[히히못가] 투자공부 2년 4개월, 1년 만에 매도한 지방 중소 외곽 나홀로 구축 0호기 복기

# 프롤로그

22년 7월 내마기 Only 강의를 시작으로 월부에 들어오게 되었습니다.

기억은 잘 나지 않는데, 유튜브에서 뵈었던 너나위님께 홀려서 저도 모르게 결제했던 거 같습니다.

제가 지금까지 하고 있을 거라고는 저도 생각을 못했는데, 시간이 진짜 빠르긴 하네요...

각설하고, 이 글은 제 1호기 투자의 프롤로그이고, 어떻게 보면 진짜 첫 투자인 0호기 매도에 관한 글로,

타임라인에 따른 소회와 복기할 점을 정리해보고자 작성합니다.

# 타임라인

- 23년 초 목표설정 > 23년 9월 투코 & 이키님 개인교습 > 24년 1월 정신차림 > 24년 4월 지투 > 24년 10월 지투 > 24년 11월 0호기 매도

- 0호기 매도에 많은 영향을 받았던 시기를 중점으로 서술

- 0호기 매도까지 1년 걸림

1. 늦어진 투자, 1호기를 위한 0호기 매도

★ 다가오는 1호기 투자 목표일, 준비 안됨

23년 초 본격적으로 월부에 발을 들이게 되었고, 들이게 되면 모두가 가지는 그 목표,

'공부하고 1년 내 반드시 투자한다'

그렇게 정한 저의 1호기 투자 희망 시기는 24년 2월이 되었고,

목표한 날까지 임장지를 넓히기 위해 실전준비반, 지방투자 기초반을 위주로 수강해왔습니다.

23년 초에는 목표한 날까지 그렇게 아득해보일 수 없었는데,

강의를 수강하고 임장을 나가면서 뒤돌아보니 어느새 23년의 절반 이상이 지나있었고,

막상 목표한 기간이 다가오니, '1호기를 하려면 나는 어떻게 해야하지' 생각이 많아졌습니다.

시간이 지날수록 목표일은 점점 다가오고, 마음도 점점 조급해져서

개인적인 재정상황과 목표한 1호기 투자에 대한 조언을 얻어봐야겠다는 생각으로,

부랴부랴 투자코칭을 예약하였습니다.

★ 23년 9월 투자코칭 이후 0호기 매도 결정(부자대디님 감사합니다)

- https://cafe.naver.com/wecando7/9916782

투자코칭은 23년 9월 부자대디님께 받게 되었고,

개인적인 재무상황과 마인드 방면을 점검받고 방향을 다시 잡을 수 있었습니다.

투자적으로 가장 궁금했던 점은 1호기 투자를 하기 위해 제 명의로 되어있던 0호기를 어떻게 해야하는지였습니다.

당시 부자대디님께서는 0호기를 처분해도 좋을 것 같다고 말씀주셨고,

엄청 헐값에 매도할 필요는 없어보이며, 매수 희망자에 따라 당시 살던 세입자와 잘 조율할 필요가 있다고 조언 주셨습니다.

당시엔 막연하게 코칭을 받았으니 그대로 따르면 문제가 없다는 단순한 생각으로,

0호기 매도를 굉장히 쉽게 생각했었고, 금방 매도될 거라고 생각했습니다.

사태의 심각성을 충분히 알지 못했던 당시, 5년이나 거주했던 세입자를 배려한다는 생각에서

최근 계약일로부터 1년 되는 11월이 되어서야 0호기를 내놓게 되고,

지방 중소도시 외곽 90년대 나홀로 구축은 그렇게 1년 이상을 넘기게 됩니다.

그때의 저는 코칭 피드백의 경중을 판단하지 못했고, 보유물건에 대한 안일한 시각을 가졌었으며, 기민하게 행동하지 않았습니다.

지금 생각하면 코칭 받고 그 해 9월에 바로 내놓기만 했었어도 매기가 남아 있어

그 해에 손해보지 않고 매도할 수 있었을 것으로 매우 후회되는 부분입니다.

★ 24년 1월 0호기 도움요청...(이키님 감사합니다)

이후 열중에서 조장을 하면서 이십만키로 반장님을 만나뵙게 되었고, 정말 많은 도움을 받았습니다.

투자코칭에서도 투자자로서의 성장을 위해서는 상위 과정을 수강할 필요가 있음을 알려주셨었는데,

당시 저는 계속되는 광클 낙방으로 실전반 문턱도 구경하지 못했던 상황이었습니다.

특히 비교평가, 1등 뽑기 등 결론에 대한 부분이 막막했던 시기로,

당시 이십만키로 반장님께 단지추출, 전수조사, 비교평가, 1등 뽑기 등등 세세하게 알려주셔서

임보의 결론도 완성해볼 수 있었고 부족하지만 나름 투자후보들도 뽑아볼 수 있게 되었습니다.

