열반스쿨 기초반 3강 후기 [87기 15조 창의적인 길1]

1. 수익률 보고서의 가치

• 이를 통해 매매한 아파트의 수익 만큼(몇 천만원 ~ 수억원)의 가치를 가진다.
• 대상 아파트는 랜드마크 아파트, 투자금 범위 내 아파트, 거주 또는 관심 아파트 모두 선정할 수 있다.
• 대상 아파트 단지 주변으로 시야를 넓혀 봐야 한다. 

2.입지 평가 

• 직장 : 사업체 수, 종사자 수(S 등급 30만명 이상, A등급 20만명 이상, B등급 10만명 이상, C 등급 그외) 

       → 일자리를 찾아 이지역에 사람들이 들어올까 를 판단하는 기준

• 교통 : 수도권의 경우 강남, 여의도 등 까지 지하철 통근 시간(S 등급 강남 30분 이내, A등급 강남 1시간 이내 부도심 30분 이내, B등급 부도심 1시간 이내, C 등급 그외)  

       → 교통이 좋아지면 상승장에서 더 큰 가치가 있음

• 학군 : 중학교 학업성취도 및 특목고 진학률(중학교 학업성취도 S 등급 95%이상, A등급 90% 이상, B등급 85% 이상, C 등급 그외, 아실 학군검색, 호갱노노-학원가)) 

       → 경제적 여유, 교육열, 좋은 교육 환경은 수요를 유발하며 실거주가치 및 전세가에 영향을 주는 요소임. 

            하락장에서 가격방어를 상승장에서 가격상승을 이끌어 줌. 학군 때문에 이사오는 지역 단지일지 고려

•  환경 : 백화점, 대형마트, 학원가, 병원 등(S 등급 백화점 2개 이상, A등급 백화점 1개 이상, B등급 대형마트 1개 이상, C 등급 그외)  

       → 반경 1KM 이내 상업 시설이 위치하면 좋고 선호하는 상권 인지(유흥가 X)가 중요

• 공급 : 향후 3년 대 지역 수요 대비 예정 공급량 (S등급 적정 수요 1/2이하, A 등급 1배 이내, B 등급 1배 초과~2배 이내, C 등급 2배 초과)

       → 공급은 투자자에게 기회이자 리스크 이다. 또한 대규모 공급은 주변 환경을 변화시키며 지역위상 높임

           하지만 시간이 필요하며 새 아파트가 들어오면 기존집을 매도해서 입주할 사람들이 많아져 매매물량 증가 및 

           가격 하락 , 전세 물량 증가로 전세가 하락 가능

3. 수익률 분석

• 싼시기에 싸게 사야하는 것이 중요함.
• 하락장에서 수익률 분석은 단순히 얼마 벌었다가 아니라 지금 시기 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각하기 위함.
• 현재 가격이 싸다면 투자금을 최소화 시키는 투자 뿐만 아니라 전세금을 회수해 나가는 것도 장기적으로 수익, 수익률을 높이는 방법임

4. 현장사진

• 현장 사진을 찍으며 지역 이미지를 저장하고 이미지화 시킬 수 있는 지역이 많으면 투자자로서 자신감/경쟁력이 됨

5. 임장지역 선정

• 성공적인 투자를 위해 가장 필요한 것은 선입견을 배제하고 물건 본연의 가치를 바라볼 수 있는 눈이다.
• 지역의 입지와 가격을 알아야 비교평가를 할 수 있다.
• 비교평가를 할 수 있는 지역이 많아질 수룩 좋은 투자를 할 수 있을 가능성은 높아진다.
• 하락장에서는 가격이 왜곡될 수 있다.
• 공급이 많아도 기회를 찾아낼 수 있는 실력이 필요하다.
• 첫임장 지역의 의미는 내가 가진 선입견을 버리고 임장 습관을 만들어 가는 것이다.
• 임장 단계 : 사전조사, 분위기 임장, 단지 임장, 매물 임장
• 처음에는 하나의 앞마당을 완벽하게 끝내는 것 보다 앞마당을 늘려가는 데 집중하라.  
• 단, 단계별 마침표는 찍고 넘어가야 한다.  

6. 앞마당 만들기 계획 

• (~7월) 대전 도안, 둔산
• (~9월) 1. 동탄
• (~10월) 2. 영통(수원)
• (~11월) 3. 평촌(안양)
• (~12월) 4. 수지(용인)

7. 투자자의 자세 

• 조급해 지지 않아야 한다.
• 투자도 좋지만 소중한 가정도 지켜야 한다.
• 주변의 시선과 비판이 아마 쉽지 않을 수 있음을 받아들이자.
• 투자는 벌고 싶은 만큼 시간을 들이고 노력하자.
• 반복되는 운은 실력이고 반복되는 실패는 습관이다.