가치성장 투자를 위한 단지분석(가치+가격+투자금 리스크)

다음챕터 기대를 하면서 듣게되는 강의였습니다.

프메퍼 튜터님의 강의가 처음이였는데 너무 위트있으셔서 더욱 관심 집중이 되었고 몰입해서 들었던거 같은데 알고 배워야 할 점들이 너무 많아서 그런지 선뜻 정리가 잘 안됐던 것 같습니다.  마지막 따뜻한 위로와 경려가 너무 여운이 남아서 그랬던것 같기도 하구요^^   재강을 하면서 다시 정리 해보고 후기를 남깁니다.

part1

첫번째, 가치성장 투자란

 지역의 입지와 가치를 알아서 팔지 않을 물건을 매수한다.(강남 1시간 내) 

 전세가가 계속 우상향 하는 수요가 있는 단지를 매수해서 전세 보증금 상승분으로 월급 외 현금흐름을 만든다.

 좋은 단지는 먼저 오르고 많이 오른다 (떨어질 때도 많이 떨어질 수 있음을 알고 감당가능한 투자를 한다.)

 투자할 단지의 가격 수준을 판단해서 투자 이후 어떤 상황이 벌어질 수 있는지 알고 투자한다.

두번째, 가치성정 투자의 프로세스

 1-서울 수도권 내 가치성장 투자 접근 범위를 정한다(4급지 신축+구축, 300세대 이상, 강남 1시간 내 접근)

 2-가치를 확인한다(강남/한강에서 가까운가?업무지구 접근성 좋은가? 거주 환경이 좋은가? 신축인가?)

 3-현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨일이 벌어질지 안다.

 4-주담대+신용대출+현금+=잔금가능(리스크대비)

 현재 4,5 급지에서 제 투자금으로 가능한 단지를 찾기위해 앞마당을 만들고 있는데 주목해야하는 지역 2곳을 바로 대입해서 생각해 볼 수 있어서 너무 좋았습니다.  현재 가격의 수준을 보고 앞으로 나에게 무슨일이 벌어질지 안다의 중요성을 보고 추가적인 앞마당을 만들고 지금 내가 알고있는 가장 가치있는  전고점 이하 아파트를 골라야 한다는 목표가 뚜렸해졌습니다.     그리고 투자를 생각하면 항상 망설여지는 이유가 닥칠지 모를 리스크에 대한 걱정때문 이였던것 같은데 리스크대비또한 철저히 해서 주려움 없는 투자를 해야겠습니다.(' 투자는 당장 더 버는것보다 망하지 않는게 제일 중요하다')

세번째, 서울 수도권 가치성장투자에서 0,0 지역을 우선순위로 보는 이유

 가치가 있고 가격이 싸다. 투자금이 적게 든다. 리스크가적다. 

 멘토님이 알려주신  나에게 맞는 단지  4/4분면을 활용해서 추가적인 앞마당 만들기!

part2

첫번째, 2배 오르는 아파트 찾기 위한 가치성장투자를 위한 단지 분석법

 단지분석에서 반드시 체크해야 할3가지

 1-가치:중장기적으로 팔지 않아도 될 가치있는 단지인가? (전세가 우상향)

 2-가격:현재 가치대비 가격이 싼가(현시점 전고점 이하단지=비싸지 않은 단지)

 3-투자금 리스크:전세 수요가 있고 충분히 세팅이 가능한 단지인가?( 이 투자금으로 살수있는 최선의 투자인가 생각)

(단지분석시 체크: 비슷한 가치면 가격이 더 낮은 것이 저평가, 비슷한 가격이면 가치가 더 높은 것이 저평가)

 지역 내 단지 선호도 비교 해볼 수 있는 방법 3가지

 1-매수한 가격을 얼마나 빨리 회복하고 상승하는지 상승시작점을 본다

 2-전고점을 보며 상승했을 때의 가격의 천장 차이를 본다

 3-하락장 전저점 대비 상승장 전고점 수익을 본다

두번째, 나에게 맞는 단지 선정법

기다리기 보다 매수하는 것이 더 중요한 시장에서 우선순위는 더 좋은가치+마음놓고 보유할 수 있는단지(전세가가 꾸준히 우상향 하는 곳-실수요가치)에 투자하는 것

 튜터님께서 전세가를 보는 시선

 1-전세가가 꾸준히 우상향하는 단지냐?(현금흐름과 운용에 좋고,보우 안정성이 높다)

 2-현 전세가가 과거 매매가를 추월할 수 있는 단지냐?(수익률이 의미 없을 정도로 보유 부담이 없음)

 3-전세가가 10년 간 2배가 될 수 있는 단지냐?(평생 보유해도 될 단지-압도적 선호도가 있어야 가능함)

 심화 버전까지 도전~!!

나에게 맞는 단지 가격수준 판단할 수 있도록 정리해 주셔서 확실히 알 수 있었습니다.

 전고점 이하 아파트 비싸지 않은 것

 장점- 가성비로 투자가능, 갈아타기에 용이, 추가 투자에도 좋음

 단점-상승폭이 상급지보다 적을 수 있음 

향후 서울수도권 가치성장투자의 방향과 액션플랜

 1-나의 보유 가능 금액을 파악하고 매수하고자 하는 단지의 목표 가격 범위와 투자금을 미리 확인

 2-단지 전세 트레킹과 관심 단지를 시세 트레킹

 3-전세물량이 줄어들고,전세가격 하락이 멈추는 시점=투자적기

 4-이 투자금으로 베스트 단지인가 검증하기

BM

1. 가치성장 투자를 위한 단지분석하기
2. 전세가를 활용해서 나에게 맞는 단지 선정하기
3. 나의 보유금액 파악해서 매수하고자하는 단지의 목표가격범위와 투자금 미리 확인하기
4. 전세 트레킹을 통한 투자 적기 시기를 알고 투자매물 적극 찾기

5. 투자금으로 베스트 단지인가 검증하기(1-가치파악-직장,교통,학군,환경  2-가격파악 3-전고점,상승시작점,전저점대비상승수익)

   BM할 부분이 너무 많치만 하나하나 실천해서 제것으로 만들어 보겠습니다

   많은 걸 배우고 생각하게 하는 멋진 강의 너무너무 감사합니다^^