 내 최저 가격으로, 가장 선호동이면서 특올수리 2년차, 새 가전으로 도배하고 지속 거주를 희망하는 입주 1년 4개월차의 신혼부부가 거주하는 제가 그토록 찾고, 제안하고 만들어보고 싶었던 물건이 세상에 나오는 모습을 보았습니다.  집을 보기 전이었지만 광고에 등록되면 이 물건은 실거주자에게는 0순위, 투자자에게는 협상 1순위임을 바로 알 수 있는..저로서는 투자금이 확정된 지 5개월 만에 처음으로 가슴 뛰는 물건을 만나게 된 것입니다.임차인이 당일 여행을 간 터라 사장님께, 언제든 좋으니 저부터 집을 보여달라고 간곡히 부탁드리고 집으로 내려왔습니다.  저는 앞으로 매매로 나왔다 들어간 지 시간이 좀 흐른 물건은 없는지 라포가 쌓인 사장님께 꼭 확인하고 매매를 타진 해 볼 겁니다.사장님의 영역이 크긴 하지만 장부 물건은 사장님만의 전유물이 아니라 내 제안으로도 만들어 볼 수도 있다는 점을 이번 투자를 진행하며 배웠기 때문입니다.​     오기였을까, 끈기였을까 가슴 뛰게 하는 매물을 가장 먼저 보기는 봤는데 한 가지 문제가 있었습니다. 갱신권이 살아 있으면서 시세대비 1억 낮은 보증금에 임차인이 거주중이었기에 저는 시세대로 보증금을 증액하는 것이 필요했습니다. 증액에 대한 이자 분담, 8개월 뒤 (25년 여름)에 갱신권을 사용 하는 것보다 2년 뒤 (26년 겨울)에 갱신권을 사용하려는 임차인들이 많다는 뉴스도 적지 않았고, 단지 내 거주를 계속 희망하는 임차인에게 나쁜 제안이 아니라 생각했지만 사장님께서는 그에 대한 이해가 다소 부족하신 상황이었고 부동산 사무실에 가서 두 시간이 넘도록 저의 제안을 설명드렸습니다. 매물 임장을 하면서 파악한 빼곡히 갖춰진 신혼 가전들을 보면서 실입주 매수자가 나타 날 경우 8개월 뒤, 포장 이사비, 새 가전의 이전 비용, 이전 과정에서 발생되는 새 가전들의 흡집을 감안하면 이자를 전부 지원 받으면 이득, 절반 만 받아도 손해는 아니라는 계산이었지만 요지부동이셨습니다. 그간 매도인들에게 희망 매수가격을 거리낌 없이 여쭤봐 주시던 사장님이다보니 거절 되더라도 제안이라도 해보고 넘어 가고 싶은데 단독 물건이라 다른 사장님을 통해 공동 중개로 거래를 터보기 위한 노력도 받아들여지지 않다보니 마음이 너무 힘들었습니다.  도저히 마음에서 포기가 안 되다보니 임차인에게 직접 제 의사를 전달해드리기로 마음 먹어버렸습니다.지방에 거주하므로 이 집에 입주 할 일이 없다는 점, 증액 계약시 임차인이 취할 수 있는 편익, 편익에 대한 저의 계산 방식, 임차인의 불안함을 달래기 위한 재직증명서와 5년 간의 소득증명원, 이 매물이 투자자가 아닌 실거주자에게 광고가 시작 된다면 너무나 매력적인 0순위 매물임을 환기시켜드리기 위한 단지 내 외의 매물 비교 리스트 등을 서면으로 전달드리면서 제안에 관심이 있으시거든 꼭, 이 사장님을 통해 연락주시라고 말씀드렸습니다. 이제와 생각해 보면 다 온 것 같은다 싶은 마음이 간절함 이라는 가면 뒤에 조금함으로 작용했던 것 같기도 합니다.           주말이 지나 사장님께 온 연락.  주말이 지나 정말 눈이 많이 내리던 날 사장님에게 연락이 왔습니다. 전화를 받으러 스터디 카페를 나가면서 속으로 '됐다, 됐어! 이걸 거절할리가 없어' '이자를 그냥 전부 부담해 드린다고 할까?' 라며 순간적 희망회로를 굴리며 나갔지만 사장님의 연락은 정반대. "바이씨, 지금 내가 하는 말 잘 들어요. 