✅아파트명 : 경희궁자이2단지
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
종로구 종사자수 275,063명 (A등급)
2. 교통
시청역 19분 / 강남역 46분 / 여의도역 24분
3.학군
대신중 74% / 동명여자중 90% / 인창중 77% / 창덕여자중 81%
4. 환경
반경 1km 내 종합병원 : 강북삼성병원, 세란병원
반경 1km 내 대형마트 : 없음
5. 공급
입주 예정 물량 없음
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세: 경희궁자이2단지 34평 현재 매매 25억, 전세 11.1억
5년 내 고점 매입시: 2022년 5월 매매 22.2억 전세 11.6억
5년 내 저점 매입시: 2023년 3월 매매 15.7억 전세 8.7억
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X / 현재 최고점을 찍은 상태
2) 환금성 : O / 이번 달에도 매매가 활발하게 일어나고 있음, 1,148 세대 중 34평형은 763세대
3) 수익률 : ? / 과거 5년 대비 전세가율은 낮은 편이나 매매가가 계속 우상향하고 있음.
4) 원금보존 : ? / 전세가율이 낮아지는 추세&전세가 변동의 폭이 크지 않은데 이게 원금 보전 면에서 어떻게 적용될 수 있을지 모르겠음, 입지독점성 면에서는 우수함
5) 리스크 대비: O / 예정된 공급 물량이 없어서 역전세 우려는 없을 것으로 보임
나의 투자 결론 :
앞마당과 잘 아는 단지가 부족하여 바로 투자 결론을 내리기는 어려움(14억의 투자금으로 더 나은 선택지가 있을지 판단 불가). 그러나 수업 내내 강조되었던 ‘입지’와 ‘교통’, ‘입지독점성’ 면에서 우수한 주거 단지라는 생각은 들었다.
근처에 큰 대형마트도 없고 동명여중을 뺀 학군은 C등급에 분류되나, 입지 면에서 압도적인 선호도가 있을 것 같다. 지역과 동네마다 학군, 환경 등의 요소가 영향을 미치는 비중이 모두 다를 것 같은데 아직 판단이 안선다.
✅ 작성하면서 느낀점
강의에서 예시로 나오던 수익률 보고서를 볼 때는 느끼지 못했는데 직접 하나하나 검색하고 고민하며 쓰다보니 생각했던 것보다 어려웠습니다. 같은 수치를 보더라도 제가 아는 인사이트 내에서 생각을 할 수 밖에 없다보니 한계를 많이 느꼈습니다. 관점과 시야의 폭에 따라 해석의 방향성이 달라질 수 있다는 생각이 들어 앞으로 더 많은 공부와 경험이 필요하다고 생각했습니다.
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