[서투기 24기 2번달은 관악이조 정아홉] 3주차 프메퍼님 강의 후기 - "ME = 📖 + 👨‍👩‍👧‍👦"

안녕하세요. 정아홉입니다! 😄

이번 3주차에는 프메퍼님의 단지분석 강의를 듣게되었습니다.

이번 강의를 통해서 단지분석 방법과 가치 판단에 대해서 배웠고 시세분석과 단지분석에 BM하고 싶은것들이 너무나 많았던 강의였습니다.

가치성장 투자

과거 서울 시장들 사례를 당시 시점으로 감정을 이입하며 분석을 해주셨습니다.

과거의 시점에 감정을 이입했을 때 앞으로의 시장의 흐름을 예측하기는 어려워도, 

입지 가치와, 실 거주 수요의 가치가 있다면 언제가는 올라가고 지역내 선호도에 따라 수익률이 달라진다는 점을 배웠습니다.

투자로 적용해볼점으로

지역을 퉁쳐서가 아닌 단지별로 땅과, 지역특성에 따른 수요의 가치를 구분하여 판별하는것입니다.

처음 관악구로 임장을 갔을 때 가장 어려웠던 것은 지역과 단지별로 중요하게 여겨지는 가치의 우선순위를 고려하지 않고 단지를 평가하보니 가치와 선호도를 파악하는게 어려웠었습니다.

그런데 관악구의 땅과 지역주민들에게 중요한 것은 교통의 요소이고 우선순위를 세워서 다시 선호도를 나누어보니 제가 세운 가치 판단과 단지들의 위상들이 일치해 가는것을 발견하게 되었습니다.

앞으로도 위 포인트들을 잘 인지하고 단지의 가치를 분석하려고 합니다.

단지 분석 방벙

단지를 분석할 때 가치, 가격, 리스크를 나누어서 분석하는 방법에 대해서 배웠습니다.

기억에 남는것은 

단지 선호도를 비교하기 위한 보조 지표로 

가격의 상승 시작점으로부터 전고점까지 수익성을 보아 단지 선호도를 판단하는 방법이 인상깊었습니다.

이번 단지분석에 해당 방식을 꼭 적용해서 단지의 선호도를 분석할 때 활용해보겠습니다!

새로 발견한 “전세가”의 의미

1.실수요 가치 

실제 사는 사람들이 많이 있다.

선호도를 반영한다 👉 보유 안정성이 높다

2.투자 운영에 활용할 수 있다.

단지의 선호도는 결국 실수요자들의 선호도 이고 이는 전세가로 연결됩니다.

따라서 전세가가 꾸준히 우상향 하는곳이 더 좋은 가치를 갖는 곳임을 배우게 되었습니다.

따라서 단지간에 투자 우선순위를 비교할 때, 과거 전세가가 매매가를 넘었는지 그리고 그 기간이 어떻게 되는지 파악하면 실 수요와 연결된 가치를 파악할 수 있음을 알게 되어 앞마당에 쌓여감에 따라 훗날에 비굑평가시 꼭 적용해보아야겠다 생각했습니다.

 

서울/수도권 4급지 A와 B 지역에 대한 분석

위 2개 지역들에 대해서 간접적으로 앞마당에 되어가는 기분이 었습니다.

 가격, 지역 특성에 따른 가치를 분석해주시는 과정을 배울 수 있었고 비슷한 급지와 비교 평가를 해주시는 흐름을 배울 수 있었습니다.

프메퍼님께서 각 지역에서의 에피소드와 키워드로 계속해서 기억에 남겨주셔서 해당 지역들이 장기기억화가 될 것 같습니다.

위 과정 속에서 인상깊어서 적용해보고 싶었던 것이 2가지가 이었는데요!

첫번째, 선호도/전고점대비하락율 4분위 작성 방법입니다.

지역, 단지 별로 4분위를 작성하여 선호도와 저평가를 한눈에 파악할 수 있어 너무 유용하여 꼭 BM해보려고 해요.

두번째, 생활권/단지/가격  위상표 작성입니다.

단지의 시세를 따서 생활권 별로 가격순으로 나열하고 내 투자금에 따라 어떤 생활권에 어느곳을 투자할 수 있는 파악하고 비교 평가를 할 수 있는점에서 꼭 적용해보면 좋을것 같다 생각했습니다.

마지막으로 프메퍼님께서 마인드에 대해서 이야기 해주셨는데요. 

부자처럼 살지 않고 있던 저의 모습을 되돌아 보게 되었고 반성하기도 하면서 한편으로 더 열심히 몰입해보자 다짐하는 시간이 되었습니다.

<지금의 나는 내가 읽은 책과 만나온 사람들의 총합이다.>

늘 독서 습관에 대한 갈망이 있었으나 습관을 못 길러왔던 저의 지난 모습들이 다시 상기가 되었습니다. 🤣

다음 열중반에서 독서습관을 잡아 볼 수 있는 절호의 기회라고 들어 꼭 독서습관도 잡아가는것을 다음달 목표로 설정하려고 합니다.

그리고 이번 서투기에서 감사하게 정말 좋은 동료분들을 만날 수 있었는데요.

 이런 동료분들 처럼 저도 그들에게 그리고 앞으로 만날 사람들에게 좋은 동료가 되기 위해 더욱 노력하고 싶습니다.

마지막으로 프메퍼님과 저희 관악이조 동료분들과 함께 찍은 인증샷으로 마무리 하겠습니다! 🎤