[좋은아빠좋은남편] #20 결국엔 오르는 집값의 비밀

책제목 : 결국엔 오르는 집값의 비밀

저자 및 출판사 : 한국경제신문

읽은 날짜 : 25.06.28

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 전세, 전세수급지수, 공급

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9점

1. 저자 및 도서 소개

:부동산 전문가들이 인정하는 시장을 가장 정확하게 분석하고 예측하는 이론가이자 25년 이상 실전 투자를 이어오고 있는 이 방면  최고 고수다. 2019년에 나온 저자의 첫 책 ‘부동산투자 인사이트’는 부동산스터디 모임을 중심으로 ‘시장이해를 위한 기본서’ ‘투자자라면 반드시 읽어야 할 책’으로 입소문 난 베스트셀러다

혼란의 시기일수록 본질을 봐야 한다

인구감소보다 큰 공급감소 충격이 온다

2. 내용 및 줄거리

1장 집값은 이렿게 만들어진다 - 전세의 이해

1. 전세가가 매매가를 밀어 올리는 이유 - 부동산은 해당 부동산이 생산하는 전세와 월세가격으로 그 가치를 평가
2. 부동산의 성장은 전세 상승률에 달려 있다 - 사용가치인 전세가가 매매가를 끌어 올린다
3. 서울은 왜 전세가율이 낮을까 - 미래의 기대 수익인 매매가격에 크게 반영되어 현재의 시세로 나타나 있기 때문
4. 주택가치 변화의 두가지 경로, 전세와 금리 - 공급의 의한 임대료 변화와 돈이 사용가치 하락에서 오는 자산 상승
5. 매매가격과 전세가격의 숨은 의미들 - 매매가격은 미래가치이고 전세가격은 현재 사용가치이다
6. 현재의 부동산 가치는 무엇으로 평가할까 - 임대료가 해당 주택의 가치 판단의 기본이며 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화

2장 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라

1. 부동산시장 단기 전망과 장기전망의 차이
2. 자산가치의 변화는 요구수익률의 변화 - 요구수익률에 가장 영향을 많이 끼치는 것이 금리이며 전월세 전환율은 임대인에게는 요구수익률이며 임차인에게는 기회비용
3. 금리로 시장을 예측하는 이유 - 부동산은 공간시장과 금융시장 이 두 시장에서 수익과 비용을 통해 매매 가격이 움직인다
4. 전세부족, 집값 상승으로 이어질까 - 전세수급지수의 상승은 전세매물이 부족하다는 뜻

3장 움직이는 수요 어떻게 파악할까

1. 3년 누적 공급량을 주목하라 - 평균 공급량은 수요와 공급의 균형점인 3년 누적 공급량으로 살펴보면 된다
2. 인구수는 같은데 공급량은 왜 다를까 - 도시의 특성으로 인구가 정체된 도시와 그렇지 않는 도시의 차이이다. 평균 공급량인 그 지역의 수요일 가능성이 높다
3. 수요 많은 지역 어떻게 찾아낼까 - 거래량이 많은 지역
4. 최대 수요를 찾아라 

4장 공급을 알아도 전망이 쉽지 않는 이유

1. 수도권과 지방의 가장 큰 차이 - 공간의 크기가 다르고 지방은 3년 누적 공급량을 수도권은 장기 누적 공급량 체크
2. 서울,수도권 시장을 해석하는 법 - 서울 수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하여 시장 환경을 만들어가는 전형적인 공급 후행 시장
3. 지방은 3년 누적 공급량이 가장 중요하다
4. 중소형 도시는 어떻게 해석해야 할까 - 적은 수요로 인해 외부로 부터 영향을 받는지 체크가 필요
5. 공급이 먼저냐, 가격이 먼저냐 - 서울수도권은 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고물량으로 남아서 시장에 영향을 주며 공급이 후행하는 시장
6. 부동산 사이클 공급이 만든다 - 공급이 줄어 가격이 상승하면 공급이 늘어난다
7. 입주물량과 매도물량 무엇이 공급일까 - 서울 수도권은 신규입주 매도물량이 동시에 받고 지방은 신규 공급의 영향일 절대적이다
8. 입주물량의 파워는 과연 어느 정도일까

