복식부기, 월급쟁이 부자로 은퇴하라

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목:월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위

3. 읽은 날짜: 6.2~6.6

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

| WHY | 1장_왜 투자를 해야 하는가
01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

인플레이션(Inflation) 의 어원은 부풀어 오르다라는 뜻을 가진 라틴어 인플라레(inflare)다. 

통화량이 늘어나는 것을 의미하는데, 

인플레이션은 통화량의 증가로 화폐의 가치가 하락하고 

모든 상품의 물가가 전반적으로 꾸준히 오르는 경제 현상을 뜻한다. 

자본주의의 핵심은 은행이다.

통화량의 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락

돈의 가치가 하락하면 

자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다.

다만 아파트는 

인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에 

산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다.

결국 자본주의와 친해지지 않은 대가를 치러야한다.

 인플레이션의 영향을 알고 준비한 사람들은 자신의 자산을 늘리거나 최소한 지킬 테지만, 

과소평가한 이들은 자산이 줄어드는 것을 결코 막을 수 없을 것이다.

02 월급은 절대 오르지 않는다

회사가 얻은 수익을 내게 납득할 수 있을 만큼 합당하게 나누어주기를 기다리기 보다, 

회사 밖에서 라도  내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다.

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

하지만 더 이상 외면해서는 곤란하다. 

준비해야 한다. 

뭉개면 뭉갤수록, 

그렇게 시간을 흘려보낼수록 

해결해야 할 문제가 점점 더 커지기만 할 테니 말이다.

노인들이 가장 많이 일하는 나라 중 하나가 대한민국이라는 것이다.

04 직장 생활 N년 차, 당신의 현주소
10년을 모았는데 결국 이렇게 낡은 아파트 전세 하나 겨우 구하게 되는구나

가장 먼저 해야할 것은 자기 점검이다.

상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면 

본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야할 것이 있다. 

그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 

이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다.

1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것,

 즉 노후 준비다. 

많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 

경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은

 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.

| DIRECTION | 2장_당신과 돈이 가야 할 방향

01 직장인의 투자 전략

돈을 버는 두가지 방식

①돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입해야 하느냐

②시간을 투입하지 않아도 되느냐로 구분할 수 있다. 

직장인은 결국 시간과 돈을 교환하고 있다.

지금 당신이 시간을 투입해서 돈을 버는 사람에 해당한다면 

시간과 무관하게 돈을 버는 사람으로 이동해야한다.

돈을 쓰는 두가지 방식

①나중에 가격이 오를 가능성이 있는 것에 돈을 쓰느냐→생산자산

②가격이 떨어지거나 아ㅖ 비용으로 사라져버리는 것에 돈을 쓰느냐→소비자산

은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 소비자산이다.

투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절실히 깨닫는다.

 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 

내가 지금 무엇을 하고 있으며 

투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

①직장에서 열심히 일하고 급여를 받는다.

②절약

③모은다

④생산자산을 산다(투자)

⑤반복

⑥일하지 않고도 소득을 얻는다.(비근로소득 확보)

03 내가 부동산을 택한 이유
인플레이션에도 미치지 못하는 수익을 돌려주는 금융상품이라면 

투자처로서는 전혀 매력이 없다는 걸 기억하라.

주식은 부동산에 비해 

투자 대상의 사정을 더욱 자세하고 투명하게 알기 어렵다는 것이 문제다.

| WHAT | 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다: 의왕시 25평 아파트

최근 수도권 시장처럼 열기가 뜨거운 상황에서 

입지가 좋지않은 지역게 고분양가로 분양되는 아파트라면 좀더 깊게 고민해 봐야한다. 

현재 부동산 시장만 보면 앞으로 하락장 따윈 절대 없을 것 같지만, 

하루아침에도 시장 분위기가 바뀔 수 있다는 것을 잊어선 안된다.

집값도 알인된다.

 깍는 만큼이 하루 일당

중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다.

나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 

이미 가치 대비 저렴한 것을 샀다면

 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 하기 때문이다.

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원: 분당 21평 아파트

여름 비수기: 6월 초~ 한여름 휴가철 속하는 8월

겨울 비수기: 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 초

03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가: 수지 32평 아파트

자산 시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 ‘싸게 사는 것’이다.

대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

싸게 사고 장기 보유하면서 가치를 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다.

미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 

현재 기준으로 저평가된 것을 매수하면 

그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다.

04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아: 평촌 21평 아파트
나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일 때 매입을 진행한다.

나는 보통 매물을 확인할 때 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문하다. 

