[전세가를 알면 부동산 투자가 보인다] 월부 강의 복습력 300% 끌어올려주는 책

책 제목(책 제목 + 저자) : 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 이현철님

저자 및 출판사 : 두드림미디어

읽은 날짜 : 25.06

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : 전세가의 원리, 투자의 원칙, 대중심리

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

열기반 강의와 함께 했던 이달의 책!

강의에서 들었던 내용이 반복되어 자연스럽게 복습력 300% 끌어올려줬다.

추후에도 계속 다시 읽으면서 공부해나갈 수 있는 책인 것 같다

p.37

집값이 내려갈 것인지에 대한 판단은 미분양의 증가로 볼 것이 아니라 시장 상황에 따른 미분양의 흐름을 잘 보고 또한 입주 미분양이 얼마나 되는지를 구분해서 판단하는 것이 시장을 올바르게 판단하는 지름길이 될 것입니다.

적용 생각

월부에 들어오기 전에는 되게 단편적으로 부동산을 봤다

미분양 많네? 다음 지역~ 이런식으로…(과거의 나 반성해 ㅎ)

주우이님도, 자모님도 단편적으로 볼게 아니다 지역마다 집값이 결정되는 요소는 너무 다르고 다양하다고 들었던게 다시 떠올랐다

p.68

월세로 전환하는 세대가 크게 늘어 앞으로는 선진국들처럼 전세가 없어질 것 이라는 의견이 늘어났습니다.

p. 69

월세공급이 많으면 전세는 어떻게 될까요? 전세가가 떨어질까요? 그런데 시장에서 월세는 전세가격에 거의 영향을 주지 않습니다.

p.70

월세는 전세에 종속적일까요? 그것은 전세대출에 대한 이자와의 차이 때문입니다. 전세가 급등했다고 하더라도 결국에는 전세를 얻고 전세대출을 받아서 이자를 내면 그 이자가 현재 세시의 월세보다는 저렴하기 떄문입니다.

전세는 매매가에 근접하더라도 확정일자와 보증보험제도를 통해 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있기 때문 입니다.

적용 생각

언젠가 우리나라에만 있는 전세제도가 사라질 것이다. 우리도 월세로 전환되는 시기가 올것이라고 유튜브에서 봤었다. 근데 공부하다보니 전세난은 생각보다 심했고 과연 이 전세제도 사라지려면 전세에 대한 수요가 없어야하는데 없어질까라는 생각이 들었다. 심지어 전세대출에 대한 이자가 월세보다 싼데 안할 이유가 없다는 것이다. 

p.93

전세공급은 어떻게 이루어질까요? 거의 80% 이상이 개인이 담당하고 있습니다. 모든 사람이 아파트 투자자를 투기꾼으로 매도하는 상황이라면, 아파트 가격 상승기 때마다 정책적으로 투자자에게 패널티를 부여하게 된다면 전세 시장은 계속해서 전세난을 겪을 수 밖에 없을 것입니다.

p.95 

주택임대사업자 내용을 살펴보면 헤택을 쥐꼬리만큼이고 의무와 규제는 많습니다. 전세공급을 늘릴 수 있는 제도를 만들고 지원해야함에도 오히려 이들을 탄압하고 있으니 결국에는 전세난을 해결할 수 없게 되는 것입니다.

적용 생각

신기한게 전세난이 없어질 수 없는게 투자자들에 대한 정부의 압박 때문이라니.. 하긴 정부는 여론에 움직이는 곳인데 투자자 = 투기꾼이라고 생각하는 여론이 대부분이라고 생각한다. 분명 한 사이클 더 돌고 인플레이션이 더 심해질 때는 쟤네 때문에 우리의 살집이 없다라고 생각하는 여론이 더 심해질 것이라고 생각한다. 

p.148

집이 싸고 잘 지어지면 잘 팔릴 거라 했습니다. 현실을 달랐습니다. 언론에서는 부동산에 관한 부정적인 뉴스를 쏟아냈습니다. 

p.149

부동산을 가격이 정해져 있지 않습니다. 감정평가사들도 정확한 가격을 잘 모릅니다. 가격이 쌀 때는 항상 공인중개사 사무실에 가면 매물이 넘쳐납니다. 공인중개사도 올라갈 것으로 확신을 갖지못합니다 더 떨어질 것만 같은 분위기입니다.

p. 155

부동산 상담을 진행할 때 약간의 리스크를 감수해보시라고 권해도 분위기를 따라 결정하는 시는 분들이 대부분이였다. 시장이 침체기 일때 가격이 저렴하고 새아파트니까 사두시면 좋은 상황이 있을거라 권유해도 사람들은 대부분 매수를 못합니다. 

