[해로] 월부 입성 9개월만에 구리에서 이뤄낸 우당탕탕 1호기 투자 후기 (feat. 생애최초 LTV 70%를 날린다?)

안녕하세요~!!

백년해로! 

함께 나이 들어가며 성장할 자산을 찾고 있는 해로입니다!

원래는 잔금을 다 치루고 후기를 남길까 했지만, 기억이 생생할 때 후기를 남기는 것이 복기를 해보기에 더 좋을 것 같아 1호기 전자계약이 마침내 완료된 오늘 투자 후기를 남겨보려고 합니다.

솔직히 월부 생활을 시작하면서 1호기 후기를 남기는 날을 정말 많이 꿈꿔왔었는데 

막상 후기를 작성하다보니 기존 일상과 전혀 달라진 게 없어서 딱히 실감이 나질 않네요 ㅎㅎ

월부 생활을 거듭하면서 단순히 1호기에만 그치는 것이 아니라 이 환경에서 머물면서 투자자로서의 돈그릇을 만드는 것을 목표로 수정하다보니, 이게 끝이 아니라 시작의 첫 걸음을 내딛었을 뿐이라는 생각에 크게 기쁘거나 들뜨지 않은 것 같기도 합니다. (잔금 치르고 나면 또 달라질지도..?★)

사실 작년 6월부터 월부를 시작하면서 부동산 규제의 여파를 연달아 체험함과 동시에 앞마당을 만들면서 투자를 할까 말까 망설이던 단지들이 날아가고 짧은 기간에 가격이 껑충 뛰는 경험을 여러 차례 겪으면서 투자 방향성도 제대로 못잡고, 투자 결정도 빠르게 내리지 못하는 제 자신을 자책하고 아쉬워한 날들이 많았습니다.

그럴 때마다 투자를 할 수 있다고 응원해주고 격려해주신 멘토님, 튜터님, 동료분들 덕에 계속해서 공부를 이어올 수 있었고 월부 환경 안에 머물 수 있었습니다. 다시 한번 감사드립니다.

1. 투자 과정 복기 

[어서와, 월부는 처음이지?]
’사치 부리지 않고, 그냥 월급을 성실하게 모으면서 살다보면 언젠가는 나도 집을 살 수 있지 않을까‘라는 막연한 생각으로 살아오던 평범한 직장인이었던 저는 작년 늦은 봄 주말 아침에 들린 서점에서 우연히 너나위님의 ‘월급쟁이 부자로 은퇴하라‘ 책을 집어 들게 되었습니다. (그 날의 나 자신 칭찬해…)
 

처음에는 부동산에 조금은 관심을 가져볼까 하는 마음에 책을 잠시 훑어만 보려 했지만, 읽으면 읽을수록 몰입하면서 결국 그 자리에 서서 책을 끝까지 다 읽었습니다. 그리고는 꽤 오래 멍하니 있었던 것 같습니다. ‘지금까지 나는 무엇을 하고 살았나’ 싶었거든요. 나름 ‘성실하게’ 살아왔다 생각했는데, 목표와 배움을 통한 성장이 없는 성실은 결코 부를 보장해주지 않는다는 것을 그 날 어렴풋이 깨달은 것 같습니다.
며칠간의 고민 끝, ‘비록 늦었지만 지금부터라도 공부를 시작해보자’고 다짐을 했습니다. 그리고 며칠 뒤 ‘월급쟁이부자들’ 사이트를 찾아 열반기초반을 수강을 신청했구요. 비로소 월부의 세계에 입문을 하게 된 그 날, 월급쟁이부자들 사이트 배너 광고에서 환하게 웃고 있는 너나위님께서 다시 한번 저를 맞아주셨습니다. 마치 ‘어서와~ 월부는 처음이지?’ 하고 반겨주시는 것처럼.

(그저 빛.. 마이 로드..)

[미스에이 수지만 알았어요..]
사실 직장 때문에 상경을 했었기 때문에, 월부에서 부동산 공부를 시작하기 전에는 수도권 내에 수지라는 지역이 있는지도 몰랐습니다.. (🙋🏻‍♂️ from. 경남 창원.. 촌사람..) 

