[열반스쿨기초반 87기 22조 부자엄마솔미]씨앗을 뿌리지 않으면 마무런 열매도 없습니다.

1.부동산투자의 원칙-[저환수원리]

• 저평가의 여부(가치>가격)

     투자물건을 볼때 가장중요한것은?-매매가격이 적정한가?

      매매가격이 적정한지를 어떻게 알까?-비교평가

      비교평가를 위해?-앞마당이 있어야 한다.(임장)

      매매가가 같으면 어디가 더 가치가 있는가?

     입지(가치)가 같은면 어디가 더 싼가?

• 환금성이 좋은것에 투자하다.

     300세대미만, 나홀로아파트, 탑층, 저층-투자하지 말자.

     재계발,지식센터, 상가 등은 공부를 많이 해야한다.

• 수익률 (기준 20%,수익률 5000이상)

  투자금대비 내돈은 얼마로 돌아오는가?

   수익률=수익금/투자금(매매가-전세가)

  72의 법칙(원금의 2배가 되는 기간)=72/수익률

  72/3%=24년

  **수익률을 높이는 법

  1)앞으로 가치가 오르는 부동산(수요,공급)-당연한 이야기지

    서울-비싼데 갭도 크다.

    지방-싼데 갭도 작다.

  ===어디가 좋을까?수익률이 비슷할 경우 서울의 수익이 더 좋다.

  2)적절한 투자금(90%재투자,10%는 배우자및 가족에게),전세금상승

  3)좋은 타이밍-무릎에 사서 어깨에 팔자! 부동산은 지금의 가격이 중요한 게 아니라 2년뒤 가격이 중요

  4)수익률,수익 줄다 중요

  5)인내 투자시장, 가치 신뢰)-투자는 사는 것만큼 시장의 전망을 무시하며 존버 하는게 중요하다.

• 원금보존

  매수시:이 물건을 통해 내가 격을 수 있는 최악의 손실은 얼마인가?

            적정 전세가율 이상의 부동산, 전세가가 오를 수있는 부동산, 수요가 많고 입지독점성이 높은부동산을 매수.

     보유:가치있는 부동산을 매수했다면 가격이 하락 또는 오르지 않더라도 버틴다..

• 리스크관리

  -조급함,무지,탐욕=좌절과 상처(잘 모르는데 잘 안다고 착각 할때 사고 친다)

  -대량공급-전세가떨어진다.

                  입주물량(3년내), 입지독점성,지방은 입주물량 꼭 확인하고 들어가자.

  -역전세(적은갭X, 전세금 욕심내지 말자)

  -급격한 전세상승-전세금5%만 상승,전세보증금 5~10%는 현금보유

  -수익(상승)시기-언제올지 모른다(운),고정수입(급여)중요하다.

  *가계약금 보내기전에 나에게 꼭 물어보자

  (원금 손실,작은 수익은 얼마인지,환금성은 좋은지, 최악의 상황에 플랜B가 있는지)

   

2.나에게 적용할점

원칙은 변하지 않는다. 다만 기준이 상승장이냐 하락장이냐에 따라 기준이 바뀔 뿐이다.

자본주의 사회에서 나의 급여는 물가를  따라가지 못한다. 나의 노후를 위해 급여외 두번때 급여가 필요하다. 주식이든 부동산이든 어떤 방법으로든 자산을 굴리기위해 투자는필요하다,

나는 부동산 시스템 투자를 선택했다. 아직 씨앗을 고르느라 망설이기만 하고 행동하지 못하고 있다.

실패하지 않으려고, 정말 잘 고르려고, 그러다 보니 시간만 흐르고 있다.

강의에 너무 고르지 말고 일단 저환수원리에 맞으면 작은번트라도 쳐라는 말이 나에게 와 닿았다. 그게 경험이 되고 부동산투자는 일단 경험해봐야 알수있다..시물레이션만 백날 해봐야 소용이 없다는…

일단 내 앞마당중에 저환수원리에 맞는걸 골라 전임/매임하고 투자한다. 

나의 첫번째 씨앗을 심으러 가보자~