적용 생각

부동산은 심리의 끝이다. 사람들의 심리를 얼마나 잘 파악하고 비집고 뚫고가야하느냐에 따라 정해지는 것 같다 내가 투자자로써 흔들리지 않고 나만의 투자기준을 세우라는 멘토님들의 말이 다시 떠오른다. 남들이 그거 사게? 왜? 라고 했을 때 나만의 투자기준으로 10분정도 설명이 가능하고 남들이 엥? 아닌것같은데? 라고 해도 난 내가 본 눈을 믿습니다라고 굳게 믿는 나의 의지도 중요한 것 같다! (딩동댕2 선배님과의 만남에서도 지금은 역전세 상황이지만 그래도 이 곳은 분명 오를꺼라고 믿고 있다는 그 확신의 눈빛을 아직도 잊지 못하고 있다.)

p.201

많은 수의 아파트가 한꺼번에 입주를 하게 되면 일시적으로는 전세가가 떨어지게 됩니다. 보통 아파트의 입주기간은 2달 정도입니다. 그기간에 세입자를 맞춰야하기때문에 수요보다 공급이 일시적으로 많아지게 됩니다. 준비된 투자자는 자금계획을 가지고 버틸수가 있지만 자금계획이 없는 주자자는 공포에 휩싸이게 됩니다.

적용 생각

권유디 튜터님, 주우이님이 설명해준 내가 투자한 곳에 새 아파트가 들어올 경우 전세가가 낮아질 확률이 높기 때문에 이런 부분도 항상 준비해야한다 했다. 준비된 투자자는 그런 상황도 두려워하지 않는다. 지금 내 집도 전세를 싸게 들어왔는데 집주인 분들의 불안한 눈빛을 잊을 수 없다. 당장 2천만원 정도 내가 싸게 들어와서 전 세입자에게 바로 2천만원을 돌려줘야했던 상황이였다. 공부를 하니까 내가 겪었던 일들이 수면 위로 올라와 기억을 상기시켜준다.

p.201

적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것도 하나의 방법. 꼭대기에서 파는 것은 기적에 가깝다고 봐도 무방하다. 실제로 2007년에 더 오를 것이라고 생각하고 팔지 않고 버티다가 폭락을 맞이하게 됐고 그런분들은 또다시 아파트에 대한 부정적인 시간을 갖게 됩니다.

적용 생각

욕심이 과하면 안된다. 나만의 투자기준을 세울 때 내가 수익률 얼마 정도 내고 팔겠다라고 생각해야할 것 같다. 특히 지방은 매도 타이밍이 중요하니까 반드시 기준을 세우는게 중요할 것 같다

p.225

시간은 결코 우리를 기다려주지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로 한채 계약을 진행하는 것이 좋습니다. 어쩌면 시간이 가장 좋은 투자일 수도 있습니다. 너무 좋은 물건을 찾기 위해 시간을 낭비하는 것보다 지금 사야될 시점이라 판단되면 그 시점에 어느정도 마음에 드는 물건을 구입하는 것이 가장 좋은 투자가 될 수 있을 것입니다.

적용 생각

시간에 투자한다라는 말이 너무 좋다. 돈이 많으면 수도권 상급지에 냅다 투자하는게 좋겠지만 난 여유자금도 없으니 내 돈안에서 최적화된 투자지를 많이 확보해놓고 매수하여 매도까지 한 사이클을 돌려보는게 내 목표다.

p 235

소형의 공급이 주를 이루고 있고 대형은 아주 희소하게 공급이 되고 있어서 혹시 대형이 유망하지 않을까 생각하시는 분들은 너무 앞서가지말라고 부탁드리겠습니다 대중심리는 쉽게 변하지 않습니다. 대중심리는 소형에 있습니다. 소형 공급이 많다고 해도 대중의 심리로 인해 소형의 공급을 지금은 충분히 소화할수있다고 보입니다. 

p. 239

소형이 인기가 좋기 때문에 소형의 가격이 비쌉니다. 건설사는 인기가 좋은 소형에서 마진을 보고 대형에서는 손해를 보고 있다고 생각하면 됩니다. 그래서 대형을 많이 짓지 않고 있습니다. 다음 사이클에서는 반드시 대형의 시대가 온다고 확신하고 있습니다.