이후에도 이키님께선 저의 답답스런 질문들을 정말 친절하게 알려주셨고 많이 나눠주셨습니다.

여전히 0호기는 매도되지 않고 있고, 저는 대전을 왔다갔다하던 24년 1월 말,

이키님께서 시간내어 연락주신적이 있었는데, 이때의 대화를 통해 1차로 정신을 바짝 차리게 됩니다.

<중요 포인트>

- 매도도 투자다

- 가격부터 깎지말 것, 내 물건 1등 만들기

- 원씽, 우선순위, 하나에만 집중하라

2. 드디어 첫 실전, 지투 20기(험블님 감사합니다)

★ 0호기를 왜 팔려고 하는가?

24년 4월, 월부 시작 후, 약 1년 6개월만에 드디어 첫 실전반을 경험하게 되었습니다.

당시 튜터님은 험블튜터님이셨는데, 크고 넓은 등판에 버금가는, 진짜 나눔으로 똘똘 뭉친 튜터님이셨습니다.

첫 실전이기도 했고, 튜터님께 직접 여쭤볼 수 있다는 생각에, 바로 가감없이 0호기에 대한 상담을 요청드렸고,

이 때 튜터님으로부터 '매도'를 왜 하는지, 매도를 위해 얼마나 인풋을 넣어야 하는지를 알게 됩니다.

제가 0호기 매도를 결정하게 사유 및 사고흐름을 점검 받았었는데,

당시 제가 생각했던 0호기 매도 결정 사유는 아래와 같습니다.

<당시 나의 0호기 매도 결정 사유>

- 투자코칭의 0호기 매도 피드백

- 선배님의 조언(동시진행 X, 원씽, 매도도 투자다)

- 동료분의 경험(1호 서울, 2호 지방 투자 후, 세금이슈로 2호 지방을 후회하시던 케이스)

튜터님께선 상기 이유는 0호기 매도 결정사유가 될 수 없다고 말씀해주셨고,

이어서 0호기 매도 목적, '매도도 투자다'의 의미를 아래와 같이 알려주셨습니다.

<매도도 투자다>

- 매도도 가치를 알아야 할 수 있다

- 매도, 매수 같은 맥락의 투자활동

- 매수는 가치보다 싸게, 매도는 가치보다 비싸게

- 매도하고자 하는 매물의 가치를 알고 매도를 결정할 수 있어야 함

당시 저는 험블 튜터님의 피드백을 듣기 전까진 '매도도 투자다'의 진짜 의미를 모르고 있던 것입니다.

타인의 의견, 조언, 동료의 경험은 진짜 매도 사유가 될 수 없으며,

0호기, 매도는 결국 투자자로서의 가치판단을 기준으로 온전한 개인의 선택과 결정의 문제였습니다.

★ 인풋(내가 생각한 인풋 vs 선배님들의 인풋)

아울러 0호기 매도를 위해 수행해야 할 행동 및 행동량에 대한 생각을 교정할 수 있었습니다.

첫 지투를 하기 전, 0호기 매도를 위해 했던 행동이라고는 고작 근처 부동산 3~4곳에 내놓고

2~3주에 1~2번씩 가끔 부동산에 연락하여 상황을 여쭤봤던 정도였습니다.

이에 험블 튜터님은 0호기 매도를 위한 행동을 텀을 두고 순차적으로 알려주셨습니다.

0단계 = 현 세입자에게 매도 의사 타진

1단계 = 광고를 많이 하지 않는 선에서 근처 생활권 위주로 전화를 돌려보며 내놓기

2단계 = 매일 0호기 관련 전임 3통 + 문자를 지역 내 부동산에 모두 뿌리기

3단계 = 부동산 직접 방문하며 시장조사 및 라포형성

각 단계는 주 단위 텀을 두고 진행되었는데, 0단계~1단계까지는 '이렇게 하는거구나'하다가

2단계부터 제시되는 인풋에 놀람과 부담감을 느꼈습니다.

지역 내 전체 부동산이라니...솔직히 튜터님께서 요구하시는 할당량에는 훨씬 미치지 못했었습니다.

문자까지는 게리롱님의 글을 보고 얼추 따라갔는데, 부동산 직접 방문은 정말 어렵게 느껴졌습니다.

- https://cafe.naver.com/wecando7/2016347

그래도 아예 손 놓고 있진 않았고, 조금이라도 지속적으로 수행하려 했던 점은 고무적이었고,

못해도 주기적인 문자송부 + 최소 주 1회 부동산 방문은 반드시 수행하고자 했습니다.

3. 매도

첫 지투 이후, 0호기를 위한 행동은 시간이 지날수록 텐션이 떨어지는 느낌이었고,

계속되는 기초반, 실전반 루틴에 피곤해져 8,9월 2달을 쉬기도 했습니다.

매도되지 않는 지방 중소 외곽 구축이 거진 1년이 되어가니 심적으로 매우 힘들었었습니다.