당신 이 단지에, 아니 이 역 근처에 등기 절대로 못 쳐. 알아들어요? 내가 중개인들에게 모두 다 알릴거야. 연락처, 신상까지 모두 다 이 정도로 내가 넘어가는 것만 알아요. 앞으로 얼굴만 보여요 아주" 전화 통화로는 제가 수습할 수 없는 임대인, 임차인, 중개인 간의 오해가 쌓여 사장님께서 엄청나게 화를 내기 시작하셨습니다. 분명 임대인은 가격 네고 없이 이 가격이면 된다고만 브리핑을 하셨는데, 임차인은 계속 이곳에 거주하기를 원했고 신혼 가전으로 집을 가득 채워놓았는데, 예상은 아예 못한 것은 아니지만 제가 놓친 것은 무엇인지 파악 할 새도 없이 사장님의 역정을 들어야만 했습니다.  투자자는 대응을 해야한다고 배웠다며'번호를 바꾸면 괜찮을까' '안경과 모자를 쓰면 괜찮을까' '살을 쪽 빼서 외모를 완전 바꿔야 하나' '아니다른 물건을 매수해도 사장님들이 내 전세를 받아주실까' '이 사장님 다른 지역에도 아는 사장님이 계시면 어떻게 되는거지?' '이렇게 포기를 당하는게 맞나' '아니 굳이 이 단지 아니어도 돈은 벌 수 있지 않나' '두 달을 꼬박 나는 여기서 뭘 한 걸까' 오만 생각을 굴렸고 남은 튜터링과 학교 일정에 집중하며 숨을 고르기로 마음을 먹었습니다.  서울 사장님들께 먼저 연락이 오게 되면 심장이 쿵 하는 트라우마까지.. 생기니 꼭 스위치를 꺼버린 것처럼 투자에 대한 마음이 식어버리더라구요. 사흘 뒤, 모르는 번호로 전화 한통이 왔고 정말 제 신상을 생활권에 뿌리셨음을 알게 되었습니다. 그런데 재밌는 것이 덕분에 제가 조건만 맞으면 투자 할 사람이라는 것이 사장님들께 광고가 된 형색이 되어있었고 매물 소개에 대한 연락이 훨씬 더 자주 오게 되었습니다. 덕분에 저는 그 다음 날, 그러니까 투자 스위치를 꺼버린 날로부터 나흘 째 되는 날.먼저 연락을 주신 다른 사장님을 통해 이 단지에서 처음으로 매물을 보고 매물 문의를 올렸던, 당시에는 가격 조율이 되지 않고 급하지도 않았던 2등 물건이 급해져 있음을 알게 되었고 최초 목표 매수 가격보다 조금 더 낮은 가격으로 돌고 돌아 계약을 하게 되었습니다.    앞으로도 이렇게 하겠다는 마음은 아니지만 제안을 전달해 주지 않는 부사님을 기다리지 못하고 서면으로 제안을 전달했던 행동이 잘 한 일인지는 솔직히 아직 모르겠습니다. 하지만, 후회는 없습니다. 뒷 걸음치듯 투자를 한 것도 같고 그래서 트라우마가 사라진 것도 같지만 이렇게까지 상세히 과정을 적은 이유는 어떤 경험이든 다 피와 살이 될 것이라는 것, 의미 없는 것은 아무 것도 없다는 것을 이번 투자를 통해 저는 배웠기 때문입니다. 그러니, 투자를 위해 만나게 되는 상황들을 '어떻게 하면' 좀 더 귀하게 만들 수 있는지 고민해 보시고 포기하지 않으셨으면 좋겠습니다.충분히 의미를 부여해 주셨으면 좋겠습니다 :D      감사드립니다. 권유디 튜터님,'투자'만 했던 제자는 아니었을까 포기라고 생각치는 않았지만 지그 재그 없이 지그만 하다 접어두려는 마음일 들 때 매번 줄탁동시 하듯 툭 쳐주시고 현장으로 나가도록 도와주셔서 너무나 감사했습니다. 덕분에 투자로 이어진 것 만큼이나 더 값진 배움을 할 수 있었습니다. 행복하겠습니다. 튜터님.  투친놈이 되어 가방 열린줄도 모르고 뛰어다니는 저를 한결 같이 바이띠 가자~! 바이띠 다녀와요~! 