영등포구 문래동 e편한세상문래에듀하이츠 수익률 분석 보고서 [열반 기초 87기 90조 숲이좋아]

저는 예전부터 관심있었던 문래동 e편한세상문래 에듀플라츠 수익률 분석 보고서를 작성해봤습니다.

문래동의 특성상 소형단지들이 조밀하게 작은 택지를 이루고 있었고

그 중 e편한세상 문래 에듀하이츠는 구축사이에 신축으로 눈에 띄었습니다.

2호선 문래역과 5호선 양평역이 도보 10분 정도로 갈 수 있어 교통도 좋다고 생각했습니다.

✅아파트명  :  e편한세상 문래 에듀플라츠 (2020.09 / 263^)

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

영등포구는 종사자수 435,017명

중심업무지구인 여의도가 있어 양질의 직장이 많다.

2. 교통

  강남 41분 / 여의도 20분 / 시청 29분

3.학군

e편한세상문래에듀하이츠라는 이름 답게 주변 초,중,고가 모여있었다.

배정 초등학교인 영문초는 전교생 1,018명 , 학급당 학생수 22.1명으로 괜찮은 편이었고.

학년당 학급수도 8~9개 학급으로 이루어 졌다.

문래중학교는 중학교학업성취도 82%였고 특목고 진학을 4명 했다. (과고2명, 외고2명)

목동 학원가가 옆에 크게 있어 학원가는 목동을 이용할 것으로 보인다.

4. 환경

반경 1km내에 코스트코, 롯데마트, 홈플러스 3개의 대형마트가 있다.

종합병원도 CM병원, 한림대학교한강성심병원, 이대목동병원이 직선거리 2km내에 있다.

좀 더 나가면, 영등포역 타임스퀘어, 여의도 더현대도 가까워 쇼핑 또한 즐기기 좋다.

5. 공급

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

이편한 문래 에듀플라츠는  매매거래가 23년도부터 있어서 상승장 반영이 안되었다.

25년 3월 최고가 11억 3천만원을 찍고 그다음 실거래가는 11억을 못 미쳤으나 

근래 호가가 11억 5천으로 한달새 5천만원을 올려 부르는 상황이다.

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 : 지난 상승장 매매 거래가 없어 상승장의 고점을 파악하기 힘들지만 주변 신길뉴타운 24평대 가격이 13억을 넘는 것을 보면 그래도 저평가 되어 있다고 판단된다. 

2) 환금성 : 세대수가 300세대에 못미쳐 아쉬움이 있지만 주변이 택지고 구축들 사이 신축이라 선호도가 있을 듯 하다.

3) 수익률 : 수익률은 전세가 7억이 10년 뒤 2배 오른다고 예상할 때, 투자금 4억 5천만원, 전세상승분 7억원을 계산하면 155%의 수익률이 나온다.  

4) 원금보존 : 전세가율 61%로 서울 평균 전세가율에 적합하다.  

5) 리스크 대비: 영등포구 뿐 아니라 서울 공급량이 많지 않고 전세가 또한 역전세의 위험은 없을 것 같다.  

나의 투자 결론 : 

이편한문래에듀플라츠는 세대수가 300세대에 못 미치는 약점은 있지만 택지로 이루어져 있고 신축으로 선호가 있을듯하다. 호가가 조금 더 조정 된다면 투자하고 싶은 단지이다.

✅ 작성하면서 느낀점 : 

강의로 들을 때와 내가 직접 저환수원리를 생각해보고 수익률 분석 보고서를 작성할 때가 다름을 느꼈다.

각 항목에 대한 기준을 잡고 (현 시장에 맞게) 좀 더 세밀하게 단지를 알아봐야겠다고 생각했다.

눈에 보이기에 좋은 단지가 아니라 이 단지를 고르는 사람들의 핵심 선호 요소가 무엇인지 정확히 판단해야

그 단지의 약점을 상쇄할 수 있을지 아닐지 더 판단이 가능할 것 같다.