개인적으로 바라본 25년 6월의 서울시장 [왓쯔롱]

안녕하세요. 왓쯔롱입니다 : ]

오랜만에 글을 쓰는 것 같네요 ㅎㅎㅎ

항상 바쁘게 투자자로서 활동하시는 동료분들 화이팅입니다.

요즘 서울의 부동산 시장이 들썩들썩한 것 같아요.

사람들이 좋아하는 위치의 단지들은 사고싶어도 매물이 없고,

그나마 네이버부동산에 있는 매물들도 낚시매물 혹은 이미 호가가 1억 이상 오르기 일수.

지난 24년도만 하더라도 4~5억 정도의 투자금으로 노려볼만 했던 좋은 단지들이

지금은 6억 이상의 투자금으로도 투자하기 어려워진 서울 부동산 시장이 되어가고 있는 중 인 것 같습니다.

원인은 여러가지가 복합적으로 작용하는 것 같아요.

- 이례없는 서울에 부족한 공급물량

- 여전한 다주택 규제로 인한 똘똘한 1채 선호 현상

- 지난 민주당 집권 이후 급격한 집값 상승을 경험한 사람들의 심리

- 당분간 이어질 금리인하 기조 등등

특히 지금은 다주택 투자라기 보다는 갈아타기와 같은 실거주 수요가 집중되고 있는 것 같습니다.

이런 상황에서 현재 서울 지역의 아파트들의 가격흐름은 어떻게 형성되어 있는지

스스로 정리해보고 나중에 다시 들여다보면 좋겠다는 생각이 들어

25년 6월 현재 서울의 단지들을 살펴보면서 급지별 특징들을 살펴보았습니다.

1급지 : 강남,서초,송파,용산

신고가 연일 갱신. 실거주 할 사람만 봐

대한민국 최고의 입지와 선호도를 가지는 지역의 아파트.

지난 상승장이었던 22년도의 전고점은 가볍게 뛰어넘으며

연일 신고가를 기록하고 있는 모습.

왼쪽)강남구 도곡렉슬 가운데)송파구 잠실리센츠 오른쪽)서초구 래미안신반포팰리스

(전용84 기준)

강남 도곡렉슬 실거래 최저가격 32억 -> 25년 6월 기준 매매 최저호가 36억 (4억 상승)

송파 잠실리센츠 실거래가격 28.5억 -> 25년 6월 기준 매매 최저호가 31.5억 (3억 상승)

서초 래미안신반포팰리스 실거래가격 35.1억 -> 매매최저 호가 37.9억 (2억 상승)

위에 적어놓은 것처럼 해당 단지들은 지난 실거래 가격 대비 1~2억 이상 상승한 호가를 기록 중임.

이러한 가격상승에도 불구하고 매매물량은 급격히 감소하여 실제 매수할 수 있는 매물이 많이 감소하고 있음.

실제로 부동산에 문의하고 매수하려해도 물건이 없거나 매도자들이 그 자리에서 호가를 올리는 매도자 우위 시장.

1급지의 평균 전세가율은 40% 미만으로 지난 22년 상승장 시기에도 40% 중반의 전세가율을 기록했던 것을

생각해보면 확실히 매매가격의 상승세를 가늠해 볼 수 있음.

2,3급지 : 마포,성동,광진,양천 / 강동,동작,종로,중구

토허제 지정의 풍선효과를 받는 지역. 여기부턴 지역이 아닌 단지를 세세하게 나누어 봐야

앞서 1급지의 지역과 다르게 2급지의 지역들은 토허제 지정이 되어 있지 않은 지역들로

실거주 없이 투자를 고려할 수 있는 곳.

1급지보다 낮은 가격에 실거주를 하지 않아도 되는 점에서

토허제 지정의 풍선효과로 수요가 이어진 지역이라는 특징을 가지고 있음.

그런 수요의 영향으로 2급지 내에서도 선호도가 높은 단지들은

1급지 선호단지와 비슷한 양상으로 지난 전고점을 연일 갱신하는 신고가격 기록 중인데

좀 더 세세하게 살펴보면

뉴타운의 신축 / 역세권 신축 들은 전고점을 뛰어넘는 신고가 기록

뉴타운의 준구축 / 비역세권 신축 등의 경우 지난 전고점과 비슷한 실거래가를 기록

입지가 떨어지는 준구축의 단지는 전고점에 덜 미치는 실거래가를 기록하고 있는 모습을 볼 수 있음.

1급지보다는 덜하지만 여전히 매매물량이 감소하고 있음.

위에서 보는 바와 같이 2,3급지의 경우 지역 내에서도

선호도에 따라 가격형성이 크게 나뉘고 있는 모습이다.