해주었던 24년 가을학기 에이스3반 애정하는 엉삼이들, 해야 할 것들을 내려 놓고 서울 올라 갈 때, 집에 못 내려오고 사우나에 새벽 늦게 들어 갈 때 정말 정말 큰 힘이 되었습니다. 너무 너무 고맙습니다. 매물 코칭으로 확신에 확신을 더해주신 한가해보이 멘토님 멈칫 멈칫 하던 시점, 6강을 통해 메타인지 할 수 있도록 시장 분위기에 맞게 행동할 수 있도록 해주신 자음과모음 멘토님 깁스차고 들어 갔던 두번째 학교에서 포기하지 않을 수 있도록, 그리고 방향성을 잡는데 큰 영향을 주신 게리롱 튜터님 고민하던 방향성 뿐 아니라 3년차가 되어서야 처음 찾아왔던 슬럼프를 이겨 낼 수 있도록 마음까지도 품어주신 마스터 멘토님 심장이 뛰는 물건을 가져올 것을 주문해 주시고 좋은 기회를 받을 수 있도록 지켜봐 주신 센스있게쓰자 튜터님 첫 투자라는 엔터 키를 누를 수 있도록 온 마음 다해 이끌어주셨던 셔츠 튜터님 김인턴 튜터님, 버린돌 튜터님, 제너스 튜터님, 슈퍼래빗 튜터님, 메쉬메리골드 튜터님, 라틴황제 튜터님 감사합니다. 그리고 투자 고민, 찡찡거림을 늘 들어주시고, 오늘도 내일도 시간 내서 응원과 격려를 해 주시는 강의를 통해 만난 모든분들께 진심으로 감사합니다 :D 부족하지만 배운 것들을 좀 더 나눌 수 있도록 하겠습니다.   후바이의 다른 글​ 부동산 사장님께 배운 진짜 CEO 마인드 어게글임장 후 기억나지 않아 힘들다면 꼭 해봐야 할 것 들 어게글서울 4급지에서 5분만에 5천만원이 깎였습니다 어게글리모델링 단지 패싱하면 안되는 이유 어게글서울 임장 이렇게 하지마세요 어게글아직 전수조사와 거리두기 중이신가요? 어게글내가 매물 털기에 실패한 이유_어게글​오기와 끈기는 다릅니다 (ft.임장하지 않을 결심) HIT갭 투자자가 되어보세요 (전화, 매물 임장이 어렵다면요) HIT공급 폭탄을 피해 3년 전세를 맞췄는데 2년으로 계약 변경해달라는 임차인 HIT오기와 끈기는 다릅니다 (ft.임장하지 않을 결심) HIT​​​#투자​전세가로 선호 파악 시 따르는 맹점 빠른 길 찾아 단지임장 중이신가요?서울 구축 투자 , 전세 상승분 이거.. 될까?임차인에게 잔금 받기 전 짐만 미리 들여놓아도 될까요?공급 폭탄 지역에 투자키로 마음먹은 뒤 아쉬운 행동들누수 가해 세대주로 2년을 보내며​​#생각/마인드/관계​​튜터링데이 후 실전반을 망치려면 이렇게하세요'본질' '실행' '성장' 이라는 단어가 불편했습니다아 월부학교 빨리 끝나버렸으면 좋겠다빠른 성장을 막는 확실한 두 가지 방법확언, 백번쓰기 왜 하시나요?복기로 다음달도 망치는 확실한 방법내향적이라, 나눌게 없다는 생각에 조장에 부적합하다 생각하시죠?이랬는데, 요래 됐그등예실전준비반 재수강하길참 잘했다오늘, 그리고 6개월 전의 나에게 (ft. Carpe Diem)매물 임장을 피해 반년동안 앞마당을 만들지 않았습니다교대 근무라서 시작이 망설여지시나요지난달의 나에게 (ft.실전반이 힘드셨던 동기들에게)인증과 노출    <이 글은 꼭 보세요! 월부 BEST 글> 현금 2-3억 있다면 여기로 가세요.제 2의 마포가 될 겁니다. (+인기 아파트 가격 정리본 제공⭐️) ▼아파트 리스트 바로 공개▼https://link.weolbu.com/4hb0H5k ------------------------ 월급쟁이부자들은 월급쟁이들의 내집마련과 행복한 노후를 돕습니다.원하는 목표 꼭 이룰 수 있도록 월부가 함께 하겠습니다.

