[서투기 24가자! 7년안에! 서울 1급지로! 미래의나를] 비교평가를 제대로 배운 서투기 2주차 강의후기🩷

1. 큰 틀에서/ 작게 정리하여 가격감 잡기!!

가치는 곧 가격

가치는 곧 가격을 반영하므로 가격레벨로 위상을 가늠해본다!

평당가격과 랜드마크로 지역 위상을 큰 틀에서 확인

생활권별 연식별 평형별 가격감을 잡으면
비교평가가 수월해진다

내 생각: 큰 틀에서 정리해보면 같은 4급지에서도
가격별로 줄 세워보면 급이 달랐고
큰 틀에서 서울 4급지와 경기4급지 비교했을때
가격대가 같은 지역들 비교하기 좋겠다!

적용하기: +랜드마크 아파트로 보완해보기!

-> 평당 매매가격과 랜드마크 아파트 가격으로 
큰틀에서 위상을 확인하고 시작하자!

작게는 생활권별/ 연식별/ 평형별 가격감 잡기

입지 좋은 신축과 덜 좋은 신축!
입지 좋은 구축과 덜 좋은 구축!

으로 나누고
각각의 생활권 또는 예시 단지가 어디인지 알 수 있어서 
이해가 쏙쏙 되었고 이렇게 4분면으로 가격감 잡기가 중요하구나!

내 생각: 4급지 앞마당이 쌓일수록 머릿속에서 복잡하게 비교하고 있었는데, 

이렇게 나누어서 체계적으로 해보면 정리가 잘 되겠다!

적용하기: -> 입좋신, 입좋구, 입덜신, 입덜구로 나눠서 가격감 잡아보기, 

같은 4급지 앞마당이 많으니 

4급지들 지역별로 상,중,하 생활권 별로 단지 줄세우고 

하위권 단지는 하위권 단지끼리 비교해보기! 

+6,7,8,9억대별 지역 다 담아서 엑셀표 만들어보기!

2. 공급/입주장에서의 투자 전략

공급이나 입주가 많은 지역은 일단 제껴두고 나중에 봐야지

하고 후순위로 미뤄뒀었는데 

그게 아니구나! 

내 생각: 실제로 00지역은 가장 대표적으로 나중에 봐도 충분히 되겠다고 생각한 곳이었는데 

이번 강의를 듣고 절대 그렇지 않다는 것을 느꼈다!

적용할 점

-> 전수조사는 못 하더라도 시세트래킹이 정말 중요하구나! 

특히 공급/입주장에서는 공급이 많다고 해서 후순위로 제쳐둘 것이 아니라 더 면밀하게 살펴야 하는구나!

3. A지역의 교통이 의외로 좋다!

교통이 별로라고 생각했던 지역인데 

3대 업무지구 접근성이 나쁘지 않고 

교통호재까지 유의미하고 빠르게 실현 가능한 곳이어서 

멀다고만 생각하면 안 될 것 같다!

-> 교통 입지분석시 3대 업무지구 접근성 파악과 함께 환승 횟수와 노선을 같이 표시해보는게 의미가 있구나
-> 지역마다 몇호선인지가 중요한 곳이 있고 반대로 몇호선이든간에 역세권 여부가 더 중요한 지역이 있구나! A지역은 어떤 이유에서 몇호선인지 보다는 역세권 여부가 더 중요하구나!

4. 학군 장표 분석시 조금 더 디테일 챙기기!

초등학교 저학년, 고학년 비율 분석하기

+과외자 인원 체크

초등학교 학급당 학생수와 중학교 학업성취도 위주로 보는 경향이 있었는데 

지난 동대문구 임보때 처럼 과학고, 외고, 자사고 인원을 체크하는게 의미가 있긴 있었던 것 같다!

조금 시간이 걸리더라도 과,외,자 10개 학교 장표로 만들어올려보기

초등학교 고학년 비율 정리하고 저학년 대비 고학년 증감 비율 표시하여 학군 지도와 엑셀표 같이 장표에 올려보기

5. 비교평가의 본질은 결국 투자적 마인드 : 내 상황

입지 떨어지는 신축과 입지 좋은 구축 

비슷한 가격의 애매한 단지들만 가지고 비교하지 말자

가치 지옥 그만!

조금 더 현실적인 상황을 고려하여 나의 상황에서 뭐가 최선이지?
 

그걸 판단하기 위해서는 가격만 봐서는 절대 안됨!
 

가치, 가격, 리스크 세가지 요소별 분석하고 

특히 디테일하게 들어가서 

가치 비교시 입지가치, 상품가치, 선호도 비교로 하나하나 뜯어서 생각해보기!
 

가격면에서도 저평가 여부와 투자금 고려하는데 

여기서 중요한 것, 

저평가 개념정의 다시 한번 정리해보고 

어떤 경우에 어떤 상황에서 투자검토가 적합한지 확인!
리스크는 전세 놓기 유리한 상황인지, 

무조건 공급장이라고 피할 것이 아니라 

공급장에서 리스크를 피하고 투자할 수 있는 좋은 대안이 있는지! 

전체 매물 갯수와 동일 평형 매물 갯수 정리해보기

<BM정리>

1. 큰틀+작은틀에서 가격감 : 평당 매매가격+랜드마크+4분위 분류
2. 공급지역 제쳐두지 말고 시세트래킹 좀 더 세심하게 보기
3. 교통장표와 학군 장표 교안대로 BM해보기
4. 비교평가시 머릿속으로만 생각해보지 말고 이번에 배운 요소대로 결론에 작성해보기