그랬던 제가 첫 임장지로 용인 수지를 첫 앞마당으로 신청했습니다. 수지가 투자하기에 좋다는 말만 어디서 주워듣고 앞마당을 선택했었으니 해맑은 부린이 그 자체였죠. 심지어 아무것도 모르던 저는 그냥 열심히 해보겠다는 마음으로 조장 신청을 했었는데, 당연히 조장 경험이 없는 저는 뽑히지 않겠다고 생각했던 것과는 다르게 시켜주시더라구요..?  아무것도 모르고 그냥 열정만 과다했던 조장이었다보니 부족한 점이 정말 많았었는데요. 너그러이 봐주시고 같이 헤매주셨던(?) 당시 조원분들께는 늘 죄송하고 또 감사한 마음입니다..🫶

[부린이 탈출을 목표로 불태운 첫 실전반🔥]
이후 몇 개월 간의 수련(?) 기간을 거쳐 정말 감사하게도 처음으로 실전반 수강 기회를 얻게 되었습니다. 주변 동료들을 통해 실전반을 경험하면 (매우, 아주, 많이 )빡세지만 정말 많이 성장할 수 있다는 얘기를 종종 들었기에 수강신청을 하면서도 걱정과 기대가 동시에 되었는데요. 우려와는 같게(?) 많이도 헤맸던 같습니다. 감사하게도 담당 튜터셨던 부총 튜터님과 가을추추 조장님, 골드님, 뚜잇님, 가애나애님 등 이미 경험 많으셨던 조원분들께서 많이 알려주시고 도움을 주셔서 제 한계를 많이 돌파해보면서 조금은 성장할 수 있었던 한 달이었던 것 같습니다. 같이 달렸던 해방님 포함해서 첫 실전반 조원분들께 다시 한번 감사드려요!

[안녕하세요 김갈대입니다🕺🏻]
10.15 대책 발표 이후 날아가버린 멘탈을 겨우 실전반에서 되찾아 갈 때 즈음, 

제 마음은 ‘규제지역 실거주 vs 비규제지역 갭투자’ 사이에서 정말 갈대처럼 매일 매일 흔들렸던 것 같습니다.

가치가 더 뛰어나지만 생애최초 한도를 다 쓰고 들어갈 경우 대출원리금 압박이 크고 다음 투자까지의 저축액이 거의 없을 수 있는 실거주 투자와 갭투자는 가능하지만 서울 생활권 대비 입지 가치가 상대적으로 떨어지는 비규제 지역 투자 간에 어떤 것이 저에게 더 도움이 될지 확신이 서지 않았기 때문입니다.

[드디어.. 드디어 방향성을 잡다…]
오랫동안 고민을 이어오다 신청한 첫 투자 코칭에서 재이리 튜터님을 뵙게 되었습니다. (창원 최고 🙌)
튜터님과의 투자 코칭을 통해, 비로소 투자 방향성을 설정할 수 있었는데요. 

앞마당이 서울 5급지와 경기 4급지 밖에 없었던 상황이라 ‘서울 4급지 앞마당’을 만들어 가면서 비규제지역인 구리에서도 기회를 함께 찾아보는 것'으로 방향성을 결정했습니다. 
(+ @재이리,  뒷전으로 미뤘던 연애에도 함께 노력을 기울이라는 코칭은 끝내 성공하지는 못했습니다 튜터님..⭐️)

[오~ 결정했다고? 응 근데 니꺼 아니야😊]
4급지 앞마당을 열심히 만들다 보니 그전까지는 잘 생기지 않았던 확신이 생기는 단지를 처음으로 발견할 수 있었습니다. 며칠 고민 끝에 드디어 투자를 해봐야겠다고 결심하고, 떨리는 마음으로 매코를 넣었지만 연달아 실패를 하면서 마음이 정말 초조해졌던 것 같습니다. 한주 내내 매코 신청을 실패하다 금요일에서야 겨우 신청에 성공을 하게되었고 그제서야 잠시 안심을 했는데, 알고보니 금요일 매코는 그 다음주 월요일에 상담이 가능하더라구요..😇 