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실전투자경험

간절한 마음 하나로 서울 아파트를 5천만원 깎았습니다.

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!   안녕하세요. 후바이입니다.​​최근 투자를 위해 열심히 현장을누비고 계신 분들이 정말 많은 것 같습니다.​저도 투자를 위해 이번 한 달 중 절반을서울에서 숙식하며 돌아다녔는데요.​지난 상승장에는 참여자로도, 관찰자로도임하지 못했기 때문에 자세히 알 수는 없지만​여러 팀이 동시에 물건을 본다거나부동산에 앉아 있는 동안같은 질문을 하는 서너명의투자자들을 보면서​마냥 부러워 했었던 대세 상승장에서는지금보다 훨씬 더 치열했겠구나싶은 생각을 하게 되었던 것 같습니다.​​오늘은 지난 한 달 간 투자를 위해현장을 다니며 느낀 점들을글로 정리해 보고자 합니다.​​ ​될 것 같은 물건만 보고 계신가요?​제가 이번 한 달간 다닌 곳들은실거래가 대비 호가가 늘 높았습니다.​상급지에는 실거래가 대비호가가 꺾여있거나,비슷하게 눌려있는데실거래가에 따라 매도자들이가격을 늘 올려서 조정하고 있었습니다.​대출 규제로 거래가 급갑했고그로 인해 매매 상승이 주춤해 졌으며전세 대출 규제로 전세 공급도 줄어들었는데왜 여긴 아직도 올 여름규제 직전 같은 분위기 일까?​이제와 복기를 해보니진짜 투자를 위해 돌아 다니는사람들이 정말 많았던 것입니다.​매도자는 갈아탈 곳의 잔금이고작 한 달 밖에 남지 않았는데도매가 조절에 쉽게 응하지 않았습니다.​​어지간한 이런 공개된 급매에는​비슷한 투자금과비슷한 중도금으로비슷한 목표 매수가를 던져 놓고협상하고 있는 사람들이최소 세 네명은 붙어있었습니다.​이대로 단지를 넘기기에는 아쉬웠고공개되어 있는 급매를 잡거나,거기서 좀 더 네고를 해보는 방향으로는쉽지 않을 것 같다는 생각을 하였습니다.​'야망가로 올라와 있지만아무도 보지 않았으면서나온지 시간이 꽤 된 물건에서도 만들어보자'​최고가 매물부터 사장님들과확인을 하고 매물을 보기 시작했습니다.​  대부분의 사장님들께서는'보나마나 팔 생각 없거나안 급한 물건들인데 봐서 뭐하냐'는반응이 대부분이셨지만 라포가 쌓여있는 사장님들을 통해어떻게 해서든 물건을 보려고 하였습니다.​ 지난 투자에서 비슷한 경험이 있었다고말씀드리면서 말이죠.  ​ 비롯 이 과정들에서아직 목표 매수가격까지네고를 이끌어 내지 못해​최고가로 올라와 있는,상태 좋은 물건들이생각보다 너무 허탈하게도​목표 매수가 또는,단지 내 최저가에 근접하게네고가 되는 경험을 할 수 있었습니다.​​급매는 최저가가 아니라는 이야기가 있죠.​혹시, 될 것 같은 물건들만 추려서만들어 보기 위한 노력을해 오고 있지 않았는지한 번 되돌아 보시면 어떨까요?​​​   전세, 월세로 나온 물건은요?일정 비용을 받고조기에 나갈 생각은 없으신지,​현재 시세로 전세를 재계약 하고내년 전세 상승 우려를 해소 할생각은 없으신지,​전세가 낮게 끼어있든월세가 끼어 있든, 만기가 짧든, 길든​매매 물건 모두를 확인하고협상을 위한 노력을 하였지만​목표 매수가로 만들어지지 못했거나​또는 매수 가격은 만들어져 가는데매도인과 중개인의 비협조로매수 이후의 리스크가 크다고 생각되어가계약으로는 연결되지 못했습니다.​​​시간이 제법 많이 들었지만이렇게 하고 나니 어지간한 사장님보다매매 물건들의 사정과 진짜 가격도더 잘 알고 있겠다는 생각이 들었습니다.​​그래도 매가가 조정되거나,급매가 나오면 연락을 주실내편이 되어주실 부사님들도 만들었기에​다음 목표 단지를 털기로 마음 먹었는데여전히 단지 내 보지 못한 물건들이남아 있었던 것입니다.