[열중 4이좋게 5채씩 2제 등기7조 이온1014] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서 후기

Step 1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 & RH Korea
3. 읽은 날짜: 2024. 08. 18. ~ 08. 27. (재독 2025. 06. 04.~06. 06.)
4. 총점 (10점 만점): 10점
5. 직장인이 부동산 투자로 성공할 수 있는 노하우를 총 집대성한 책

Step 2. 책에서 본 것

# 직장인: 직장인을 위한 자본주의는 없다. 셀프 노후준비, 월급으로 살 수 없는 집

# 부동산 투자: 매도자&매수자 정보 대칭성, 전세 레버리지

# 저평가: 전세레버리지 투자의 핵심 (입지 vs 가격)

# 입지: 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 

Step 3. 책에서 깨달은 것

월부의 얼굴, 너나위 님의 가르침을 담은 책, 월급쟁이 부자로 은퇴하라는 월부의 부동산 가르침을 잘 담은 책입니다. 도입부의 ‘회사는 당신을 책임지지 않는다’ 부분에서 직장에서의 최선과 노력이 결국 내 노후를 책임지지 않는다는 사실은 현재 직장인인 본인에게도 굉장히 크고 아프게 다가왔습니다. 

  그래서 이 책 및 월부의 가르침이 저 같은 직장인들에게 노후 준비와 경제적 자유를 위해 꼭 필요하다고 느꼈습니다. 그리고 책의 중반부부터 이어지는 아파트의 전세 레버리지 투자법, 투자 기준, 너나위 님의 실제 투자 사례들은 월부 강의에서 물론 많이 배워서 익숙하기는 하지만 그래도 다시 한번 재밌게 집중하면서 읽을 수 있었습니다. 

지금이야 강의를 통해 배운 저 같은 사람이야 너나위 님, 월부에게 투자의 기준 (입지-직장/교통/학군/환경/공급), 저평가 및 비교 평가에 대해 잘 알고 투자할 수 있었지만 너나위 님 투자할 때 당시에는 이런 기준들을 모른 채 직접 부딪혀 가며 배웠을 것을 생각하면 더 너나위 님이 대단하다고 느꼈습니다. 

  마지막으로 책 후반부의 마인드를 세팅하는 방법 역시 직장인으로서 월급을 꾸준히 받는 저 같은 사람에게 투자자로 병행하기 위해 꼭 필요하다고 느꼈습니다. 

Step 4. 책에서 적용할 점

1. 61페이지의 나의 경제력과 경제 지수를 다시 한 번 점검하자

→ 결국 부동산이든 주식이든 직장인으로 노후 준비를 마치고 경제적 자유를 누리기 위해서는 14번 단계 (나는 하루 24시간을 내가 원하는 일을 하며 살고 있다)까지 와야 한다고 생각한다. 작년 8월 재테크 기초반 수강하며 읽었을 때는 1단계(나는 나의 현재 소득과 지출 내역을 명확하게 파악하고 있다)에도 미치지 못했지만 그래도 현재는 11단계에는 온 것 같다. 

  2. 88페이지의 직장인의 비근로소득 창출 6단계 적용하기 

1단계, 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다. (시간과 근로소득 교환)

2단계, 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다. (절약)

3단계, 남은 돈을 모은다. (자본화)

4단계, 모은 자본으로 생산 자산을 산다. (투자)

5단계, 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다. (시스템 마련)

6단계, 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다. (비근로소득 확보) 

→ 주식이면 배당금, ETF면 분배금 (분기, 반기에 한 번씩), 부동산 투자면 전세금 (1채씩 2년에 한 번씩)을 통해 비근로소득 (자본 소득)을 확보하여 일을 하지 않더라도 충분한 현금 흐름 (월 300만원 이상)을 확보하면 더 이상 근로소득, 직장에만 목매지 않아도 된다. (경제적 자유) 이를 달성하기 위해 앞으로도 더 투자 공부를 열심히 할 것이다. 

123페이지의 투자 교훈 부분 중 3번 항목: 부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.

→ 앞으로도 늘 명심해야 되는 내용이며, 매매를 할 때나 전세를 맞출 때나 내가 실거주 전세집을 구할 때나 모두 기억해야 될 부분이다. 

