[서투기 24기 2번달은 관악이조 정아홉] 4주차 주우이님 강의 후기 - 👟 행복한 투자자로 한걸음

안녕하세요. 정아홉입니다! 😄

서투기 4주차! 주우이님의 수도권 소액투자 분석에 대한 강의를 듣게되었습니다.

이번 강의는 소액투자에 관심이 매우 많았었던지라 

주우이님의 강의에 깊게 몰입이 되어 시간 가는줄 몰랐던것 같아요.

그리고 내가 행복한 투자자가 되려면 무엇을 해봐야 할 지 고민해보고

나를 다시 되돌아봐야겠다는 생각이 들었던 강의였습니다.

벌써 4주가 지났다는게 믿기지 않고 ,끝나는게 아쉬울 정도로 알차고 뜻 깊었던 한달이 되었습니다.

한동안 이번 서투기 여정의 여운으로 가득할 것 같습니다.

이렇게 성장할 수 있도록 도와주시고 선한 영향을 주신 24기 2조 동료분들과 

강사님들, 월부직원분들께 진심으로 감사드립니다. 

주우이님의 강의를 들으면서 강의 내용을 복습차 정리해보고 적용할 점들을 작성해보았습니다.

Part1. 실전 매물 임장

투자자로써 투자를 할 때 중요하게 생각해야하는 것은 수익을 극대화하고 수익률을 높이는것입니다.

1️⃣ 수익 극대화 👉 싸게 구매하기

싸게 구매하는것은 수익을 극대화할 뿐만아니라 매매가의 하방 리스크를 감소시키므로 심리적인 안정감으로 편안한 투자를 할 수 있습니다.

☝️ 싸게 구매하기 첫번째 - 가치대비 가격이 싼가!

싸게 사기위해서는 가치대비 가격이 싼 아파트를 파악해야하는데 저평가 단지를 우선 뽑고 투가기준, 전세가율순으로 파악하는 우선순위 기준을 세웁니다.

저평가가 가장 선행이되고 그 중 투자기준에 맞는 단지와 전세가율이 낮은 단지 순으로 파악하고 지역내 천장을 확인하는 랜드마크를 체크해보는 것까지 체크해봅니다.

📌 적용할 점

관악구 임장보고서 - 시세 분석에서 시세그룹핑에 내 투자 범위 영역을 표시하기, 시세분석 엑셀에 전세가율 순으로 정리해보기

☝️ 싸게 구매하기 두번째 - 가격 협상하기!

모든것은 현장에 있다!  그리고 “가격은 현장에서 만드는것이다" 라는 것을 알게 되었습니다.

현장에 가야지만 더 많은 매물들과 정확한 매물을 확인할 수 있고 실제 거래가를 알 수 있는 점을 다시 상기해봅니다.

그리고 부동산에 가서 매물 보고 정리하는 프로세스를 배웠는데 이번 매물 임장때 꼭 적용해보려고 해요!

📌 적용할 점

관악구 매물임장에서 주우이님이 알려주신 매물임장 프로세스 적용해보기

2️⃣ 수익률 극대화 👉 투자금 줄이기

투자금을 줄이는것은 전세가를 높게 받으므로써 수익률을 더 높일 수 있지만 역전세에 대한 리스크가 존재하는것을 인지해야합니다.

Part2. 소액투자로 자산 쌓기

소액투자의 특징

1) 적은 종잣돈

• 매매가가 조금만 오르더라도 투자금 대비 수익률이 높다.

2) 리스크감소

• 입지가 괜찮은 곳이라면 매매가가 전세가 이하로 떨어지지 않는다.

갭투자 vs 소액투자

• 소액투자

  • 수요가 있는곳에 가치대비 저렴한 아파트를 사두는것

• 갭투자

  • 매전갭만 보는 경우 상승을 기대하지 못하는 곳에 투자할 수 있다.

소액투자의 키 포인트는 “전세가”

수요가 있는곳에 가치대비 저렴한 아파트를 소액으로 사두는것!

전세가 계속 줄어들고 전세 수요가 늘어나게 된다면 전세가가 상승할 수 있다.

전세 수요는 매매 거래량과 연관이 있다.