마포구의 아현뉴타운 / 성동구의 옥수 / 강동구의 고덕뉴타운 / 동작구 흑석뉴타운 등등

역세권, 신축, 대단지의 모습을 형성한 단지들은 전용84 기준 20억대 호가를 돌파하고 있으며

1급지의 물건들과 비슷한 양상을 보고 있어 투자로 고려하기에 가격대도 높고, 투자금도 많이 들어간다.

개인적으로 2,3급지 내에서 매매가격 기준 15억 미만의 연식 좋은 단지 혹은 역세권 단지들은

지난 전고점 돌파여부와 관계없이 지금 시장에서 투자로 고려해볼 수 있는 단지들이라고 생각한다.

2,3급지에서 이런 단지들은 선호도 중간 이상에 해당되어 수요도 받쳐주면서

15억 미만의 가격대는 4급지 선호 단지와 비슷한 가격대로 형성되어 있기 때문에 상대적으로 싸다고

2~3급지의 평균 전세가율은 50% 내외로 형성되어 있으며

특히 3급지 내에서 역세권 신축도 56% 이상의 전세가율을 보이는 곳도 있는 편으로

앞서 1~2급지 선호신축의 전세가율과 실거래가격을 생각해보면 상대적으로 괜찮다.

특히 지난 22년 상승장에서 15억 이상의 아파트에 대한 대출 금지 정책이 있었을 때

선호도가 괜찮은 15억 미만의 단지들에 수요가 집중되면서 15억 키맞추기가 되었던 점을 생각해보면

앞서 이야기했던 15억 미만의 3급지 선호 단지들은 이후 규제에 대한 풍선효과의 영향도 있을 수 있다고 생각함.

4,5급지 : 서대문, 동대문, 관악, 은평, 노원, 성북, 구로,강서 등

흐름이 덜 온 지역. 25년 입주가 많고 매매가격이 덜 튀어오른

여기서 부터는 앞선 지역의 단지들과 다른 양상을 띄고 있는데

여전히 지난 상승장에서의 전고점 대비 매매가격이 덜 상승한 단지들이 많고

가격대도 지역의 대장단지들 대부분 13억 미만의 가격대를 형성하고 있다.

(단, 서대문구에서 북아현 뉴타운은 논외로 / 북아현뉴타운은 2~2.5급지 정도로 볼 수 있으니)

4,5급지의 단지들의 매도자는 대부분 상급지로 갈아타기위한 실수요인데

앞서 살펴본대로 매매물건은 급격하게 감소하여 갈아탈 물건은 없어져가고

팔려야할 내 집은 상대적으로 매수세가 적어 정체되어 있는 특징을 가지고 있다.

1~3급지와 다르게 매물감소세가 현저히 줄어들었음.

4,5급지의 대장단지들도 대부분 지난 전고점 대비 덜 오른 실거래가격을 형성하고 있다보니

아랫단에 위치한 단지들은 더욱이 상대적으로 매매가격도 싼 편이고, 투자금도 적게 들어가는 모습을 볼 수 있음.

특히 4급지 내에서 중간~중간이하의 선호도를 가진 단지들 50% 후반의 전세가율을 형성하는 중.

(선호도 떨어지는 단지들은 60%이상도 보임)

지금같이 좋은 것들이 더 많이 오르고 있는 시장에서는 상대적으로 눈길이 안갈 수 있으나

이런 단지들도 지난 대세 상승장에서는 억단위의 수익을 볼 수 있었음.

4급지의 구축 단지. 25년 6월 57% 전세가율을 기록중인 이 단지는 

19년도 상승시점에 투자했어도 약 5억의 매매차익이 가능

이런 점들이 현재 상급지의 매매물건이 날라가고

내가 가진 돈으로 상급지에 투자를 할 수 없는 사람도

4~5급지의 단지 투자를 통해 충분히 돈을 벌 수 있다는 것을 시사한다고 생각함.

지금까지 서울을 1~5급지로 나누어 가격흐름을 정리해보면 다음과 같다.

지난 상승장의 전고점을 돌파하여 신고가를 갱신하고 있는 곳 : 1급지 / 2~3급지의 선호단지

지난 상승장의 전고점과 비슷한 실거래가를 기록하고 있는 곳 : 2~3급지 덜 선호되는 단지 / 4급지 선호단지

전고점대비 낮은 실거래가를 기록하고 있는 곳 : 4~5급지

이렇게 서울의 지역을 급지로 나누어 가격 양상을 살펴보고서

그럼 지금 투자를 위해서 우리가 할 수 있는 것은 무엇이 있을까

첫째, 서울을 지역을 퉁쳐서 크게 보지 않는다.

