안녕하세요?
열정적 끈기의 힘을 믿고 우직하게 나아가는 투자자 하하대디v입니다.
어느덧 월부 3년차가 되었는데요.
제가 중소도시 물건을 매도하고 수도권 물건으로 갈아타기 하기까지의 과정을 복기해보고자 합니다.
저처럼 지방 물건에서 수도권 물건으로 갈아타려는 분들에게 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
0호기에 들어가지 않기로 하다
저에게는 자본주의를 깨닫게 해주고 저를 월부로 인도해준 0호기가 있습니다.
이 0호기는 지금 제가 살고 있는 중소도시 전주에 위치한 이제는 9년차가 된 물건입니다.
0호기를 매수할 당시 기준으로 4년차 신축이었으며,
전세 한두바퀴만 돌리고 입주할 목적으로 전세를 안고 샀습니다.
운이 좋게 집을 사자마자 대세 상승장을 만나면서 지방인데도 불구하고
한번 거래될 때마다 천만원씩 올라가고 매물이 잠기는 시장을 경험하였습니다.
그렇게 부동산 시장에 눈을 뜨게 되면서 이 책 저 책 많이 찾아보고,
유튜브, 강의 등 여러가지를 공부하면서 저에게 맞는 부동산 투자법을 찾아다녔고
마침내 월부를 만나 입성하게 되었습니다.
막상 공부해보니 0호기에 들어갈 경우 기회비용이 크다는 것을 깨닫게 되었고
23년 초 제주바다 멘토님 투자코칭. 같은 해 지투실전반을 하면서 만나게 된 김다랭 튜터님.
그리고 강의 Q&A나 단톡방 등을 통해 튜터님들, 선배님들, 동료들에게 조언을 구한 끝에
더 큰 자산을 쌓기 위해 0호기에 들어가지 않기로 결정하였습니다.
0호기 매도도 살짝 고민했었지만
전고점에 비하면 많이 떨어져 있는 상황인지라
좀 더 가지고 가기로 결정하였고,
지방을 중심으로 열심히 앞마당을 만들기 시작한 지 1년 정도 되었을 때
0호기 전세 상승분과 제 저축금액을 합하여 저는 지방에 1호기를 투자할 수 있었습니다.
0호기 매도를 결심하다
1호기를 투자하게 되면서 투자금도 다 떨어지고,
이미 2채를 보유하고 있어 추가 매수시 취득세 중과인 상황에서
앞으로의 방향성 설정을 위해 24년 초 메로나 튜터님께 투자코칭을 받았고,
1~2년 내에 0호기 매도 후 수도권 갈아타기라는 미션을 받았습니다.
하지만 갈아타기는 1호기 투자할 때보다 훨씬 난이도가 높았습니다.
크게 두 가지 문제가 있었습니다.
첫째, 어느 시점에 팔 것인가?
0호기는 운좋게 싼 구간에서 잘 매수하였기에 수익구간이었으나
0호기가 위치한 전주는 공급이 마른 상태였고 향후 공급도 턱없이 부족한 곳이었습니다.
전세 매물이 많지 않으니 전세가가 급등하였고,
매전차가 줄어들면서 전세가가 매매가를 야금야금 밀어 올리는 상황이었습니다.
더 늦게 팔수록 더 오를 것 같은 이 상황에서
매도가는 결국 수도권으로 갈아탈 투자금이 결정되는 것이기에
언제 팔아야 할 것인가가 저에게는 큰 고민거리였습니다.
하지만, 수도권 장이 언제까지 열려있을지 모르기 때문에 마냥 기다릴 수도 없었습니다.
둘째, 회수된 투자금으로 어디를 살 것인가?
또한, 지금껏 지방을 위주로 앞마당을 늘려왔기에 수도권 앞마당이 없었습니다.
지방 물건을 매도하고 어디를 살 수 있을까?
그에 대한 답을 찾기 위해 2024년 한해 동안은 수도권 위주로 앞마당을 늘려왔습니다.
비교평가를 위해 2급지부터 5급지까지 다양한 급지에 앞마당 늘렸으며
처음에는 서울 위주로, 나중에는 경기도 핵심지역까지 앞마당을 늘려나갔습니다.
운좋게 듣게 된 월부학교 여름학기에서 반임장, 반모임을 하면서
식빵파파 튜터님께 0호기 매도에 대한 질문도 했었고,
또한 월부학교 6강 자음과모음 멘토님의 강의를 들으면서
수도권으로 갈아탈 수 있는 기회가 있을 때 매도를 해야겠구나 결심을 할 수 있었습니다.
찾아오지 않는 손님… 그러나 결국 매도에 성공하다!
갈아타기를 결심하면서 적정 매도가를 정해서 물건을 내놓았지만
제 물건은 전세 만기가 아직 1년 이상 남은 데다가 세입자가 갱신권도 쓰지 않은 상황.
매전차도 벌어져 투자금이 지방 치고는 많이 드는 상황이었습니다.
가격을 확 낮추는 방법이 매도를 빠르게 성사 시킬 수 있는 길이었겠지만
그렇게 되면 수도권 갈아타기 할 투자금이 줄어들게 되므로
함부로 가격을 낮출 수 있는 상황도 아니었습니다.
