열반스쿨 기초반 2주차 강의 정리

너바나님의 20년 부동산 투자 노하우

📌 이번 강의의 핵심 주제

• 부동산 투자 원칙
• 부동산 가치 판단법

1. 부동산 투자의 기준

부동산 가격에 영향을 미치는 요소들

장기적 관점(숲을 보는 투자)

1. 물가
2. 통화량
3. 경기
4. 수요 (입지)
5. 입지 독점성

단기적 관점(나무를 보는 투자)

1. 가격 저평가 여부 (가치 > 가격)
2. 매수/매도 심리
3. 입주물량 (공급)
4. 투자 기준

💡포인트: ‘물가 = 전세가율 = 통화량 증감률’

• 대한민국 통화량(M2)은 5년에 50%, 10년에 100% 증가
• 전세가는 물가에 따라 상승하며, 장기적으로는 10년 후 2배가 된다는 가정도 가능

• 서울의 입주물량은 2022년부터 지속적으로 부족, 특히 내년 입주물량 심각

   

2. 너바나의 5가지 투자 원칙: 저환수원리

저환수원리 = 저평가 + 환금성 + 수익률 + 원금보전 + 리스크관리

① 저평가 여부 (가치 > 가격)

• 매매가가 적정한지 비교 평가 필요
• 현장조사(임장), 실질적 가치 확인

② 환금성

• 부동산은 기본적으로 환금성이 낮음
• 투자 피해야 할 부동산
  • 나홀로 아파트
  • 300세대 미만
  • 1, 2, 3층, 탑층
  • 오피스텔, 도시형생활주택
  • 빌라: 관리처분인가 후 투자

③ 수익률

• 투자금 대비 내 돈이 얼마로 돌아오는지 계산
• 공식: 수익금 ÷ 투자금(=매매가 - 전세가)
• 72의 법칙: 72 ÷ 수익률 = 원금 2배 걸리는 시간
  • 예: 3% 수익률 = 24년, 10% = 7.2년

④ 원금 보전

• “잃지 않는 투자”가 핵심
• 체크리스트:
  • 최악의 상황에서 얼마나 하락?
  • 안전마진은 충분한가?
  • 전세가는 안정적이고 지속적으로 오르는가?
  • 입지 독점성, 수요, 공급 체크

⑤ 리스크 관리

주요 리스크

• 역전세, 대량 공급, 급등 후 하락

리스크 헷징 전략

• 과도한 갭투자 금지
• 입주물량 확인
• 전세금 5~10%는 예비자금으로 보유
• 고정 수입 확보(급여 등)

💡너바나 TIP:

• 여러분의 최대 리스크는 투자 모른다는 것 입니다.

• 공부하고 실력을 쌓아야 투자도 리스크도 줄일 수 있습니다.

   

3. 너바나의 부동산 전망

• 전문가들의 시장 전망은 자주 틀린다.
  미래는 예측보다 대응이 중요

💬 워런 버핏의 말:

“전문가로부터 시장 전망을 듣는 건 시간 낭비다.”

우리의 대응 방안

• 향후 6개월간의 부동산 정책이 중요
• 1주택자는 크게 걱정 NO (세금 측면에서도 유리)
• 2주택까지는 괜찮다
• 다주택자는 세금 계산 필수

지금은 매수 기회입니다.

• 서울과 광역시 내 저평가 부동산을 노리세요

• 파도이론: 강남,서초 → 송파 → 위례,판교,과천 → 분당 → 수지 → 광교 → 수원 → 평택

   

4. 시세차익 부동산 투자법

싸게 사서 비싸게 파는 가치 투자

• 저환수원리에 맞춰 아파트 투자가 가장 적합

가치투자 두 가지 방식

1. 담배꽁초 투자법

• 단기 호재 이용, 빠르게 매도
• 감정 개입 금지, 실전 어려움

2. 성장 가치 투자법

• 5억~10억 상승 가능 지역을 선별
• 장기적 안목, 실거주 선호지역

진짜 부자란?

• 고소득자가 아니라, 자산이 많은 사람

• 완벽주의 NO → 완료주의 YES

   

5. 부동산 세금 대응 전략

주요 세금

• 양도소득세: 차익에 부과
• 종합부동산세: 일정 자산 초과 시 부과
• 취득세: 1~12%, 단계별 적용

💡너바나 TIP:

• 양도세/종부세는 크게 걱정하지 마세요
• 취득세 전략적으로 접근
  • 1~2주택: 수도권
  • 3주택부터: 비조정지역

행동하지 않으면 수익도 없다.

• 매수 타이밍을 놓치면 내 수익이 줄어든다

   

✅ 강의 과제 & 실천 항목

1. 강의 복습 및 후기 작성 (느낀 점 + 적용할 점)
2. ‘목표-계획-실천’ 체크하며 살고 있는가? (목실감)
3. 나의 투자 기준 복기하기 (조모임에서 공유)

4. 실전 응용: 아파트 수익률 보고서 작성하기

    

📌 2주차 강의 총정리

너바나님의 10시간 강의가 마무리되었습니다. 20년간의 부동산 투자 경험을 아낌없이 공유해주신 그 진심에 깊은 감동을 받았습니다. 단순한 정보 전달이 아니라, 투자에 대한 철학과 태도까지 배울 수 있었던 너무나 소중한 시간이었습니다.

개인적으로는 1주택자로서 늘 “집을 여러 채 사면 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 다 내고 나면 결국 남는 게 있을까?”라는 의문이 있었습니다. 실제 계산도 해보지 않고, 그저 언론에서 나오는 자극적인 기사 제목만 보고 막연히 두려워했던 것 같습니다. 그런데 너바나님이 보여주신 실제 계산 자료를 보고 나니, 그동안 내가 얼마나 준비 없이 판단하고 있었는지를 깊이 반성하게 되었습니다.

강의를 들으며 제가 좋아하는 게임 속 대사 한 줄이 떠올랐습니다. “너흰 아직 준비가 안 됐다.” 그 말이 지금 제게는 너무도 정확하게 와닿았습니다. 나는 아직 준비가 되어 있지 않았습니다. 더 공부하고, 더 분석하고, 더 훈련되어야 한다는 걸 이번 강의를 통해 절실히 느꼈습니다.

2주 동안의 수업을 통해 저는 하나의 분명한 목표를 발견했습니다. 아직은 어두운 터널 속에 있는 것 같지만, 이제는 그 터널의 출구가 어디쯤 있는지, 방향이 어느 쪽인지 분명히 알게 되었습니다. 이것만으로도 제게는 엄청난 변화이자 전환점입니다.

이런 귀한 기회를 만들어준 월부와, 진심을 다해 가르쳐주신 너바나님께 진심으로 감사드립니다. 다음 강의도 진심으로 기대가 됩니다.

' “할 수 있다.”라고 생각하는 사람이 끝까지 하면 되는 겁니다.
자기가 생각하는 대로 됩니다. 된다고 생각하고 도전하세요. 따!'  - 너바나