매매거래량 감소 / 전세거래량 증가 → 전세가 상승 가능성(상승압력)↑

매매거래량 증가 / 전세거래량 감소 → 전세가 하락 또는 안정

소액투자하기 좋은 시기

• 매매가의 상승보다 전세가의 상승이 더 큰 경우

• 시장이 지 않기 때문에 매매는 주춤하지만 전세의 수요가 넘치는 경우

과거의 전세가율을 확인하고 현재의 전세가율과 비교하여 시세트래킹을 하면서 투자하기 좋은 시기를 캐치한다.

📌 적용할 점

관악구 임장보고서가 종료되었을 때, 시세트래킹 엑셀 시트 세팅하기

나중에 오를것 같은데 미리 사둬야 할까요? 기다려야할까요?

👉 언제 투자를 하던 가치가 있다며 언제든 투자를 해도 괜찮다.

👉 ​내가 살 수 있는 물건들중에 가장 좋은지를 판단해야한다. 

• 덜 좋은 지역이 투자금이 더 많이 들 수 있다.

• 내가 알 고 있는 것들 중 더 좋은 지역이 없다면 투자를 진행해보자.

Part3. 소액투자자 지역 A와 B

이번 강의에서는 제가 꼭 만들고 싶었던 앞마당 지역인 A와 B 지역에 대해서 소개해주시고 분석을 해주면서 주우이님의 프로세스를 배울 수 있었습니다.

지역의 전세 흐름 파악하기

• 총 세대수 대비 전세 물량이 없다면 전세가 상승 압박을 기대해볼 수 있다.

• 저가 매물이 사라지면서 전세 물량이 줄어드는지 체크해보기

지역 생활권을 선호 순위로 정리하기

생활권을 순위로 나누고 순위별 생활권의 단지들의 매매를 파악하면 생활권 별 비교평가와 다른 지역 비교평가시 파악이 용이합니다.

생활권을 정리하고 선호 순위를 묶은 뒤 각 선호 순위에 따른 생활권에서 단지들을 묶어서 가격대를 정리해봅니다.

순위별로 정리된 생활권들의 단지들간에 가격대를 파악해보고 비교하여 저평가, 고평가된 단지들을 파악해봅니다.

그리고 다른 지역의 생활권 단지들과 비교해봅니다.

📌 적용할 점

현재 만들고 있는 관악구 임장보고서 - 단지분석 or 지역분석 파트에서 크게 묶어놨던 생활권을 5개 이하로 생활권을 쪼개고 우선순위 설정해보고 가격대 나열해보기

나만의 가격대별 기준 아파트 설정하기

어떤 단지의 매매가와 전세가를 분석할 때 저평가인지 고평가인지 판단하기 위해서는 나만의 가격대별 기준아파트를 만들어 놓으면 비교를 하여 판단하기 쉬워집니다.

예를들면 앞마당을 늘려가면서 11억대 중 가치가 좋다고 판단하는 A 아파트 단지를 설정해놓았다고 해보겠습니다.

그러다 앞마당을 만들면서 11억의 매매가를 형성하는 단지를 보았을때, 제가 기억해놓고 있는 A아파트 단지와 비교하여 현재 이 아파트가 더 좋은지, 덜 좋은지 판단하여 저평가를 판단할 수 있습니다.

📌 적용할 점

현재 만들고 있는 관악구 임장보고서 - 시세분석 파트에 만들면서 가격대별로 베트스를 뽑아서 나만의 가격대별 아파트 설정해보기

선도지구 그리고 리모델링과 재건축

이번에 선도지구라는 것을 새롭게 알게 되었습니다.

특정 지역이 선도지구에 선정되면 사업성에 따라 리모델링, 재개발이 진행이 되고 현재 단지의 매매가가 상승하게 됩니다.

리모델링

• 현재 동호수가 그대로 지정된다.

• 리모델링 예정인 구축은 공간이 많이 비어있는 끝라인이 확장이 크게될 수 있다.

• 위 2가지를 고려하여 매매를 고려하며 좋을듯 하다.

재건축

• 조합원 추첨

• 용적률 210% 이하까지 괜찮다 + 소형평형이 적어야 좋다.