이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 

대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 

집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지 

또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인지 아닌지도 짐작할 수 있다.

2~300만원 조정이 안 돼서 투자하지 못한 물건들이 훗날 가격이 훌쩍 상승한 경우가 많았다. 

작은 것을 얻으려다 큰 것을 높치는 우를 범하지 말자.

비록 실수하거나 잘못되어 계약이 깨진다 해도 그런 것들 하나하나가 귀한 자산이 된다.

LTV (Loan to Value)란 

주택담보인정비율이란 뜻으로 

주택을 담보로 금융기관에서 대출받을 때 주택 가격 대비 매출액의 비율로 표현한다. 

집값의 얼마까지 대출이 가능한 지를 결정하는 지표다.

DTI (Debt To Income Ratio)란 

총부채상환비율이란 뜻으로 

총소득에서 부채의 연간원리금 상환액이 차지하는 비율로 표현한다.

 빚을 갚는데 소득의 얼마까지 쓰는가를 표현하는 지표다.

나는 이를 예측하지 않았고 사실 정확히 예측하는 것조차 불가능하다고 생각한다.

| CONCEPT | 4장_성공 투자를 위한 필수 지식

01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

비근로소득 

즉 내가 직접 시간을 투입해 일하지 않아도 돈이 스스로 일해 창출하는 소득을 마련하는 것

나는 커피값으로 절약한 30만원을 

투자 관련 강의를 수강하거나 책을 사는 데 지출했다.

돈을 대하는 자세를 바꾼 후 

희생이 따른는 절약과 끊임없는 노력으로 시간을 보낸 사람이 

그거 기분 내키는 대로 돈을 써온 사람과 

같은 내일을 맞이한다면 

그거야말로 불공평하지 않겠는가?

투자를 통해 얻는 만족감은 

옷이나 차나 시계를 샀을 때 얻을 수 있는 만족감과 비교할 수 없었다.

02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

소액 투자처로서 수도권은 여전히 유효하다.

03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

워런 버핏은 본인의 투자원칙으로 다음 두가지를 제시했다.

첫째 잃지 않는다.

둘째 첫번째 원칙을 지킨다.

좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 

이는 현재가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다.

비교대상이 많으면 많을수록 더 좋은 판단을 내릴 수 있을 데니 말이다.

서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 

그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해 알아가라.

 그리고 그 안에서 가치 대비 싼 물건을 찾고 

그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라.

가격이 하락하고 있는 상황이라면 

실수요자일 경우 매매가 아닌 전세로 거주하는 방식을 택할 것이다. 

눈앞에서 가격이 뚝뚝 떨어지는 아파트를 사지 않을 확륭이 높으니까 말이다.

부동산의 매매가가 하락할 때

 일반적인 경우 전세가 수준까지 하락할 수 있다

①저평가가 확실한가

②전세가율이 높아 투자금이 적게 들어가며 리스크가 작은 물건인가

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

명확한 투자 방향과 목적이 없는 경우라면 

실현한 수익을 더욱더 쉽게 써버릴 수도 있다. 

생산 자산을 팔아 얻은 돈으로 소비 자산을 사는 꼴이다.

①노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다

②현재 현금 흐름을 파악하고 저축, 자본 재배치를 통해 종잣돈 마련

③보유 자산의 크기를 키워나간다.

④매입한 자산을 장기 보유

⑤은퇴 시점을 전후로 축적된 자산을 현금 흐름화 하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

나는 위험하지 않으면서 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다고 생각한다. 하지만 수중에 가진 돈이 적더라도 시간을 투입하면 목표를 달성할 수 있다는 걸 알게 됐다.

똘똘한 한 채란 제한적인 사람들만 진입할 수 있는 프리미엄 시장의 고가 아파트를 의미한다.

시스템 투자법

가격대가 낮은 만큼 상대적으로 변동성도 그 만큼 덜하기 때문이다. 

매매와 전세가격이 오를때도, 가격이 떨어질 때도.

06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라
①전세 우려가 적은 자산에 투자

②입주물량이 예정된 곳이라면 신중. 전세가 하락에 대한 준비

③마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금 확보.제2금융권에 대출 설정

④세재 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도 남겨둔다. 다 주택자라면 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야한다.

인생은 길고 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며 리스크는 반드시 존재한다는 것을 명심하라.

리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

| HOW | 5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

01 확실한 투자 기준 세우기

<아파트 선택 기준>

                                                                         ①저평가

                                                                         ②투자금이 적게 드는가

                                                                         ③리스크 감당 수준

경험이야말로 

더 좋은 투자를 할 수 있게 만드는 

최고의 무형 자산임을 잊지 말자

조인스랜드부동산, 네이버 부동산, 부동산지인, 호갱노노, 아파트실거래가

구단위로 미분양과 입주 물량을 확인해서

 공급이 많다 적다를 따지는 것은 크게 의미가 없다.

