[서킬스] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기 - 나는 힘들 때 월부은을 읽어

투자자 4년차가 되었고 몇건의 투자를 성공적으로 진행하며 

자만심이 들려던 찰나에 

뜨겁게 불타오르는 시장과

적은 투자금으로 욕심을 부려서 투자하고 싶은 생각들이 뭉쳐지며

마음이 많이 불편했다

월부학교를 함께 하는 동료분들께 이렇게 말하곤 했다

저는 꼭 힘들 때 월부은을 읽습니다.

이 책 그냥 아무데나 펼쳐서 읽어보면 

그냥 내 투자/마음 상황이 자연스럽게 대입되고

거기에 대해서 고민한 너나위님의 생각이 온전히 받아들여지면서

지금의 나의 상황에 대한 해결책이 나온다고

몇번의 거절, 아쉬운 상황들이 겹쳐지는 오늘

그냥 카페에 들어와서 이 책을 읽기 시작했고

괴로웠던 마음들이 살살 녹으면서 

다시 투자자로서 신발끈을 동여멜 수 있었다

아래는 오늘 내가 읽고 지금 현재의 나의 상황에 맞는 문구들을 뽑아서

생각을 정리한 것이다.

1. 책을 읽고 본 것

전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당할 수 있다면, 좋은 가격에 물건을 잡을 수 있는 기회였다. 결국 나는 임차인을 구하지 못해 잔금을 치르고 일정 기간 공실이 발생한다고 하더라도 투자를 해야겠다고 결심했다. 그래서 잔금을 치를 수 있는지 자금 상황을 체크한 후 투자를 실행했다.
-> 당시의 멘토님은 철저한 비교평가를 통해 싸다는 판단이 들었고

공실이 발생한다 하더라도 버틸 수 있다는 마음으로 투자를 실행행 것

→ 나의 자금 상황을 다시 한번 점검하며 공실까지 버틸 수 있는 지 확인하자

일단 전세가율이 높아 3,000만 원 이내의 소액으로 투자할 수 있는 단지 중 괜찮아 보이는 5~6개의 물건을 정리한 뒤, 해당 부동산 중개소에 방문했다.
-> 괜찮은 단지를 정리한 뒤 투자범위 안에 들어오는 단지에 직접 방문한 것
-> 당시의 분위기는 매수자 우위 상황이긴 했다. 결국 굳이 내가 아쉬운 마음이 뒤따라 가지 않아도 된다는 뜻이다

그 시기 일산 신도시 3호선 역세권 지역의 비슷한 평형대 아파트와도 시세가 거의 비슷했는데, 그 둘을 비교할 때 평촌의 S 아파트가 저평가된 상태라는 판단이 섰다
-> 시세가 비슷하니 입지가 우선이라고 생각되는 평촌을 선택

→ 지금 내가 보고 있는 물건들이 이 안에서는 저평가이나 내 앞마당에서도 저평가인지 매번 비교하는 생각의 흐름이 필요함

이사할 날짜가 얼마 남지 않은 상황이라면 시간이 갈수록 매도자의 마음이 급해지기에 가격을 조정하기 유리하다. 나는 이러한 내용을 소장님께 이야기하며, 매도자에게 이미 적지 않은 시세차익을 얻었으니 매매하려는 사람이 나타났을 때 놓치지 말고 거래하라고 설득해 주길 부탁했다.
-> 시세차익을 보셨고 사람이 나타났으니 적절한 가격에 파시는 건 어떨까요?

그게 사실이든 아니든 매도자가 2억 9,500만 원을 고수하고 있다는 게 확실했다. 나는 소장님에게 다시 부탁했다. 
       “소장님, 죄송한데, 2억 9,100만 원에 하자고 좀 이야기해 주세요.” 퉁명스러운 대답이 돌아왔다. “아, 그거 어렵다니까. 팔고 싶었으면 진작 이야기를 꺼냈겠지.” 내가 다시 이야기했다. “그래도 혹시 모르잖아요. 어차피 손님도 별로 안 드는데, 다시 한번 이야기 좀 해주세요.
-> 아주 중요한 부분이다. 내가 매달리긴 하나 절대 가격에서는 지고 들어가지 않는 마음

→ 누가 주나 그돈을 하는 마음가짐

매도자가 끝까지 2억 9,500만 원을 고수하며 더 이상 협상은 없다고 했다면, 나는 아마 그 조건으로 이 아파트를 매입했을 것이다. 그런데도 협상에 최선을 다했다. 협상도 경험이다. 비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.
-> 의미 없는 노력은 없다

→ 작은 돈으로 깨지는 것에 대한 위험성은 있지만 전국에 그만한 물건이 정말 많을 것

→ 그리고 그 물건이 지금 안보인다면 다음달엔 없을까

만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는 게 좋다. 
-> 싸다고 아무거나 사는게 아니라 그 중에서도 사람들이 좋아할 만한 요소가 있는 물건에 우선 투자하는 것이 좋다

괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면, 예의주시해야 한다
-> 기회가 있을 수도? 아니면 문제가 많을 수도?