  • 현재 아파트가 용적률이 낮아야 재건축시 사업 수익성 + 조합원 분담금이 감소되므로
     

Part4. 투자 의사결정

10평대 투자해도 되나요?

• 해도 되긴하지만 아래 사항들을 고려해야한다.

• 매매가의 경우, 상승할 때, 20평대가 더 높이 올라간다.

• 전세금 경우 오피스텔, 원룸의 대안들이 존재해서 더 큰 평수 대비 전세가가 많이 오르지 못할 수 있다.

소액투자 전략

1. 매매 절대가를 설정하고 모든 매물을 본다.

   • 전세가율 90% 기준 (소액투자)

   • 전세, 매전갭은 우선 제외하고 매매가로 저평가된 가치만을 먼저 판단한다.

2. 저평가 단지를 찾는다.

   • 상대적으로 싸면서 좋은 단지 찾기

   • 1등 라인 > 2등 라인 > ... 좋은 입지 순으로 체크해본다.

3. 원금보존을 확인한다.

   • 전세가율 서울 60% 이상, 경기도 80%이상

   • 전고점 대비 -20% 이상 떨어진것

4. 수익률을 검증한다.

   • 현재 매매가와 전고점을 비교하여 투자시 예상수익률을 계산한다.

5. 다른 지역의 단지와 비교평가한다.

   • 수도권, 지방 등, 이 아파트보다 좋은 단지를 찾아본다.

📌 적용할 점

매매 절대가 설정 후 시세분석표에서 위 프로세스를 적용해서 임보 결론에 녹이기 

25년 투자를 하기 위해 최소한 갖춰야하는 것
 

1. 가치를 판별할 수 있는 능력 (앞마당 3개 이상)

2. 적정한 가격을 판단할 수 있는 능력(비교평가)

   1. 가격대별 기준 아파트 설정하기

   2. 같은 가격이면 어떤거 선택할래!?

3. 목표 달성을 위한 태도

   1. No 조급함

📌 적용할 점

아래에서 위 능력을 갖추기 위해 액션아이템 세워보기

앞으로 3개월 동안 목표와 루틴, 무엇을 할 것인지 작성해보기

3개월간 매달 이루고 싶은 

⏰ 루틴

• 아침 8시 운동과 01시 취침 루틴 잡기

• 아침 30분 독서 & 취침전 1시간 독서와 짧은 독후감 작성

• 업무시간 10시 - 20시 / 주 1회 재택으로 몰입

• 퇴근 1시간 전, 1시간동안 Tech CapEnh

• 자기 전 목실감 작성

• 주말마다 주간 목표&액션 회고 / 다음주 목표&액션 설정

⛳ 목표

• 독서2권 완독과 인증작성하기

• 총 지출 n00만원 이하

• 월부 과정 중, 함께 몰입할 수 있는 동료 만들기

• 라이프 시스템 구축

  • 하루와 순간을 시각화하여 빠르게 기록하기

  • 목실감 일기처럼 작성하기

  • 액션 트래킹 시스템 구축

6월 목표

• 연휴 중 비전보드 재작성해보기

• 연휴 및 열중 시작 전 청약특강 수강

• 열반스쿨 중급반 수강

  • 월부 독서 4권 완독

• 관악구 앞마당과 임장 보고서 복기 및 다듬기

• 사치재 현금화 (전기자전거, 위스키 등등)

7월 목표

• 지방투자 기초반 수강

• 첫 지방 앞마당(신난당!) 

  • 선명한 2번째 앞마당

8월 목표

• 실전반 도전! (안된다면 서투기 재수강!)

  • 선명한 3번째 앞마당

내가 행복해 하는것 3가지 for 행복한 투자자

1. 내가 기르고 싶은 역량을 기를수 있는 환경에 뛰어들어서 역량 기르기 + 그곳에서 같이 깊게 몰입할 수 있고 마음이 잘 맞는 동료들과 함께 나아가고 즐거운 시간 보내기
2. 가족, 내가 사랑하는 사람들과 임팩트 있는 시간을 갖거나 여행가기 그리고 웃음과 행복하게 해주기
3. 가끔은 내가 갖고싶은 물건을 사거나, 가고싶은 곳을 가거나, 해보고 싶은 것을 해보거나 돈과 시간 걱정없이 해보기