[열중 45기 5년 뒤, 웃으며 모두 30억 달성하조!! 바기눈나] 3강 후기

비교평가를 할 땐 가치와 가격을 둘 다 고려한다.

비교평가를 해야 하는 이유는,

1. 확신을 갖고 내 돈을 넣을 수 있다는 걸 직접 확인하기 위함이고.
2. 같은 돈으로 더 벌 수 있는, 내 투자금을 더 불려주는 가치 있는 과정이기 때문이고,
3. 보유하면서 운영에 도움이 되고, 투자 관련 의사결정을 스스로 하기 위해서.
4. 더 좋은 것을 사기 위해!

결국 가치를 제대로 판단하는 것이 비교평가의 핵심이다!

• 핵심가치 

  핵심 가치란, 해당 지역 가격에 가장 큰 영향을 주는 요소이다.

• 지역마다 핵심 가치가 다를 수 있다.

1. 임장 (발품)
2. 입지 분석 (손품)
3. 전고점 수준 (가격) 으로 핵심가치를 찾을 수 있음.

모두 다 싼 절대적 저평가 시기 

= 다 싸므로 더 좋은 것을 선택해야 한다. 더더더 잘 봐야 한다. 더 뾰족하게!

싼 것, 안 싼 것 섞인 상대적 저평가 시기 (좋은 건 비싸고, 덜 좋은 건 쌈)

= 가치 있는 것 중 싼 것을 골라야 한다. 

비슷한 가격의 단지들을 묶어 비교평가 한다.

가르마 타기 (비슷한 요소를 가진 것끼리 묶어서 비교한다.

• 가격이 비슷한걸 모아서 가치 좋은 것을 찾는 게 더 쉽다.
• 가격을 먼저 고정하고 해보고, 익숙해지면 가치를 고정한다.
• 애매 할 때는 캐릭터가 겹치는 곳에 묶는다. (연식 등)

가치가 차이 나는 경우 → 더 가치 있는 곳 우선순위

장단점이 혼재 하는 경우 → 상황에 맞는 곳 우선순위

• 상황에 맞는 곳이란,? 가치 + 가격 = 비교평가 인데, 거기에 내 상황을 더해야 투자!

비교평가를 통해 1등이라는 정답을 맞추는 게 아니라, 각각의 장단점을 알고 선택한 후 그에 맞는 행동을 하는 것.

• 비교평가 해도 결론이 잘 안 날 때, 

기존 앞마당에서 죽이 되든 밥이 되든, 일단 3개 최선을 고르고 가라.

그리고 그 다음 앞마당을 넓히기. → 기준을 정하고, 내가 꼽은 3개보다 더 좋은 걸 찾겠다는 마음으로!

물건 별 비교평가에서 고려해야 할 것 → 실제 비용이 얼마나 드는가?

1. 동/층/향 → 동별 실거래 가격 참고하기 (아실) 해당 단지를 잘 아는 부산님께 여쭤보기. 

   가격이 싸고 거래가 안되는 시기일수록 (절대적 저평가) 최대한 RR층을 사는 것이 더 큰 수익으로 이어진다.

   치명적인 단점 아닌 이상, 타입에 따라 전세가는 안 바뀐다.

   선호도를 고려, 실제 나갈 수 있는 전세가와 구체적 투자금을 파악.

2. 수리 상태 

   -  실거주용, 임대용, 애매한 수리, 기본집 으로 나누어서 알려주심. 샷시 여부.

   신축 아파트에서 봐야 할 것은 옵션!

   (중요한 것: 시스템 에어컨, 확장 여부) (덜 중요한 것: 붙박이장,인덕션,식기세척기,중문)

3. 점유자 조건

   임차인 (전세,월세) , 집주인

   (갱신권 사용 여부 확인, 잔금/ 이사 날짜 고정 여부 확인)

• 지방

  1.지방에서는 인구가 곧 수요

  2.지방은 땅의 힘이 약해 집이 낡으면 대체되기 쉽다.

  3.전세가의 움직임이 중요하다. (전세가 영향을 주는 ‘공급’ 유무가 매우 중요!!!)

눈으로 보기에 좋아 보이면 대부분 맞다. 선호도!  

• 최소 앞마당 3개 이상을 목표로 임장하기.
• 지역 내 핵심가치 파악을 통해 사람들이 좋아하는 단지 찾는 것을 목표로.
• 꾸준히 앞마당을 넓혀가며, 비교평가를 내 투자에 적용해보기.