<임장지 선택>

①시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데

                    ②조인스랜드에서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에  부합하는 단지가 많은 지역 다시 정리

                          ③입주물량과 미분양 현황 확인해서 구체적인 임장지역을 선정

반드시 여러 차례 가보고 많은 물건을 확인해야한다. 

즉 직접 가보기 전에 

지금과 같은 방식으로 지역을 추려내는 것만으로 

투자처를 정하는 데는 부족하다.

인내심을 가지고 아는 지역을 늘려갈수록 머릿속엔 투자할 수 있는 후보자가 늘어난다. 

그리고 이는 머지않아 무엇과도 바꿀 수 없는 당신의 소중한 자산이 될 것이다.

02 가격이 상승할 지역 선정하기

금리나 유동성, 경기 상황과 글로벌 경제 이슈 등도 영향을 미치긴 하지만, 

수요와 공급에 비하면 그 영향력은 미미한 편이다.

나는 그 변수를 수요와 공급, 그리고 그로 인한 대중의 심리 변화라고 본다.

03 임장 전, 지역조사 하기

일자리-시군구별 근로소득 연말정산 신고현황

교통-강남업무지구에 위치한 지하철역까지 얼마의 시간이 소요되는지. 

시간, 

도보이동거리, 

환승

환경-슬리퍼 생활권

학군-특목고진학률, 학업성취도 높은 중학교 (아파트실거래가), 

단지내 초등학교 여부

        이처럼 좋은 학군으로 알려진 지역이 아니라고 해도 각 지역마다 선호도가 높은 학교가 있다.

04 지역을 눈에 담는 현장조사

지역주민처럼

그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것

네비게이션을 끄고 운전하면서 어디에 무성이 있는지를 떠올릴 수 있다. 

지역을 크게 돌면서 그 안쪽 길과 건물들이 미럿속에 그려지면 

그때야 지역을 눈에 담는 일을 마쳤다고 본다. 

이제 부동산 중개소에 방문할 때가 된 것이다.

소액으로 투자할 수 있는 단지라면 

그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인

자세한 정보를 알고 싶다면 

약속 시간보다 조금 일찍 중개소에 가서 이 지역에 대한 브리핑을 요청해도 된다.

중개인이 이끄는 대로 이동하기 보다 

사전에 스스로 정한 순서(거실→안방→작은방→화장실→주방→베란다→현관)

확인을 마치고 나오기 전에는 

거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다.

중개소로 돌아오면 

그날 본 순서대로 중개인에게 

매물의 정보와 동호수,

거주인이 집주인인지 임자인인지, 

잔금 지급일자, 

수리상태,매매가, 

전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다.

물건의 등기부를 떼어달라고 요청해 열람한다.

집으로 돌아가기 전 마지막으로 정리한다. 

각 중개소에서 뽑은 넘버원 물건끼리 다시 비교해보기 위해서이다.

무슨 일이든 사람의 태도가 중요하다.

노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라

만약 당신에게 어떤 일이 쉽게 느껴진다면

 당신은 그 전부터 그것을 잘하기 위해서 열심히 노려했을 것이다.

 그게 아니라면 당신은 그저 그 일을 잘한다고 착각하고 있는 것이다.

05 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법
가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은 매수 시점의 시장분위기이다.

‘거기 아니면 여기하지 뭐’ 란 마음이 드는 상황을 만들어 두는 것이었다. 

이는 곧 2개 이상의 투자처를 확보해 둔다는 의미이다. 

<임대를 결정짓는 요인 >

①가격

②집의 상태

③입주 가능시기

④사람(부동산 중개인)

| MIND | 6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

불가능한 일에 에너지를 낭비하기 보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야한다.

뭔가 잘못되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결되지 않는다. 

정의의 문제가 아니라, 현실에 관한 문제다.

사나운 맹수와 독층이 우글거리는 아마존 열대 우림속에서 

“양육강식의 생태계 원리”가 옳지 않다고 외쳐봐야 무슨 소용이 있는가 

그곳을 떠날 수 없다면 정글에서 생존하는 법을 찾아 나서야 한다.

나는 행했다. 

일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같은 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만,

 그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야할 일들을 묵묵히 해나갔다.

02 한 번의 성공보다 중요한 것들

투자의 필요성을 알게 되었는데 

어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게

 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 

지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 

준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다.