5장 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다

1. 수도권과 지방의 차이는 수익률과 리스크차이 - 자빙은 수익률은 높지만 리스크가 크다, 전세가율은 장기적으로는 도시의 성장성과 리스크가 반영되어 있음
2. 서울,수도권은 전세가율, 지방은 전세수급지수가 중요
3. 성장하는 도시와 소멸하는 도시의 명확한 차이 - 성장하는 도시는 전세가격도 성장한다. 전세가율이 낮고 전세 가격 상승률이 높은 경우 성장하는 곳
4. 지방소도시, 여전히 기회는 있다 - 지역의 경쟁력, 환경적인 인프라
5. 신축 아파트를 주목하라 - 인구가 감소하는 지역은 공급량도 감소하기 때문에 신축 아파트의 희소성이 높다
6. 인구가 감소해도 가구수는 증가한다 - 주택수요는 인구의 증가와 감소이외에도 여러가지 이유가 생길 수 있음
7. 수요감소, 걱정할 이유 없다 - 시장 스스로가 균형을 맞추는 능력을 가지고 있고 수요 없는 공급은 지속 될 수 없다
8. 금리는 집값의 얼마나 영향을 미칠까 - 매매가격은 대체로 금리보다 전세가격의 영향을 더 많이 받고 있고 금리는 변동폭이 중요하다

6장 월세시대 무엇일 달라질까

1. 전세의 소멸, 월세화는 피할 수 없는 현실 - 임대시장이 월세화된다는것은 매매가격 상승이 성숙하는 단계에 들어섰고 소득이 전세가격을 따라가지 못 할때 월세가 늘어난다
2. 월세, 오를수 밖에 없는 이유 - 시세차익에 의한 자산가치의 상승을 기대하기 어렵다면 높은 월세수익률을 유지
3. 월세가 늘면 공급이 감소한다 - 시세차익과 월세을 통한 기대수익이 줄어들면 공급량을 감소로 이어질 수 있다
4. 매매,전세 월세 앞으로 이렇게 바뀐다 - 인구 감소에 따른 수요 감소는 가격의 변동성이 낮아지는 원인이 되며 전월세 전환율과 자본환원률이 비슷해져 높은 월세수익률이 만들어 진다

7장 부동산 정책 얼마나 효과 있을까

1. 가격 변동성만 키우는 임대차 3번 - 수급 불균형이 심해지면 전세가격 변동성과 매매가격의 변동성을 키운다
2. 가격 거품을 일으키는 전세자금대출 - 전세자금대출은 전세수요를 늘려 전세가격 상승에 일조하며 미래의 가치가 선방영되어 매매가격을 더욱 상승
3. 역전세는 구조적인 문제 - 점차 저성장으로 가는 우리 경제 성장이 둔화되고 전세가율이 높은 지역과 상품의 수요에대한 인식전환이 필요
4. 정책은 시장을 장기간 움직이지 못한다.

8장 통계를 과신하면 안되는 이유

1. 해석하기 나름인 통계 - 소득으로 주택시장을 보는 것과 주택가격으로 소득을 보는 것은 엄연히 다르다
2. 미분양으로 시장을 판다하지 마라 - 미분양의 원인은 다양해서 공급의 부족과 과잉 그리고 가격의 상승과 하락으로 연결되는 미분양 물량의 증감으로 시장의 방향성을 정확하게 판단 필요
3. 거래량, 어떻게 봐야 할까 - 현재의 수요를 간접적으로 파악할 수 있고 매매거래
4. 선행지수, 동행지수, 후행지수 

9장 어디에 투자해야 할까

1. 성장하는 지역과 상품에 투자하라 - 생활 인프라가 잘 조성되어 있는 곳을 중심으로 더욱 집중화될 가능성이 있으며  임대료 상승률이 높은 지역, 신축이 선호되는 현상
2. 도시의 경쟁력이 약할수록 개별 주택에 집중하라
3. 점점 힘이 떨어질 지방 기축 아파트
4. 미분양은 언제나 기회의 상품 - 최근 인플레이션의 영향으로 인건비와 자재가격이 상승하면서 분양가가 계속 오르는중이고 땅값이 떨어지지 않는 한 낮은 분양가로 신규 아파트르 새로 공급하기는 여려운 환경
5. 강남불패보다 불편한 강남 월세의 고공행진

10장 지역별 부동산 분석

1. 수도권 부동산 분석
2. 부산부동산 분석
3. 대구 부동산 분석
4. 광주 부동산 분석
5. 대전 부동산 분석
6. 울산 부동산 분석
7. 중소도시 부동산 분석

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

나에게는 어려운 책이어서 재독을 해도 100% 흡수를 못했지만 부동산 지식이 부족한 나에게 다양한 부동산 관련 지식을 알수 있었는데 특히 전세수급지수와 전세가율, 부동산에서 수요와 공급의 데이터를 보는 시각을 알게 된 점이 가장 좋았고 예측하기 어려운 현재 환경에 대해 원인을 이해하고 가치를 제대로 해석해 의사 결정 할 수 있도록 전세에 대해 초점을 맟춰 설명되어 있어 도움이 많이 되었다