​​바로 전세, 월세로 나온 물건들이죠. ​"사장님,전세, 월세로 나온 물건들 중수리 상태 좋은 물건들 좀 알려주세요"​어차피 못 먹는 감. 찔러나 보자는생각은 아니었지만전, 월세로 나온 물건들의매도 의향까지 확인하고 싶었습니다.​​​어떻게 되었을까요?​​​네, 아쉽게도 이 시도를 통해서도투자로 연결 짓지는 못했습니다.​다만, 위에서 다뤘던야망가의 물건들과 마찬가지로​전세, 월세로 나온 물건들에도목표 매수가, 또는 최저가 수준으로협상이 되는 물건들이 제법 있었는데요.​​하나하나 살펴보니대출 규제 직전더 높은 가격으로 매도하려다시장이 꺾여 월세로 돌렸거나,​내년 시장이 어떻게 될지 모르니전세로 돌려두고 낀 매물로 만들어매도를 하려는 계획이었거나,​그냥 물건을 일단 거둔 채 덮어둔물건들도 속해 있다는 점입니다.​즉, 털어야 할 물건이더 있을 수도 있다는 것이죠.​​​매매 등록된 물건을 모두 털었고장부 물건이 더 없는지부동산도 모두 털었는데도아쉬움이 남는다면​전, 월세로 나온 물건들도매도 의향을 타진해 보세요.​전, 월세로 나온 매물들이매매 생각이 없는 매물이 아니라이미 매매 시장에 나왔다가 들어 간매물들이 있을 수도 있습니다.​​​​​사장님은 왜 A가 아닌 B에게물건을 만들어 주셨을까같은 단지들의 물건들을 동시에 본A와 B가 있습니다.​두 사람 모두 투자자였고,두 사람의 예산과목표 매수가는 같았습니다.​두 투자자 모두 사장님에겐정말로 살 사람이라는 의지가전달 된 그런 상태였습니다.​​A는 물건을 보고 오는 길,사장님과 바짝 붙어협상 여지가 더 없는지목표 매수가를 전달해 주실 수 없는지적극적으로 질문합니다.​B는 그 사이를 비집고 들어가기가부담 스러웠는지, 조용히 뒤에서 걷습니다.​​​A와 B는 부동산에 들어가 앉았고사장님은 두 사람에게 말합니다.​"자, 그래서 얼마ㅋㅋㅋ"​ 두 사람 모두 여러번 방문했던지라사장님이 연락주신 가격으로는매수하지 않을 것을 알고 계셨고​​A는 사장님을 모시고 밖으로 나가한 동안 이야기 나눕니다.​사장님은 그 자리에서 어디론가전화를 거시고, 몇 분 후 A는사장님과 인사 후 돌아갑니다.​​B는 사무실로 돌아온 사장님과대화를 시작 해 나갑니다.​"안돼 안돼,저 친구랑 총각이랑 사겠다는 금액도,미리 내어 줄 중도금도 똑 같아.집주인도 N.5억 믿으로는 안된대"​B는 쉽게 일어서지 못하고최고가에서부터 물건을다시 여쭤보기 시작합니다.​​그러다 옆에 앉자 계시던실장님이 한 마디 합니다.​"사장님,1동 805호 연락 한번 해볼까?"​​수리 상태가 괜찮았는데대출 규제로 인해 9월초매매 거래가 불발 되고​에어비 앤비를 돌리고 있는사장님도 세 달 동안 보지 못한그런 물건이었습니다.​ B는 돌아가지 않고 사장님과부동산에서 대화를 나눈 5분 덕에​광고는 커녕, 사장님도 몇 달 간보지 못하고 있던 물건을 보았고5천 정도를 네고 할 수 있었습니다.​ 비록 목표 매수 가격에 미치지 못해실제 매수로 이어지진 않았지만​B는 매물 임장에서 부동산 사장님과의대화 시간을 충분히 남겨 두는 것이얼마나 중요한지, 부동산은정말 사람이 하는 것임을다시 한번 배울 수 있었습니다.​ ​다음 부동산 방문을 위해,또는 스케줄링 되어있지 않더라도다른 부동산을 한곳이라도 더 가보기 위해도장 찍듯 부동산을 다니고 있지 않았는지한번 되돌아 보시면 어떨까요?​​ 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.       

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