독서후기#6 결국 오르는 집값의 비밀 [열중45기 23조 새로움s]

책 제목(책 제목 + 저자) :결국엔 오르는 집 값의 비밀

저자 및 출판사 : 김준영/한국경제신문

읽은 날짜 :6/6~6/8

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #전세 #공급 #결국엔오른다

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) :9

24년에 나온 책

저자소개를 보면 2019년에 첫 책 <부동산 투자 인사이트>라는 책이 엄청 좋아 입소문이 나고, 베스트 셀러에 등극

5년 만에 새 책을 썼는데 최신의 데이터를 기초로 집값이 어떻게 오르고 내리는지를 명쾌하게 규명했다고 나오는데, 이 책이다. 

책을 읽으면서 꽤나 어려워서 놀랐고,

엄청 많은 자료를 비교해주시면서 단호하게 결론을 내리는 부분이 인상적이었다. 

이 책에서 이야기하는 중심은 전세가, 그리고 공급이라는 생각이 들었다. 

책의 시작에 인구 감소보다 큰 공급 감소 충격이 온다는 말이 나오는데(11p)

공급이 얼마나 중요한 지를 계속 이야기하는 이 책을 읽고 나서 다시 이 부분을 읽으니 

적당한 공급을 만들어내 충격을 잘 흡수하게 만드는 것이 새 정부의 큰 과제이겠단 생각이 들었다. 

12p

IMF가 오고 2008년 경제 위기가 오고 나서 부동산 가격은 급락했고,

그로 인해 공급이 급감했고, 그 결과는 결국 전세수급의 불안으로 이어져 결국 매매가 상승으로 이어졌다.

성격이 다르지만 코로나가 발생한 뒤 급등과 급락이 왔고 또 공급 환경이 무너졌다.

급락은 공급 부족과 연결되고, 급등은 급락과 연결된다는 생각을 할 때 

결국 곧 매매가 상승의 시기가 리듬을 타고 오겠다는 생각이 들었다.

123p

앞에서도 이야기 했듯 가격의 급락은 공급의 감소와 연결된다.

가격의 하락은 소비 심리를 낮추게 되기 때문이다.

손해보고 싶지 않아하는 마음이 집을 살 수 없게 하고,

사려는 사람이 없기에 적당한 수익을 얻을 수 없기 때문에 집을 짓는 건설사들도 주춤하고,

그로 인해 공급이 줄면 결국 이사해야 하는 사람들의 필요에 의해 가격이 오르고,

오른 가격이 다시 공급을 불러온다.

이것이 부동산 시장의 봄여름가을겨울을 만드는 원리구나!!라는 생각이 들었고,

균형을 잘 찾는 방향으로 시장을 완벽하게 유지하는 것이 아니라

균형이 깨지는 과정을 반복적으로 겪으므로 시장의 균형이 생기는 순간이 있을 뿐이라는 생각이 들었다.

그것은 수요도 공급도 움직이기 때문이구나!! 깨달을 수 있었다. 

134p

본 것)) 집값 오르는 원리1.

1. 주택시장에서 매매가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격입니다. 전세가격의 변화가 매매가격의 변화를 만들며, 전세가격은 현시점의 자산가치를 평가하는 기준이 됩니다.

   2. 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 긴 시간을 놓고 보면 결국 수요는 공급량과 거래량 안에 있으며, 이를 기준으로 해당 지역의 수요를 간접적으로 파악할 수 있습니다.

   3. 공급은 시장에 큰 영향을 미칩니다. 다만 그 영향이 서울·수도권과 지방이 다릅니다. 그 이유는 도시의 규모(공간의 크기)가 다르기 때문입니다. 크기가 다르기 때문에 공급부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다른 것입니다. 또한 공급이 시장에 영향을 미치는 차이에서 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율이고 지방에서는 전세수급지수입니다.

   4. 부동산을 움직이는 두 가지 핵심 요인은 주거부족과 투자수익률입니다. 그리고 이를 가장 잘 보여주는 통계가 전세수급지수와 전세가율입니다. 

깨달은 것)) 

전세 가격에 대해 엄청 중요하게 이야기하는 책의 내용을 읽으면서 얼마 전 읽었던 ‘전세가를 알면 부동산 투자가 보인다’라는 책이 생각났다.

실거주 가치를 그래도 반영한 전세가격은 또한 수요와 공급에 의해 결정되고, 수요가 동일한 상황에서는 결국 공급에 의해 결정된다고 볼 수 있는데,

그 정도가 서울, 수도권과 광역시, 중소도시에 따라 다르다는 이야기를 읽으면서 많이 동감할 수 있었다.

규모의 차이로 인해 수도권은 오랜 시간 쌓아온 결과로 인한 전세가율, 규모가 작은 도시들은 전세 수급지수에 영향을 받는다는 것이 새롭게 와닿았다.

143p

수익률과 수익은 다르고, 

작은 돈으로 할 수 있는 곳은 수익률이 높지만 리스크가 커진다는 것이 문제라는 생각이 들었다. 