→ 하지만 예의주시 후 좋다는 판단이 든다면 투자기회가 있는 것이므로 반드시 물건을 봐야한다

→ 오늘 오후 5시에 볼 그런 물건처럼

따라서 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다.
이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다. 투자를 고려 중인 물건이 본연의 가치에 비해 싸다는 확신이 들 때 투자해야, 잃지 않는 투자를 할 수 있다. 
-> 그냥 가격을 싸게 사야 사자마자 돈을 버는 것이다

당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다
-> 감사합니다 오늘은 힘들어도 결국 발로 뛴 노력에는 배신하지 않는 투자

강의나 오프라인 모임을 통해 만난 그 고수들의 교훈은 한결같았다. ‘조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.’ 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까.
-> 조급하지 말자, 워렌버핏이 첫 투자를 하는 시기가 상승장이었을까? 하락장이었을까? 결국 의미 없다는 너바나님의 말씀도 기억이난다.
-> https://youtu.be/UnFhlHs5ATA?si=Ci3ezlRsxf5XdKox&t=24

여기서 알아야 할 것은 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는 것이다. 공급 과잉 등의 이유로 아파트의 전세가가 2년 전보다 급락하게 되면, 그 차액만큼을 마련해야 하기 때문이다(요즘 흔히 언급되는 ‘역전세’라는 것이 바로 그런 상황이다). 이런 역전세 리스크가 비단 똘똘한 한 채에서만 발생하는 것은 아니지만, 똘똘한 한 채에 해당하는 아파트들의 전세가는 금액 자체가 크므로 금융위기나 주택 공급 증가 등으로 인한 외부 충격에 더욱 민감하다
-> 전세레버리지 투자는 그만큼 위험한 것이므로 리스크 관리에 굉장히 신경을 많이 써야 하는 투자법인 것이다
내가 지금 고민하는 투자가 정말로 리스크가 1도 없는 것인지 확인이 필요하다

소액으로 채수를 늘려가며 시스템을 만드는 투자를 하면, 

회를 거듭할수록 이전 투자에서 잘했던 것은 더욱 발전시키고 실수한 것은 개선할 수 있는 기회를 얻게 된다. 
-> 시스템 투자에 대한 의문이 든다면 이 답변을 기억하고 복기하며 누군가 물어본다면 이렇게 대답할 것

아울러, 이후 필연적으로 찾아올 부동산 하락장에서도 과도기에 발생할 수 있는 역전세 리스크를 잘 관리하면서 시간을 보낼 수만 있다면, 얼마간 시간이 흘러 벌어질 주택 공급 감소와 전세대란으로 부동산의 전세가가 상승해, 또다시 당신에게 적지 않은 수익을 선사할 것이다.
-> 물건을 저환수원리에 맞게 잘 샀고 욕심을 부리지 않았다면 시스템 투자에 의거해 무조건 수익에 도달할 것이다

둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다
현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면
다만 나의 경우 투자하려는 주택이 저평가된 것이 확실하고 투자금도 적게 드는 물건인 데다 주변의 입주가 장기적으로 지속되는 상황이 아닐 때는 현재의 포트폴리오를 고려해 매입하기도 한다.
물론, 일시적 전세가 하락에 대한 준비를 갖춘 덕분에 실제로 재계약도 무리 없이 진행했다
-> 나를 보고 하는 말인가? 
 

전세가 하락에 대한 준비가 되고 감당이 가능하다면?
이미 충분히 싸다면? 이라는 자가당착에 빠지지 말고 튜터님께 다시 한번 검토 받자
-> 회사 사원 전용 대출 확인만 해둘것

2. 책을 읽고 느낀 것

와 진짜 너나위님 책은 정말 볼 때마다 감탄할 정도이다.

고민하는 지점이 있다면 정말 아무 페이지나 펼쳐도 그 고민에 대한 생생한 경험 그리고 결과 + 인사이트까지 뽑아져 나오는 정말 좋은 책이었다.

특히 지금 고민 중인 투자처에 대해서 조급한 마음보다는 가치대비 저평가인가? 감당 가능한가? 에 대한 훌륭한 답변이 되었으며 

힘들었던 지금까지의 하루가 굉장히 의미 있고 나아지는 과정이라는 것

그리고 정말 긴 투자 인생에 있을 하루 중 하나라는 것을 깨달았다

그리고 지금 찾은 물건들에 대해서 조금 더 깊은 고민과 나의 리스크 관리 방안에 대해서도 생각해볼 수 있는 소중한 기회였다

무엇보다 조급하고 외로웠던 마음이 사라졌다는 것에 정말 감사한 마음이다.

3. 책을 읽고 나에게 적용할 것

• 찾은 물건이 정말 저평가인가? 다시 전수조사 해볼것
• 찾은 물건이 누구나 살고 싶은 단지인가? 단지 가격만 싼 것이 아닌가? 생각해볼것
• 찾은 물건에서 발생할 리스크를 내가 대비할 수 있는가? 다시 계산해볼 것
• 시스템 투자에 대한 이야기를 기억하고 선배대화에서 해줄 것
• 상승장 분위기에서 혼자 머무르고 있는 단지 추가로 찾아볼 것
• 독서 후기 작성할 것