앞서 지역별로 살펴본 것처럼 같은 지역 내에서라도 가격의 흐름은 다르게 간다.

같은 2급지라도 선호되는 것과 덜 선호되는 것의 가격흐름은 확연히 다르고

오히려 급지가 떨어지더라도 그 안에서 선호도 높은 단지가

급지가 높은 단지보다 더 높은 실거래가격을 기록하기도 한다.

그러니 서울 투자를 고려할 때 지역으로 나누어 보기보다는

단지별, 생활권별로 구체적으로 나누어 살펴보면서 가치를 정리하면

단순히 보이는 가격으로 휘둘리지 않고 가치 대비 가격을 고려하여 서울에서 투자를 생각해 볼 수 있다.

둘째, 지난 상승장 전고점보다 높은(혹은 비슷한) 신고가를 기록한 단지들은 유의하여 접근한다.

서울투자는 지방투자와 달리 오래 보유하는 자산의 개념으로 접근하다보니

똘똘한 1채로써 내가 할 수 있는 가장 좋은 단지를 고려하게 되고

특히 선호도가 높은 똘똘한 1채들은 대부분 지난 상승장의 전고점보다 가격대가 갱신된 단지들이 많다.

상대적으로 싸지 않음에도 이러한 똘똘한 1채를 투자로 고려하게 되는 이유는

이런 좋은 곳의 사람들이 좋아하는 단지는 가격이 비싸더라도

사람들의 선호도가 높은만큼 상승장에서 더 높은 가격대를 형성할 수 있는 안전자산이기 때문이라고 생각한다.

나 역시도 매매가격은 전세가격보다 낮을 수 없다는 대전제를 믿는 사람으로서

서울 아파트의 매매가격의 하락 가능성이 당분간은 높지 않다고 생각하지만

언제 가격이 오를지, 보합할 지, 떨어질 지는 알 수 없다.

가격의 상승폭이 클수록 나중에 하락폭도 크기 마련.

내가 비싸게 주고 투자한 단지의 가격이 하락했을 때

나는 감당할 수 있는 투자자인지 고려하는 과정이 필요함.

높은 가격에 매수했음에도 좋은 자산이기에 가격이 떨어져도 금세 회복할 수 있는 믿음과

가격의 하락을 버텨낼 수 있는 투자자로서 체력이 나에게 있는지 생각해볼 것.

앞서 이야기했던 것처럼 서울에서 상대적으로 덜 선호되는 입지의 단지들(4급지 이하)도

상승장에서는 투자금 대비 높은 수익을 가져다 주었다는 것을 생각해보면 어떨까.

셋째, 투자 우선순위를 명확히 하여 신속하게 움직이고 떠난 것에 미련을 가지 않는다.

특히 1~3급지에 투자를 고려하는 경우 현재 매물이 많지도 않을 뿐더러

내가 매수하려는 물건이 며칠, 혹은 몇시간 만에도 날아가고,

방금 들었던 호가가 갑자기 5천~1억 이상 올라가는 경험을 하게 된다.

이럴 때 떠나간 것에 미련을 갖기보다 그 다음 순위 투자물건으로 협상을 이어나가는 것이

실제 투자를 진행하는데 도움이 된다고 생각한다.

특히 지금처럼 매도자 우위 시장에서는 협상을 통해 조금이라도 매매가격을 깎아서 매수한다는 생각보다는

좀 덜 깎더라도 내가 생각했던 가격과 크게 다르지 않다면 자산을 매수하여 보유해나간다는 관점이 오히려 도움이 되지 않을까

이렇게 현재 서울의 가격흐름을 지극히 개인적인 관점에서 정리해봤습니다.

이렇게 정리를 해놓고 보니 들었던 생각은

서울에 투자를 고려 중인 사람이라면 스스로 어떤 방향성을 가지고

자산을 매수하고 보유해나갈지 생각하고 행동하는게 중요하다는 점인 것 같아요.

실거주로서 똘똘한 1채를 가지고 실거주하면서 선호자산을 보유해나갈 것인지

투자자로서 가치대비 저평가의 개념으로 상대적으로 덜 오른 서울의 자산을 보유해나가며

수익을 볼 것인지.

어떤 방법이 정답이라고 할 순 없으나

매수 이후 나에게 닥칠 수 있는 최선의 상황과 최악의 상황을 생각해보고 행동하는 것이라고 생각하고

앞으로 언제까지 올라가고 언제부터 떨어질 지 예측할 수 없으니

더 오를 것 같은 마음에 추격매수하거나

언제가 하락하겠지라는 마음으로 아무것도 하지 않는 것보다

각자 자신이 세워놓은 투자기준을 되새기며

할 수 있는 것들을 해나가는 시간이 되셨으면 좋겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 : ]