적용 생각

너무 재밌다… 대중심리는 현재 소형에 있는데 그렇다보니 소형의 공급이 많다 하지만 다음 사이클에서는 대형의 시대가 온다? 오히려 물가상승 때문에 내집정도는 하나 있어야하지 않을까 했을때 평생 산다고 하면 대형이 좋겠다. 이런식의 심리가 반영되는걸까? 너무 흥미로운 주제다!

p.243

정부의 시각은 서울 수도권에 맞춰져있습니다. 지방의 아파트 가격이 올라 갈때 정부는 특별한 규제정책을 내놓지 않습니다. 왜냐면 규제를 가할만큼 활황을 보이지는 않았거든요. 전세난이 심해서 그것을 해소하기위한 일부정책만이 나왔을뿐.

적용 생각

지방투자? 오히려 좋아… 시간과 돈 그리고… 체력..이 많이 소비되지만 그만큼 규제에서도 프리하고 자모님 강의를 들어보아하니 수도권 구축아파트는 매수할 때 꽤나 꼼꼼히 챙겨봐야할 것들이 많다. 왜냐면 사고나면 내가 다 고쳐줘야하니까 지방은 신축이기 때문에 덜 수고롭다

p.263

주식 격언 중에 팔아서 현금화 되어야 비로소 수익이다 라는 말이 있습니다 부동산도 똑같습니다. 시중에 나와있는 거의 모든 책에서는 사는 방법에만 집중되어 있지, 파는 것에 대한 도움을 주는 책은 별로 없습니다. 그것은 그들 대부분이 아파트의 경기 사이클에 대한 지식이 부족하거나 모르기 때문입니다. 

적용 생각

그래서 월부환경에 나를 넣으란건 투자인증후기만 봐도 알 수 있다. 매수하면서 느꼈던 고충과 심리, 그리고 1호기를 팔았을 때의 과정과 고충.. 그럼 생생한 후기는 월부에서만 볼 수 있다고 생각한다. 나도 매수, 매도할 때 꼭 도움되도록 생생한 후기를 가져와야겠다.

p.311

부동산은 기본적으로 장기적인 운영계획을 세우고 일정기간을 유지하는 투자를 진행하는 것이 원칙 단타를 하는 것은 정상적인 세금을 내게 되면 남는것도 없습니다. 순식간에 일어나는 수익을 보면서 환희를 느끼는 것보다는 장기적인 운영의 묘를 통한 커다란 수익을 노리는 것이 부동산 투자의 정석입니다.

적용 생각

장기적인 운영 계획과 일정기간 유지!! 월부에서 항상 과제로 내어주는 은퇴자금계획, 비전보드들이 이런 것 때문인것같다. 부동산 투자의 정석은 장기적인 운영을 통한 큰 수익!!

p.318

무주택자는 집을 못 사는 것이 아니고 안 사는 사람이 대부분입니다. 집값이 가장 저렴했던 2011~2012년에 집값이 가장 저렴해 집을 사기에 최적으 ㅣ상태였습니다. 결과는 무주택자는 여전히 무주택자입니다.

P.367

이렇게 두려워하면서도 끝까지 전세를 고집하고 계시는 분들입니다. 조금만 노력하고 공부하면 임차인에서 벗어날 방법들이 많은데 말입니다. 이책을 읽고 계시는 독자분들은 제발 무주택자에서 벗어나서 자유로운 영혼이 되시길 바랍니다.

적용 생각

조금 뜨끔…ㅎㅎ 집은 내가 살 수 있는 영역이 아니라고 생각했다. 진짜 공부를 시작 하기 전에는! 근데 월부에서 만난 분들도 대부분 이렇게 생각하다가 공부를 해보니 될수도?하면서 오신 분들이 대부분인 것 같았다. 중요포인트!! 무주택자들이여..공부하고 행동하라 ㅠㅠ

이 책은 실준반을 듣는 7월에도 다시 한번 읽어볼 생각!

과거의 데이터 기반으로 설명해주는 월부강의와 비슷한 결이 많다.

강의들으면서 한번씩 다시 복습할 수 있는 너무 도움되는 책!!!