왜냐하면 작은 돈으로 투자하는 사람들 중에 비전문가, 초보자가 많고, 그런 초보자에게 리스크는 치명적일 수 있기 때문이다.

돈이 부족하기에 수익률이 높지만 그만큼 리스크가 큰 시장에 2호기를 마련해야 하는 상황에서

그 리스크를 충분히 감내하면서 높은 수익을 만들 수 있는 가치 있는 것을 잘 알아볼 수 있도록

실력을 키워야 겠단 생각이 들었다. 

274p

본 것)) 집값이 오르는 비밀2

1. 인구감소, 즉 수요감소는 반드시 공급감소를 동반합니다. 소비자들이 요구하지 않는 상품을 지속해서 만들어낼 수 없기 때문입니다. 이렇게 시장은 스스로 균형을 찾아갑니다. 그러므로 일시적인 가격 하락은 일어나도 지속적으로 가격이 하락하기는 어렵습니다.

   2. 월세화는 필연적인 현상입니다. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌기 때문입니다. 결국 시세차익형이 아닌 임대수익형인 월세 상품의 비중이 높아지고 주요 임대 형태로 자리를 잡게 됩니다. 전세가 완전히 사라지지는 않겠지만 앞으로는 월세가 주를 이루게 될 것입니다.

   3. 통계는 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결론을 도출합니다. 통계의 해석에서 가장 조심해야 할 점은 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것입니다. 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과입니다. 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국은 스스로 판단을 내려야 합니다.

   4. 성장하는 도시인지 아닌지는 전세가격 상승률을 통해서 알 수 있습니다. 전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다. 이러한 요인들에 의해 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 됩니다.

   5. 만약 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀야 합니다. 즉 위치가 좋거나 상품에 경쟁력이 있어 그 도시의 평균 가격 상승률보다 높아질 곳을 선택하여야 합니다. 시간이 지날수록 과거와 같이 모두가 상승하고 모두가 하락하는 시장이 아니라, 지역마다 또 아파트마다 차별화되며 상승하는 곳과 그렇지 않은 곳이 점차 자리를 잡게 될 것입니다.

깨달은 것)) 인구 감소는 수요감소이고, 이는 결국 공급 감소를 동반해 결국 시장이 균형을 만들어낼 수 있게 한다는 것. 그래서 가격은 내릴 수 있지만 결국 인플레이션으로 인해 오를 수 밖에 없다.

월세화가 필연적인 현상이라고 하지만, 전세 시장에 대한 공급과 수요도 무시할 수 없지 않을까?라는 생각이 들었다. 

결국 성장하는 도시에 투자해야 하며, 경쟁력이 낮은 지역이라면 좀 더 뾰족한 투자를 해야 한다는 것을 다시금 생각했습니다. 

279p

수도권의 특징은 역시 규모가 아닐까?생각했지만

긴 사이클은 규모에서 나오는 수요와 공급의 불일치 시간 때문이라는 말이 엄청 깔끔하게 정리해주는 느낌이었다.

공급이 많아져도 적어져도 전체적으로 그것이 영향을 끼치는 시간이 길기 때문에

사이클이 크다고 이야기하는 것이고

오르기 시작하면 중심지의 경우는 오래 오르기에 많이 오를 수 있는 것 같다.

단, 외곽으로 갈수록 상승흐름이 오래 오지 않기에 긴 사이클의 끝일 수 있다는 점, 오르기까지 오래 기다릴 수 있다는 것을 의식하며 구매를 고민해보아야 한다는 생각이 들었다. 

343p

책을 읽으면서 가장 놀랐던 건 이렇게까지 다 이야기해주는구나!!였다.

서울 시장과 수도권, 지방 광역시, 지방 중소도시까지 훑어주고

어제쯤엔 괜찮을거라는 이야기를 하는데,,

안 좋은 곳은 없는데?라는 생각도 들긴 했다.

25년차 투자자의 결론은 결국 가격은 가치를 따라 간다는 것이다.

이것은 투자에서 진리에 가까운 이야기 같다.

물론 그 시간이 얼마나 걸리는가?의 문제이지만

사이클이 있는 시장이기에 싼 구간이 있고, 비싼 구간이 있으며

싼 가격에 사서 잘 보유하는 능력이 정말 중요하다는 생각이 들었다. 

원래 가치를 찾아갈 때까지 잘 버티는 실력을 위해서는 통찰력, 실행력, 견디는 힘 등이 중요할 것 같다.

그리고 그를 위해 통찰력을 주는 좋은 환경과 꾸준한 공부가 필요하다는 생각이 들었다.

적용할 점))

부동산 관련 책을 꾸준히 읽어보기!!

(월부의 생각과 비슷하지만 또 약간은 다른 관점을 보게 해주는 책이어서 어려웠지만 재밌었다)

전세가를 잘 트래킹하고, 적절한 전세가와 전세수급율을 잘 지켜보기

공급을 얕보지 않기

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