<6월 대선을 앞두고 부동산 정책 총정리 해봤습니다>
링크 = https://youtu.be/YINJfZeOTwo?si=F8PQXE5FxFm6sW0Z
# 25년 4월 말 현재 부동산 시장은?
기사
- 토허제 확대지정 1개월 거래량 감소 = 토허제 풀린 2,3월 6~8천건, 확대지정 후 4월 1천건(3천건 미만 가능성↑)
- 거래량이 떨어지니 가격도 함께 진정되는 중
- 6월 대선 있으니까 지켜보기
대선 이후 정책변화는?
- 아직 정책이 확실하지 않으므로 이전 정권 특징 살피며 향후 생각 공유
# 현재 정부 vs 새 정부
<전 정부(현재)>
수요
- 생초 LTV 80%(완화)
- 금액별 대출 조건 없앰(완화) = 문재인 정부에선 15억 이상 고가 주택은 대출 전혀 안해줬었음
- 분양권 전매제한 완화(완화)
- 강남 3구 + 용산 제외 규제 해제(완화)
- 특례대출(특례보금자리 > 신생아특례)(완화) = 보금자리만 한시적으로 하다가 신생아 추가, 낮은 금리(1.8%부터)
- 종부세, 양도세 중과 완화(완화) = 이전 정부는 둘 다 중과했음
> 대체로 완화 기조
> 윤석열 정부 정책 = 집값 억제 > 집값 완화, 거래량 & 수요 늘리려 함
> 왜? = 정부 시작부터 하락장 시작, 경착륙 방지
공급
- 재건축, 재개발 규제 완화(완화) = 안전진단 안받아도 조합설립 가능하게(절차 간소화/노후기준 완화)
- 1기 신도시 특별법 제정(선도지구 지정 등)(완화)
안 된 것
- 주거안정방안(270만호 공급) = 집값 오르는 것 같으니 정책발표로 무마하려 한 것
- 재건축초과이익환수제 폐지
※ 재건축초과이익환수제? = 재건축 할 때 오른 집값에 대한 이득을 조합원이 다 취하는 걸 막기 위한 정책
- 재초환 왜 폐지? = 사업성 이슈로 재건축 빨리 진행 안되니, 폐지해서 재건축 빠르게 진행하기 위함
- 취득세 규제 완화 = 3주택 이후 취득세 8%, 12% 중과하는데, 이를 완화하려함
- 임대차 2법 폐지 = 협의 안되서 무산
> 윤석열 정부 정책
- 수요 억제 > 수요 살리기 (수요 억제로 부동산 시장 폭락하면 악영향 더 크므로)
- 집값 폭등을 막기 위한 중장기 공급 정책
<새 정부(초기)>
수요
- 여당 집권 시 = 대부분 변화 없을 확률 높음
- 야당 집권 시 = 대출 > 세제, 규제 순으로 접근 가능, 대출은 손쉽게 바꿀 수 있으므로 먼저 손을 댈 것
공급
- 여야 협의 베이스로 대부분 유지될 수 있음
안 된 것
- 주거안정방안은 지속적으로 발표할 듯(정치쇼)
- 재초환 손보는 건 가능하겠으나, 폐지는 어려울 것
- 취득세 규제 및 임대차 2법은 유지될 것(자리 잡음)
> 조기 대선이므로 사실상 정부 정책 기조 크게 바꾸긴 쉽지 않을 것(갑작스러운 이슈로 인수위 부재)
> 대선이 끝나고도 어느 정도 시간 지나야 명확해질 것들
> 그러므로 단순한 정치색에 의한 변화보다 더 집중해야 할 것이 있음
# 중요한 건 무엇인가?
시장에 따른 부동산 정책
정말 중요한 건?
- 집권당이 유지되든 바뀌든 정책은 시장을 보고 간다
- 모든 정부가 원하는 것 = "안정된 부동산 시장"
- 부동산 시장 = 상승 > 규제 > 하락 > 완화 > 상승
- 지금 시장은? = 하락 > 완화
> 급격한 하락장이 서서히 <시장 적응 단계>에 접어드는 시기
> 결국 현재 시장 위치에 대한 진단과 앞으로의 방향이 정책도 결정 짓는다
앞으로 어떻게 될까?