언젠간 팔리겠지, 언젠간 팔리겠지, 공염불도 한 두번이지 1년 가까이 계속되니 진짜 답답했습니다.

'할 수 있는 것 중 가장 좋은 것을 하라'는 말이 정말 뼈에 박히는 느낌이었고, 구축에 대한 혐오가 늘어갔습니다.

주마다 한번씩 챙기는 부동산 방문도 이때가 되니 별 감정이 없었습니다.

'해야할 걸 하자'라는 생각으로 강의 수강과 임장을 이어가던 중, 24년 11월 매수 희망자가 나타나게 됩니다.

매도를 결정했다면 공격적으로, 우선순위를 확실하게 해서 확정지어야 한다는 이키님, 험블님의 조언이 생각났고,

부사님께 지속적으로 연락 및 방문하여 매수자의 상황 여쭤보며 정보를 모아갔습니다.

매수자는 인근 생활권 구축에 사는 젊은 부부였는데, 자신들의 힘으로 집을 사서 시작하고 싶다는 당찬 분들이었습니다.

매수희망자가 나타나 기쁘면서도, 한 편으론 왜 지방 중소 외곽 나홀로 구축을 선택해서 사는 걸까 의문이 들었지만,

불필요한 질문은 최대한 제해야 한다 생각해서 나름 내린 결론은, 부동산을 실거주로만 접근했기 때문이었지 않았나 생각합니다.

결국, 선택과 결정의 순간에 놓이게 되는데, 매수 희망자가 제시한 1.4억이라는 매수가 때문입니다.

호가로 내놨던 0호기의 가격은 처음의 1.6억에서, 1.57억 > 1.55억까지 내려간 상황이었고,

제가 매수했던 가격은 17년 2월 1.47억입니다.

호가에 팔려도 기회비용 따지면 손해였고, 부동산 사장님께 언질드린 마지노선은 1.5억이었던 상황이었는데,

그보다도 1천을 싸게 부른 것입니다.

가격 협상 과정에서 매수했던 비용 1.47억까진 제시하고 싶었지만,

그렇게 부르면 제 물건을 사지 않을 수도 있겠다는 생각이 들었습니다.

0호기는 10층으로 층은 좋았고 단지 내에서도 상위 스펙이였지만, 매기가 6개월 가까이 없었고,

24년 초중반 몇 번의 실거래에서도 내 물건이 선택되지 않아 물건에 대한 확신이 낮았으며,

실제로 내부 상태도 불필요한 확장으로 활용도 및 상태가 양호하지 않았습니다.

또한 인근 구축 중 시내 접근성이 더 좋은데 1.5억대의 매물들이 있었기 때문에,

기존 매수가를 방어하기 위해 1.47억을 고집하기보단

1.45억을 제시하여 매수자의 심리적 마지노선을 조금씩 끌어와보고 싶었습니다.

이 과정에서 제가 한 실수는, 매수자가 부동산 사장님께 제 연락처를 물어왔고, 이에 제가 응했다는 것입니다.

어떤 사람들인지 궁금함이 더 컸고, 직접 이야기 한다고 해도 매도가에는 양보하지 않을 거라,

별 생각없이 알려드리라고 부탁드렸는데,

부모님뻘 되시는 분들이 직접 연락하여 아쉬운 소리하시며 계속 가격 네고를 하시니 진짜 난처했습니다.

정말 간절한 사람이 원하는 가격을 가진다는 소리를 매수자를 통해 체험할 수 있었습니다.

한편으론 '나도 저분들처럼 매수하고자 하는 물건의 가격을 저렇게 열심히 깎으려고 노력할 수 있을까?' 생각에 심란했습니다.

설왕설래 끝에 결국 1.45억을 제시하고 이 가격이 아니면 안할거라고 말씀드린 후 체념했습니다.

진짜로 안되면 안할 생각이었지만, 매수자로부터 온 50만원 네고.

1년이라는 긴 시간, 매도를 위해 했던 지속적인 행동,

1호기 목표일을 아득히 넘기고 0호기에 매달리고 있는 상황으로부터 오는 심리적 부담 등등

더 이상 길어지면 너무 힘들 것 같았기에, 1.445억에 매도를 결정하게 됩니다.

#에필로그

이번 매도를 통해 배우게 된 점을 아래와 같이 정리해보았습니다.

<중요 포인트>

- 매도가 적정성 확인 = 주변 매물의 가격을 조사하고 내 물건의 가격 수준을 파악함

- 내 직원을 소중히 = 물건을 너무 가치절하한 부분도 있다고 생각, 가격부터 내리지 말자

- 지속적인 인풋 = 조금이라도 꾸준히 하는 것이 안하는 것보다 좋다

- 거래에선 반드시 중개인을 낄 것

- 결국은 선택과 결정이며, 준비가 되어 있을수록 속도가 빨라지게 될 것

다음은 매물코칭, 1호기 투자 후기를 작성하도록 하겠습니다.