  3. 302페이지의 부사님 질문리스트도 잘 기억하고 질문해서 입지, 가격을 파악하자

  4. 314페이지의 협상 시 중요한 것은 우선협상 범위를 설정하는 것이다. 매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수 있는 것은 없는지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 것이다.

  5. 335페이지의 투자 공부의 순서를 늘 잊지 않고 실천한다. → 경제와 투자 관련 서적 읽기(337페이지 도서 참고), 투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기 → 실제로 투자 진행하기 → 반복하기

Step 5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(p. 60) 돈 걱정 없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야 할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수 없는 사람들. 가장 먼저 해야할 일은 자기 점검이다. 

(p. 64) 투자의 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것, 즉 노후준비이다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 

(p. 75) 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다. à 부자아빠 가난한아빠2의 Employee 사분면에서 Investor 사분면으로의 이동과 같다. 

(p. 89) 시간을 투자해 소득을 만들고, 그 중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는데 쓰는 것, 바로 이것이 자분주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다. 

(p. 95) 부동산은 매도자와 매수자 간 거래 정보가 비교적 대칭을 이루기에, 이른바 ‘세력’의 등장으로 인한 부작용에서 벗어날 수 있다는 장점이 있다.

(p. 100) 주식 투자에도 레버리지를 쓸 수 있다. 대출을 받아서 투자하면 된다. 반면 부동산 전세 레버리지는 임차인으로부터 받은 전세금에는 따로 이자를 지급하지 않아도 되는 반면, 은행에서 받는 대출엔 이자 비용이 발생하는 차이가 있다. 내가 전세 임대를 통해 무이자로 돈을 빌리려면, 임차인에게 보금자리를 제공해야 한다. 그러려면 많은 사람들이 주거지로 선호할 만한 곳의 물건을 고를 안목이 필요하다. 

(p. 114) 부동산의 입지는 일자리, 교통, 주변 환경, 학군 등이 있다. 각각의 항목이 우수할수록 그 땅에 대한 선호도가 높고 수요가 많으며 더 높은 가치를 지닌다.

(p. 164) 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면 첫째 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다. 

그리고 아는 지역을 늘린다는 것은 투자 후보군을 늘려가는 동시에, 협상에서도 유용하게 활용할 수 있는 무기를 갖추는 일이다.

(p. 190) 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을 자본 재배치라고 한다. 반면 자산 전부를 거주하는 집에 투자해 깔고 앉은 건, 열한 명의 골키퍼로 게임을 치르는 것과 같다.

(p. 221) 용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

1. 노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.

2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.

3. 보유 자산의 크기를 키워나간다.

4. 매입한 부동산을 장기 보유한다.

5. 원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세 차익을 얻는다.

 (p. 228) 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가 뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다.

(p. 303) 지금 보러 가는 집의 상황을 물어보라. 집주인의 매도 사유나 지금 거주하고 있는 사람이 집주인인지 임차인인지도 확인한다. 임차인이라면 만기는 언제인지 또 매도인이 임대차계약 만기가 되지 않았음에도 매도하려고 하는 것인지(세안고)도 확인한다. 그 다음으로 중개인에게 해당 물건의 등기부 등본을 떼어 달라고 요청해 열람한다.

(p. 309) 부동산 중개소에는 이른바 ‘장부 물건’이라는 것이 있다. 중개인들은 보통 이런 물건을 꼭꼭 숨겨둔다. 단독으로 중개해야 수수료 전부를 취할 수 있으니까. 그래서 너나위는 투자를 하기로 마음먹은 단지가 좁혀지면, 해당 단지 근처의 여러 중개소에 방문한다.

(p. 312) 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. 너나위는 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다. 매도자의 심리가 위축되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수 밖에 없다.

(p. 354) 직장인들은 회사에 자신의 시간을 들이는 대신 정해진 날 정해진 만큼의 급여라는 안정감을 얻는다. 그렇다면 적어도 회사와 약속한 시간에는 충실해야 한다. 그 시간까지 당신을 위해 쓰라는 이야기가 결코 아니라는 말이다. 회사에서 급여를 받으며 일하면서 최소한의 역할도 해내지 못한다면, 머지않아 ‘직장인 투자자’로서의 투자도 삐걱거리게 될 수 있다는 걸 명심해야 한다.

//이상입니다.