- 매매시장 예측은 불가능
- 임대 시장으로부터 매매 시장 움직임이 유발되므로, 임대 시장을 살펴볼 것
전국 주요 지역 전세가 움직임(최근 3년간)
- 22년 상반기 = 전국적 전세 상승기 (대구 제외)
- 22년 하반기 ~ 23년 상반기 = 전세 폭락, 전국적 역전세난(전세 빠지며 매매까지 큰 하락)
- 23년 하반기 ~ 24년 상반기 = 수도권부터 전세회복, 지방은 대체로 하락, 유례없는 양극화 현상(수도권 쏠림)
- 24년 상반기 ~ 현재 = 전국적으로 전세 상승 중(대구, 대전 제외)
- 22년 하반기 ~ 23년 상반기 하락 원인 = 금리
양적완화를 수습하기 위한 금리 인상, 전세이자 부담되어 수요 감소(월세 전환), 전세까지 하락
- 23년 하반기 ~ 현재 = 지역별 차이(공급)에 인한 전세가 향방 나뉨
> 지금은 공급에 의해 임대시장이 결정되는 시장
> 대구, 공급많아 계속 전세가 눌리는 것, 내년부터 공급 사라지므로 전세가 오를 확률 높음
> 부산, 올해부터 전세 상승 중
> 금리가 안정되고 있으니, 지역별 공급 물량을 보는 것이 중요하다 = 전세가와 직결
정리
- 특정 지역 제외하고 상당수 지역에서 전세난이 나타나기 시작한다
- 이것은 금리 안정상태에서 입주 물량에 의한 것(대구, 대전 과공급)
- 21년 이후 침체기 동안 공급환경 악화되어 그 부메랑이 돌아오기 시작함(분양관련 지난 주 방송 참고)
# 임대시장...!
대선 결과는 먼 바다, 전세난은 가까운 바다
향후 1,2년간 정책 관전 포인트
1. 전국적 임대시장 불안
- 매매시장 급변 없다면, 임대시장 불만에 대응하는 정책이 우선할 수 있음(임대차법 유지, 전세대출 DSR 적용)
- 전세가 상승 속도 낮추고, 안정적으로 살게 만들 임대 정책 나올 수 있음
2. 양극화 불만 (지방)
- 지방 시장 우려에 답하는 정책 나올 수 있음(지방 취득세, 양도세 관련 혜택)
- 양극화 심해지니, 지방 수요 살리기 위한 정책 나올 수 있음
- 지방 공시가 2억 이하 = 기본 취득세율
- 지방 공시가 3~4억 이하 = 종부세 1가구 1주택 특례 적용
3. 양극화 불만 (상급지)
- 국지적 가격 급변에 대응하는 정책 나올 수 있음(토허제 관련)
- 재건축초과이익환수제 유지, 토허제 유지, 규제지역 유지 등
# 내집마련은 어떻게?
내집마련 할 거라면?
- 관망하더라도 다음을 인식하고 기다릴 것
- 매수의지 있는 관망자 = 매매가 만큼이나 전월세에도 관심 가지고 지켜볼 것
- 전월세 가격 변화에 대한 마지노선 정하고 내집마련 기준으로 삼을 것(전세 마지노선 넘으면 집 사겠다...!)
- 내집마련에 필요한 준비 미리 해둘 것(예산 선정, 내집마련 후보지역과 단지 공부 등)
정말 현명한 사람은?
- 내 일은 내가 가장 중요하게 생각해야 함
- 주변에 휘둘리지 말고 중요한 것부터 잘 챙길 것
# 나의 감상
- 작년 상반기부터 너나위님은 계속 해일 경보를 울리고 있었다고 생각함(전세난 옵니다)
- 지금은 실제로 천천히 해안가의 물이 빠지고 있는데, 사람들은 모르고 있는 듯...
- 이럴 때일수록 해안가에서 벗어나서 빨리 고지대로 달려야 할 듯(현금이 있는 분들 부럽습니다...어서 좋은 걸...)
- 아무것도 안하고 있다가는 밀려오는 쓰나미에 정신을 못 차리게 될 것...
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