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열반스쿨 기초반 - 소액으로 직장인이 10억 달성하는 법
주우이, 너바나, 자음과모음
1. 부동산 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소
- (장기) 물가, 통화량, 경기, 수요(입지), 입지독점성
- (단기) 가격저평가 여부, 매수(매도) 심리, 입주물량(공급), 투자기준
2. 통화량의 증가로 물가가 오른다. 10년 마다 통화량 2배 증가
- 부자들은 물가 증가에 따라 자산이 증식되도록 한다.
- 전세가는 장기적으로 오르지만, 전세가 하락(역전세)이 발생할 수 있음
- 전세난과 역전세가 반복된다.
=> 전세가의 흐름은 매매가와 연동 되므로 대단히 중요하다.
3. 투자자의 특징
- 원칙에 따라 투자하며 투자 대상을 잘 알고 있다.
- 남의 도움이 아니라 스스로의 능력으로 투자한다.
- 과정과 결과가 모두 중요하며 실력이 운을 만나면 돈을 번다.
- 투자의 리스크와 성과를 알고 투자한다.
⇒ 투자에 대한 실력을 키워야 겠다.(월부 부동산 기초/중급반 수강, 독서)
4.투자의 원칙잡기
- 저평가 여부(가치>가격)
- 매매 가격이 적정한지 알기 위해서는 비교 평가를 해야 한다.
⇒ 내가 잘 아는 앞마당 만들기를 실천해야 겠다.
* 25년 목표 : 3개(대전, 서울, 경기) 만들기
- 환금성
- 부동산은 주식 등에 비해 환금성이 떨어진다.
- 오피스텔, 빌라 등은 아파트 보다 환금성이 떨어진다.
⇒ 아파트 중심으로 투자하되 너바나님과 같이 300매 세대 이하 나홀로
단지와 1~3층과 탑층은 투자하지 않는 등의 나만의 기준을 세워야 겠다.
- 수익률
- 총수익률 = 수익금 / 투자금(매매가-전세가)
예) 1.4억/2.6억 = 53.8%
- 연수익률=수익금 / 투자금 / 투자기간
예) 1.4억 / 2.6억 / 11년 = 연 4.9%
- 72 / 연수익률 = 원금이 2배가 되는 기간
예) 72 / 4.9% = 14.7년
- 투자 1년차 : 잃지 않는 것, 2년차 : 10%, 10년차 : 20%, 부자 5~10%
⇒ 10% 이상의 수익을 올릴 수 있도록 실력을 쌓자.
가치가 오르는 부동산을 매수하여 인내하며 기다리자.
- 원금보전
- 적정 전세가율
- 전세가는 지속적으로 상승하는가?
- 수요가 많고 입지 독점섬이 있는가?
- 단기 입주 물량은 적정한가?
- Risk 관리
- 역전세 : 적은 갭 x (전세금 욕심 x)
- 대량공급 : 입주물량(3년내), 입지 독점성
- 급격한 전세상승 : 전세금 5% 상승, 전세보증금 전체 5~10% 보유
- 수익시기(상승시기) : 시장은 모른다(운), 고정적인 수입(급여)
⇒ 나에게 가장 큰 리스크는 투자를 잘 모르는 것이므로 공부를 통해 실력을 쌓자.
⇒ 저환수원리에 따라 매수한다.
5. 투자 전략
- 가치투자는 잃지 않는 싸게 사서 비싸게 파는 것
⇒ 미래는 예측할 수 없으며, 절대 잃지 않는 확신이 있을 대 싸게 사서 비싸게 판다.
- 시장 예측은 불가능하므로, 상승할 때와 하락할 때의 시나리오가 필요하다.
- 원금 보전이 되는 매물을 사야 한다.
- 상승 : 수익을 얻을 수 있는가?
- 하락 : 내가 가진 자산은 안전한가?
- 시장의 변화에 대한 우리의 대응 방안
- 정부 부동산 정책은 취임 후 6개월 간 정책이 중요(완화/강화)
- 1주택의 경우 걱정할 필요 없음
- 투자가라면 2주택 까지 OK
- 다주택의 경우 세금 대응 필요
- 지금은 부동산 매수 기회 맞음
- 서울, 광역시 안에 가장 저평가된 부동산 매수(파도 이론)
- 시세 차익 부동산 : 낮은 가격에 사서 오를 때 까지 기다리는 투자법
- 투자용 부동산 순위 : 아파트 > 단독주택 > 오피스텔 > 다가구/원룸 > 빌라
⇒ 내월급으로 저평가된 부동산을 한채씩 늘여 가서 결국 돈이 일하게 하는 것
- 부동산 세금 대응
- 양도소득세 : 1주택이고 비조정지역에 2년 이상 거주하면 면제
- 종합부동산세 : {(인별 전국합산 공시가격 - 과세기준금액) x 공정시장가액비율} x 세율 - 법정 공제세액, 1주택 및 공시가격 10.5억 이하는 대상 아님
- 취득세 : 1주택 비조정 6억 초과 - 9억 구간 1~3%, 2주택 비조정 1~3%, 3주택 비조정 8%
⇒ 부자는 세금이라는 대가를 반드시 치뤄야 한다.
직장인 투자자는 충분히 싸다면 취득세 내는 것이 좋다
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