부동산 사장님들께 한 달 정도 간격으로 안부도 묻고 시장 상황도 물으면서
혹시 저희 집 보러 오신 분은 없는지 물어봐도
지금은 2~3달 내에 입주할 수 있는 입주 가능 물건만 찾으러 온다는 답변 뿐이었습니다.
저는 앞마당을 늘리면서 제 집을 사줄 한 사람을 기다렸습니다.
결국 저가 매물이 모두 거래되면서 사라지고
실입주 가능한 매물의 호가와 제가 내놓은 물건의 가격이 3천만원 정도 차이가 났을 때
실거주 목적으로 미리 사두려는 매수자가 나타났고
약 1주일 간의 밀당 끝에 약간 조정을 해주고 매도하게 되었습니다.
1.5억으로 지방 갈까요? 수도권 갈까요?
그렇게 회수된 투자금은 약 1.5억이었습니다.
1.5억으로 어디를 가야 되나요?
작년 하반기 때부터 계속되는 고민이었고,
정규강의, 돈독모 등 질문의 기회가 있을 때마다 질문을 드렸습니다.
저 말고도 비슷한 고민을 가진 동료들도 상당히 많았습니다.
2억 이상은 서울을 우선으로 보고,
1억 미만이라면 지방 광역시를 우선으로 보라.
하지만 제 투자금의 범위 1~2억은
지방과 수도권 둘 다 봐야하고,
결국 지방 임장을 얼마나 갈 수 있는지
좋은 물건을 찾아낼 수 있는 투자 실력이 있는지
향후 투자에 쏟을 수 있는 시간은 얼마나 되는지
현재 자산 포트폴리오는 어떤지
그리고 투자자의 성향은 어떤지에 따라
달라질 수 밖에 없는 것이라는 결론을 냈습니다.
1년 정도 서울을 위주로 앞마당을 만들면서 서울에 꼭 등기를 치고 싶다는 생각에
차라리 5천만원 정도 더 대출 받아서 2억으로 서울 4급지를 가면 어떨까 하는 생각도 많이 들었지만
25년 초 마스터 멘토님과의 투자코칭에서 확실히 그 생각을 정리할 수 있었습니다.
저 같은 경우 연 저축가능 금액이 적고,
향후 혹시 발생할지도 모르는 1호기 역전세에도 대비해야 하는 상황에서
5천만원을 대출해서 투자하는 것은 제 욕심이라는 결론을 내렸습니다.
월부에서 항상 강조하는
'더 벌진 못해도 잃지 않는 투자'를 해야겠다는 생각을 했습니다.
그리고 이미 지방 물건이 있으니 수도권을 우선으로 보고
마땅히 찾지 못하면 지방 광역시도 함께 봐야겠다는 결론을 내리고
수도권 앞마당을 우선으로 늘렸습니다.
수도권 역세권 준신축 물건에 투자하다
결국 제가 투자한 단지는 수도권 역세권 준신축 물건입니다.
2024년 앞마당을 늘리며 보던 단지들에 비해서는 아쉽지만
강남 접근성 1시간 내에 들어오며, 지역 내에서 선호도가 있는 단지입니다.
잔금 리스크를 최대한 피하기 위해 전세 낀 물건에 투자하게 되었고,
강의에서 배운대로 협상을 진행하여 원하는 가격에 깎아서 투자하게 되었습니다.
이 물건을 투자하기까지 들었던 수도권 강의들입니다.
'24년 3월 열반스쿨 실전반(with 티티윤 튜터님)
'24년 7~9월 월부학교 여름학기(with 식빵파파 튜터님)
'24년 10월 신도시투자 기초반
'24년 10월 수지구 지역분석 특강
'24년 12월 신도시투자 기초반
'25년 3월 열반스쿨 실전반(with 일공일오 튜터님)
'25년 4월 구로 광명 지역분석 특강
'25년 5월 서울투자 기초반
'25년 5월 평촌 산본 지역분석 특강
'25년 6월 부천 지역분석 특강
많은 지역에 대한 강의를 듣고 또 그 지역을 임장 다니면서 확신을 가질 수 있었고,
지금 할 수 있는 최선을 다하자는 생각으로 투자했기에 후회는 없습니다.
제가 투자한 단지가 제 가치를 찾아갈 때까지 잘 지켜나가겠습니다.
제가 확신을 가지고 투자할 수 있었던 것은
지금껏 강의를 꾸준히 들어오면서
강사님들의 인사이트를 레버리지 할 수 있었기 때문입니다.
이 자리를 빌어 멋진 강의를 만들어주시고,
또 코칭해주시고 튜터링 해주셨던
모든 멘토님, 튜터님들께 감사의 말씀을 올립니다.
또한, 함께 응원해주고 도움을 준 동료들이 없었다면
지금까지 활동할 수 없었을 것입니다.
식빵파파 1호 반죽이들, 티티윤 찻잔이들, 일공일오 아바타들
다랭튜ㅌ3님이ㄹ5투자성공했다랭, 숨은 매물들아 2리5너라즈
여러분께서 함께 해주셔서 지금까지 올 수 있었습니다!!
끝으로 월부 활동을 할 수 있게 지지해주고
임장가고 임보쓰는 동안 독박육아하며
하하자매를 잘 케어해준 배우자에게 감사합니다.
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