가치 대비 확실히 저렴하다고 확신 했고 입지가치가 뛰어난 매물이었던지라, 누군가 채가지 않을까 너무 초조했었는데 아니나 다를까 그날만 7팀이 저녁에 매물을 보기로 했다는 부사님 연락을 받았습니다. 짧은 순간 이정도로 고민을 깊게 한적이 있나 싶을 정도로 고민을 하다가, 지금까지의 공부를 바탕으로 내 자신을 믿고 계약금을 넣어보자고 결심하고 부동산에 전화를 걸었는데 계속 통화 중이시더라구요. 불안감이 스멀스멀 올라올 때쯤, 제가 전화하기 1분 전에 어떤 분이 가계약금을 넣었다는 소식을 접하게 되었습니다. 매물이 날아가는 경험을 그 날 제대로 처음 해보다 보니 며칠간은 마음이 좀 힘들더라구요. (이날만 다 내려놓고 맥주 좀 마셨습니다..)
 

[생애최초, 이렇게 널 떠나보내…]
정말 사고 싶었던 매물을 떠나보낸 이후에도 몇차례 투자를 하고 싶은 단지들을 연속으로 날리는 경험을 했습니다.

하지만 한번 쎄게 충격파를 맞고 나니까 그 다음에는 생각보다 맞을만(?) 하더라구요..;; 물론 속은 쓰리긴 했지만, 회복탄력성이 조금씩은 늘아났던 것 같습니다..!

다행히 마음을 정비하고 앞마당을 새로 만들다가 다시 한번 투자 확신이 드는 매물을 찾게 되었습니다.

문제는 서울이 아닌 비규제 지역인 구리에서 사고 싶은 매물을 찾았다는 것이었습니다. 

무주택자이기에 생애최초 LTV 70%를 활용해서 서울 내에 있는 좋은 자산을 좀 더 유리한 조건에서 매수할 수 있었기에, 비규제지역 투자는 아무래도 투자적인 측면에서는 분명 아쉬운 투자였습니다.

하지만, ‘더 많이 버는 투자는 무엇일까?’ 보다 ‘내가 더 오래 이 시장에 남을 수 있는 투자는 무엇을까?’

에 집중을 해보았습니다. 

사실 앞마당 내 규제 지역에 속하는 단지들 중에서는 투자 확신이 강하게 드는 매물들이 나오지 않는 상황이었습니다. 그런 상황에서 서울 내 투자를 고수할 경우, 월급의 상당분에 달하는 대출 원리금을 감당하느라 2년 간 투자가 묶였을 때 과연 내가 월부 환경 안에서 머물 수 있을지, 그리고 매수한 단지를 끝내 지켜낼 수 있을지를 스스로에게 물었을 때 물음표가 해결되지 않았습니다. 동시에 더 좋은 투자를 위해 또 다시 앞마당을 늘리면서 투자 시점을 미루다가, 확신이 생긴 매물을 또 다시 놓치는 경험을 더 이상 하고 싶지 않았습니다. 

이에 과감히 생애최초 LTV 대출을 통한 서울 앞마당 내 투자 기회는 포기하고, 

비규제 지역인 구리에서 확신이 생긴 매물을 투자를 하기로 결정하였습니다. 

[끝내, 우당탕탕 1호기 성공]

투자 결심을 내리고 이어진 매물 코칭에서도 통과했지만, 결정적인 문제가 있었으니, 세입자가 집을 보여주지 않는다는 점이었습니다. 제가 선택한 매물이 올수리 상태에 입지 가치가 좋으면서 가격이 저렴한데도 남아있었던 이유는, 영유아를 키우는 세입자가 매물을 보여주지 않기 때문이었습니다. 

(같은 단지의 다른 매물들을 다 매물 임장을 한 상태였고, 투자를 하고 싶은 단지는 사진만 받은 상태였습니다. 매물 코칭 시에도 사진과 다른 하자가 없는지 계약 전에 매물을 직접 눈으로 확인한다는 전제로 매코에 통과했습니다.)

