[열중 45기 1조 더해빙] 결국엔 오르는 집값의 비밀 후기 #13

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영/한국경제신문

3. 읽은 날짜: 2025.07.01

4. 총점 (10점 만점): 10점/ 8점

5. 위 점수를 준 이유 간략하게: 부동산 시장에서 공급이 중요하다는 것을 다시 한번 알게 되었다. 또 25년과 26년은 대체적으로 부동산 시장이 좋을 것으로 예측되어 나에게 투자 공부에 대한 의지를 더욱 이끌었다.

STEP2. 책에서 본 것

1.집값의 형성

#신규공급  #금리  #매매거래량  #입주물량  #전세가격

주택시장에서 매매가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격입니다. 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 공급은 시장에 큰 영향을 미칩니다. 그 영향이 수도권과 지방이 다릅니다. 그 이유는 도시의 규모가 다르기 때문입니다. 크기가 다르기 때문에 공급부족을 체감하는 시점이 다르고 공급과잉을 체감하는 시점도 다른 것입니다. 또한 공급이 시장에 미치는 차이에서 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율이고 지방에서는 전세수급지수입니다.

부동산을 움직이는 두 가지 핵심 요인은 주거부족과 투자수익률입니다. 그리고 이를 가장 잘 보여주는 통계가 전세수급지수와 전세가율입니다.

2.수도권과 지방의 차이

#3년누적공급량  #공급  #공간차이

수도권과 지방을 공간의 크기 차이에서 비롯된, 공급이 시장에 영향을 미치는 시간에 차이가 있습니다. 수요 측면에서는 공급 부족을 느끼는 시간의 차이이며, 지역과 지역 간의 거리 차이이기도 합니다.

서울 수도권이라는 공간에서는 공급물량이 차오르는 동안은 한 해 두 해 공급량이 늘어나고 줄어드는 것이 큰 의미가 없습니다. 반면 지방이라는 공간에서는 3년 누적 공급량에 의해서 변곡점이 생기는 경우 많습니다.

지방의 시장을 분석할 때는 3년 누적 공급량이 가장 중요합니다. 신규주택에 입주하기까지 3년이라는 공백 기간동안 시장에 머무르게 되는, 늘어난 수요만큼 공급이 되어야 하기 때문입니다. 그 해의 공급량만이 아니라 3년간 누적된 공급량이 얼마인가가 중요합니다.

작은 도시로 갈수록 외부환경의 영향을 많이 받기 때문에 시장 예측이 어렵습니다. 특히 3년 누적 공급량이 가장 큰 힘을 발휘하게 됩니다.

수도권은 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택으로 남아서 시장에 영향을 주는 공급이 후행하는 시장인 반면, 지방은 3년 누젹 공급량이 가장 큰 영향을 미치는 공급이 선행하는 시장입니다.

가장 중요한 것은 수도권에서는 전세가율, 지방에서는 전세수급지수입니다. 전세가율의 변화는 수익률 환경의 변화로, 투자자들의 유입에 결정적인 역할을 하게 됩니다. 주거부족을 가장 잘 보여주는 것이 전세수급지수의 상승입니다. 이 두 가지 조건이 함께 만나면 주거부족에 의해 실수요자가 움직이고 나아진 투자환경에 의해 투자수요가 움직이며 지속적인 상승이 일어나게 됩니다.

성장하는 도시와 소멸하는 도시는 전세가격 상승률을 통해 알 수 있습니다. 전세가격 상승률은 해당 도시 혹은 해당 주택이 생산하는 수익이고 성장입니다. 수익이 높다는 것은 여전히 성장하는 도시라는 뜻입니다.

성장하는 도시는 자가 보유율이 낮습니다. 새로운 수요가 들어오면서 임대료 상승을 만들고, 임대료 상승이 높은 수익률과 기대수익으로 작용하여 끊임없이 투자자가 진입하면서 임대물량을 만들기 때문입니다.

3.매매 영향주는 요인

#금리  #거래량  #공급량  #입주물량

금리는 부동산시장에 영향을 미치기는 하지만 금리 하나만으로 매매와 전세, 월세 모두를 해석하고 판단하는 것은 어려운 일입니다.

우리가 거래량을 중요한 통계로 보는 까닭은 현재의 수요에 대해서 간접적으로 파악할 수 있기 때문입니다. 거래량이 급속히 줄어들면 수요가 확연히 줄었거나 없다고 판단하고 또 거래량이 급속히 늘어나면 시장에 수요가 많다고 생각할 수 있습니다. 하지만 수요는 시장의 상황에 맞게 가장 유리한 주거 형태를 선택했다는 뜻입니다. 거래량을 수요가 많거나 적다는 판단의 근거로 사용하지는 못합니다. 상승환경으로 바뀌면 사람들은 임대수요자에서 매매수요자로 바뀌고, 하락환경이 되면 매매수요자에서 전세수요자로 언제든 이동할 수 있는 것입니다.

거래량은 최소한 1년 정도는 그 지역의 평균 매매 거래량 이상으로 나올 때 의미가 있습니다. 그리고 매매가격 하락 후에 첫 번째 거래량이 평균 이상 늘어났을 때, 여기에 덧붙여서 신규공급이 부족한 시장환경에서 기존주택을 매수하면서 늘어난 거래량이 변곡점의 의미가 있는 것입니다. 이렇게 늘어난 거래량이 공급량과 함께 움직일 때 가장 큰 의미를 가지게 됩니다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 인구가 적은 곳은 무조건 피해야만 한다고 생각했는데, 지역별 특성에 따라서 투자가치가 있는 도시도 있다는 걸 알았다. 소규모 도시를 앞마당으로 만들 때는 그 지역의 성장성이나 환경요소 등도 꼭 파악해서 투자 가능성을 고려해 보기.
2. 24년, 25년 이후는 전국 많은 지역이 대규모 공급이 끝나거나 마무리 되는 시점이어서, 투자하기 좋은 시기라는 걸 알 수 있었다. 그 좋은 시기를 잡기 위해 앞마당 많이 확보하고 투자금 모으고, 시세 트래킹 꾸준히 해야겠다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 투자하기 전에는 꼭 3년 누적 공급량 체크하기
2. 지역별 공급량과 예상 투자금 파악하기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 201)신규공급량이 적어지면 전세매물이 줄어듭니다. 이후 전세수급자가 올라가면서 전세가격이 상승합니다. 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어 올리며 그 결과 매매 거래량이 늘어나고 가격이 상승합니다. 

이러한 흐름이 지속적으로 유지되는 것도 결국 공급량이 만든 결과입니다. 이러한 공급량 중에서도 앞으로 다가올 3년 입주물량이 가장 중요한 통계입니다.

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책  #공급량  #거래량  #매매가격  #전세가격

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