<순서를 따르고 반복할 것>

                                                                ①경제와 투자 관련 서적읽기

                                                   ②투자관련 강의를 듣고 오프모임에 참석하여 투자 동료 만들기

                                                                ③실제로 투자하기

                                                                ④반복하기

하루에 1권, 

적어도 이틀에 1권씩 읽어 

투자 전에 100권 이상을 읽겠다는 자세로 임했다.

내가 현재 하고자 하는 것들을

 미리 해보고 성과를 낸 사람의 투자 스토리와 

경험에서 얻은 노하우는 당신에게 엄청난 에너지를 제공할 것이다.

같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 

장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.
03 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라

투자자로서의 성공이란 곧 살아남는 것이며,

 살아남기 위해서는 오래가야 한다.

 그리고 오래가려면 함께 가야 한다. 

그렇다면 누구와 함께 가야 할까?

아직은 부족한 것이 많고 

누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 

내가 먼저 좋은 사람이 되는 것, 

여기서 말하는 좋은 사람이란 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이라는 뜻이다. 

좋은 영향을 미치고 싶다면 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야한다.

주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 찬 당신을 말이다.

04 갈등에 대처하는 자세
투자자의 우선순위

①가정과 투자

②회사

③기타친구, 지인 등

당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어 준 시간이란 걸 잊어서는 안된다.

성곡적이고  꾸준한 투자를 혀려면 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야한다. 

장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑겟거리가 되고 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다. 

자적거를 타고 싶다면 자전거 타는 법을 배우는 것뿐 아니라 

내가 달릴 길이 어떤 길인지를 확인하는 것도 중요하다는 걸 잊지 말자. 

울퉁불퉁한 자갈길에 아스팔트를 깔아두는 것도 자전거 타는 법을 배우는 것만큼이나 중요한 일이니까

에필로그 

한 번뿐인 인생을 주도적으로 이끌고 싶다면

투자를 시작하고 나는 줄곧 세상에 양보했던 내 시간을 되찾아 왔다.

이러다 잘못되면 어떻게 하지?란 불안감이 매일같이 내 머리와 가슴을 파고 들었다.

투자를 위해 반드시 있어야하는 시간과 돈이 부족했다.  

그나마 다행인 것은 그저 이대로는 답이 없다라고 생각했던 일종의 절박함과 

나도 잘하고 싶다라는 열정이 내게 있었다는 것이다.

무식하게 시간을 쏟아부었다. 

하다보면 길이 생기는 법이니 말이다.

주변을 도우려 노력하는 과정에서 성장의 즐거움을 느낀다. 

성장의 즐거움 끝에 돈이 나를 찾아온다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

우리가 학교에서인플레이션과 디플레이션을 배운다.

그러나 디플레이션은 없었다.

인플레이션의 정의는 물가가 오르는 현상이 아니었다.

물가가 오르는 것은 인플레이션으로 인해서 나타나는 현상에 불과했다. 

인플레이션의 진짜 정의는 통화량의 증가였다

우리가 자본주의에서 태어나서 단 한 순간도 인플레이션이 아닌 시기는 없었다.

경기가 침체되는 것과 무관하게 물가는 계속 오른다는 얘기다.

돈을 버는 두가지 방식과 돈을 쓰는 두가지 방식

당신이 잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을때까지 일을 해야만 할 것이다.-워렌버핏

내 시간을 쓰지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법으로 이동해야한다.

진짜 부자는 생산자산을 사고 있었고, 부자로 보이는 사람은 소비자산을 사고 있었다.

그리고 나는 소비자산을 사는 사람을 부러워하지 않았을까?

현재가치 대비 가격이 저렴한 것을 사는 것이다. 

미래가치는 내가 통제할 수 있는 영역이 아닌 것

내가 그 지역 주민보다 그 지역을 잘 알고 있어야 그 지역 사람들이 사지 않은 물건을 살 수가 있다.

분임하고 단임하고 한바퀴씩만 돌고 끝났구나..

그래서 내가 그 지역이 선명하지 않았구나.

물리적으로 시간을 갈아 넣어야했구나.

내가 무언가를 잘한다면,  내 생활, 업무,, 어딘가에 그것과 관련된 것이 있다. 

완전 낯선 것은 잘하기 어렵다. 

그래서 처음엔 무어이든 잘하지 못하고 익숙하면 실수가 줄고 속도가 는다.

STEP4. 책에서 적용할 점

지역주민보다 더 더 잘 알때까지 임장하고 앞마당으로 만든다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑겟거리가 되고 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.