이에 부동산, 세입자분과 집을 볼 수 있도록 계속해서 협의를 진행했지만, 반드시 집을 안 본 상태로 투자 결정을 내려야하며 계약서를 쓰기로 한 날에만 보여주겠다는 세입자의 고집은 조율이 되지 않아 지지부진한 상태가 이어졌습니다.

그러던 중 같은 단지에서 기존 협의하던 집보다 가격이 1천만원 저렴하지만 완전 기본집이 새롭게 매물로 나왔다는 소식을 부동산 사장님께 접하여 그 날 바로 오후 반차를 내고 추가 매물 임장을 진행했습니다. 매도 시 기본 집이라는 점을 감안하고도, 예상보다 더 몰골이 처참(?)했는데요. 전체적으로 낡은 상태는 기본이고 노후로 인해 천장이 약 3cm 가량 한쪽이 주저 앉은데다 약한 천장 상태 때문에 거실 등 마저도 떨어져 있는 집이었습니다. 동시에 같이 매물을 보러오신 분들이 고개를 절레절레 흔들 정도의 상태였지만, 오히려 이 점을 이용해서 가격을 대폭 깎은 뒤에 내가 새롭게 수리해서 내놓으면 더 잘 나갈 수 있지 않을까라는 생각을 해보았습니다. 이에 수리가 많이 필요한 매물 상태를 이용해서 매도자분과의 긴 가격 협상을 진행한 끝에 가격을 1천만원을 깎을 수 있었습니다. 

이 매물은 세가 낀 매물이었고 내년 5월에 만기가 도래하는 매물이었지만 전세가 낮게 껴있었는데요. (계갱권 사용함) 다행히 세입자분께서 집이 팔리면 이사를 가겠다고 매도인분과 협의가 되어있다고 브리핑을 받았기에, 제가 매수를 한 뒤에 새롭게 전세를 내면 실질 투자금을 줄일 수 있는 상황이었습니다. 

이에 수리상태가 좋지만 집을 보여주지 않은 매물보다, 기본집이지만 가격이 2천만원 더 저렴한 집을 매수하여 2천만원 내로 세입자용 수리를 진행하기로 결정하고 부동산 사장님께 매수 의사를 밝혔습니다. 하지만, 생각지도 못하게 갑자기 기존 세입자분께서 이사비를 요구하기 시작했습니다. 예상치못한 상황에 매도자분도 매우 당황하며 세입자와 이사비 협상을 했으나, 이사비 3백만원도 거절, 5백만원도 거절, 8백만원도 거절하며 집주인과 저를 모두 좌절시켰습니다.. 하지만 포기하지 않고 매도자분을 설득해서 결국 1천만원까지 이사비를 올려주고 나서야 세입자분께서 이사를 가준다고 승낙을 얻었습니다. 하지만 그 과정에서 서로 감정이 상한 매도자와 세입자 간 감정의 골이 커지면서 결국 다툼이 발생하여 어렵게 협의해놓은 이사 결정도 철회되고, ‘이사비 1억을 줘도 안나가겠다’는 세입자의 선언을 듣고야 말았습니다..

어렵게 공을 들인 단지가 또 한번 좌초될 위기 속에서, 어떻게 하면 이 상황 속에서 기회를 찾을 수 있을까 고민을 하던 중 매도자-세입자 간 협의해놓은 이사비 1천만원 만큼 매매가를 더 깎고, 애매하게 부족한 투자금은 회사대출을 일시적으로 이용하면 어떨까하는 아이디어가 떠올랐습니다. 이에 다시 한번 매도자를 설득해서 기존 전세를 그대로 안고가는 대신 매매가를 깎아달라고 요청했고, 수차례의 재협상을 통해서 결국 1천만원을 더 네고하여 매수 협의를 최종 완료하고 마침내 오늘 전자계약을 통해 계약을 마무리 했습니다.

2. 투자 과정에서 잘했다고 생각하는 점과 아쉬운 점

1) 잘했다고 생각하는 점

- 투자 기회를 놓쳤다고 좌절하고 포기하지 않고 월부 생활을 이어온 점 

- 꼭 지켜보고자 다짐했던 시세, 칼럼/기사, 전화임장 루틴을 지속해오려고 노력한 점

- 최고의 선택을 하기 위해서 계속해서 투자 시점을 미루기보다, 데드라인을 설정해서 기한 내 ‘실행’한 점

- 더 깎을 수 있을 때까지 깎아보려고 끝까지 협상하고 끝내 가격을 조율한 점

- 더 비싸지만 수리할 필요가 없는 단지가 아니라 경험을 위해 더 저렴한 대신 수리를 처음부터 해야하는 매물을 최종 선택한 점

- 할 줄 몰라서 전자계약은 절대 안하겠다는 부동산 사장님을 설득하고 같이 공부하면서 결국 전자계약으로 매매계약 체결한 점

2) 아쉬운 점

- 더 높은 급지의 앞마당을 우선해서 만들지 않았던 점

- 좀 더 많은 비교 평가를 해보지 못한 점

- 좋은 매물이 날아갈까 걱정되고 조급해져 더 많이 매물을 털지 못하고 투자를 결정한 점

- 관심 매물 전수조사 시 매물별로 매도자의 매도 사유를 확인하면서 가격을 네고할 방법을 찾아보지 않은 점 

- 기존 앞마당 중 선호 단지 현장 매물 털기가 많이 부족했던 점 

- 비선호 생활권에서는 매물임장 하면서 투자 기회 찾아보지 않은 점

- 더 꼼꼼하게 수리 견적을 받아보지 않은 점

- 특약 조율이 완벽하게 되지 않은 상태에서 부동산 사장님의 협의 완료했다는 말만 믿고 계약금을 보낸 점

3. 마지막으로… 정말 감사한 분들께

‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’ 책으로 월부에 입문하게 해주신, 그저 빛 너나위 멘토님, 

병아리 시절 투자에 대한 기준을 명확히 세워주신 자음과모음 멘토님, 

항상 좋은 칼럼으로 가르침을 주신 한가해보이 멘토님

강사와의 만남 때 투자할 단지의 가치와 반드시 지켜야 할 원칙을 알려주신 권유디 튜터님,

첫 투코에서 투자 방향성을 꼼꼼하게 설정해주시고, 데드라인 설정을 통해 ‘실행’을 강조해주신 재이리 튜터님,

많이 흔들리고 있던 제게 ‘꼭 투자할 수 있다’고 진심을 담아서 용기를 주셨던 용용맘맘맘 튜터님, 

2차례의 매코를 통해 1호기 투자에 대한 확신을 주시고 방향을 잡아주셨던 자유를향하여 튜터님, 

첫 실전반에서 한 뼘 성장할 수 있도록 많은 가르침 주시고 응원해주신 부총 튜터님,

돈독모에서 만난 짧은 인연인데도 특약 조건 조율하는 방법 세세하게 챙겨주신 함께하는가치 튜터님,

월부 시작 때부터 많은 가르침 주시고 고민이 있을 때마다 자기 일처럼 들어주시고 조언 아끼지 않아주신 로이리님,

같은 조로 있을 때는 조장으로서 챙겨주시고, 조 활동이 끝나고도 동료로써 많이 도와주시고 응원해주신 가을추추님,

매일 루틴을 이어나갈 때 응원 아끼지 않고 독려해주신 난집사님, 

강의를 들을때마다 항상 많은 도움주시면서 응원해주셨던 이지 CM님

첫 1호기 투자를 진행하는 과정에서 정말 많이 응원해주신 30기 1조 조원분들

그리고 월부 생활하면서 함께했던 모든 조장님, 조원님들, 응원 많이해주신 동료분들께 진심을 담아 감사드립니다.

2호기 투자 후기로 다시 찾아오는 그 날까지 월부 환경 속에서 계속 머물러 보겠습니다..!

감사합니다.