1강은 잔쟈니님께서 현재 지방아파트 시장 현황과 투자 기준, 지방투자 로드맵까지 자세하게 설명을 해주신 강의였습니다. 이번 지투 실전반은 처음 수강하게 되었는데요, 그만큼 기대를 안고 강의를 수강하게 되었던 것 같습니다.
이번 잔쟈니님 강의에서 기존에 알고 있던 내용에서 조금더 깊이 있는 내용을 알 수 있었고, 새롭게 알게된 내용들도 많아 정말 많은 인사이트를 얻어갈 수 있었다고 생각합니다. 이 내용들을 잊지 않도록 주기적으로 상기시키는 것이 중요하다라는 생각도 하게 되었습니다.
또한 지난 지투기 지방 임장시 확신이 없어 답을 내리지 못했던 부분이 있었는데, 잔쟈님께서 제 마음을 아셨는지 그 부분을 시원하게 설명을 해주셔서 몰입이 더 되었던 강의였습니다.
하지만 아직 저에겐 먼 미래 일 같은 투자 포트폴리오나 갈아타기 전략들은 조금 어렵게 느껴지기는 하였습니다. 저의 마음가짐의 문제일지..추후 지금 당장의 일이 아니라고 하더라도 최대한 이해를 하려고 노력해봐야겠다라는 다짐도 하게 되었습니다.
<<새롭게 알게 된 점과 다시한번 상기시켜야 할 점>>
지방투자에서 가장 중요한 것은 리스크와 편익이다!!
지방 투자를 함에 있어 리스크를 정확히 알고, 대응을 하는 것이 중요하다.
지방에 대한 투자 기준은 있지만, 모든 지역에 동일하게 적용되는 것은 아니다. 모든걸 퉁쳐서 생각하지 말고 지역별 상황에 맞춰서 봐야한다.
지방은 가수요가 크지 않다!!
인구 규모가 적고 수요가 얇은 지방아파트는 실수요가 중요하다!! 실수요는 전세가의 움직임으로 파악할 수 있으며, 이 전세가의 움직임이 시장 상황을 이끈다.
"전세의 가격과 상황 파악"이 지방 시장 진단에서 가장 중요하다!! >> 지방 앞마당 시세트래킹시 전세가를 잘 살펴봐야 한다. 또한 가격만 따서 넣은 것이 아니라 추이(오름/보합/하락)와 개수(물건개수, 나가는 속도)도 파악하는 것이 중요하다.
>>지방은 실수요가 중요하다는 점!! 잔쟈니님 말슴처럼 사람들이 좋아하는 요소가 무엇인지 파악하는 것이 중요할 것 같다. 가치와 선호도에 대해서 생각하고 또 생각해봐야겠다.
시세트레킹을 할때 그 지역의 후순위 구축이 모여있는곳, 소단지구축도 함께 트래킹하면 좋다!!
또한 지방 투자에서는 매도 타이밍도 중요한데, 내가 투자한 물건지의 후순위 구축을 보고 있다면 매도할 때 도움이 된다. 이유는 분위기가 좋을때 좋은 단지들 가격을 낮추면 팔리지만, 분위기가 안좋을때는 후순위 구축들은 시장 상황이 반등하고 나면 그때 팔린다. 이런 후순위 구축단지가 팔릴때가 매도타이밍이 될 수 있다.
>> 좋은 단지들도 많은데, 안좋은 구축단지까지 확인해야 하나라는 생각이었는데, 왜 후순위 구축까지 트래킹해야 하는지에 대한 명확한 이유를 설명해주셔서 소액투자를 하는 사람들에게는 필수라는 생각을 하게 되었다.
소액투자는 가치가 있는데 싸고 투자금이 적은것이 본질이다!!
지방에서는 가치성장투자와 소액투자로 나뉠 수 있는데, 소액투자를 할때에는 가치가 있는데 싸고 투자금도 적은 것이 본질이다. 생활하기가 편리하고 거주 만족도가 양호한 아파트이어야 하며, 소액투자를 할 때에는 매수시 매도까지 고려해서 투자를 해야 한다.
후순위 생활권이라고 해서 투자를 못하는 것은 아니다, 단 공급에 대한 확인과 항상 매도를 고려해야 한다!!
선호도가 떨어지는 생활권의 신축을 투자할 때에는 단순히 투자가 가능한지 아닌지가 아닌 여러 상황을 고려해 봐야 하며, 같은 생활권으로 더 상위 생활권을 투자할 수 없다면, 그리고 공급이 안정적이어서 수요가 빠질 이슈가 없다면 고려해 볼 수 있다. 하지만 이 또한 항상 매도를 고려하고 있어야 한다.
>> 아직 투자를 진행해 보지 않은 나로서는 매수 생각하기도 바쁘다라는 생각이었는데, 소액투자를 할때에는 매수와 매도를 동시에 고려하고 투자물건을 찾아봐야겠구나라는 것을 느꼈다.
구축 투자시에 중요한 점은 공급이다!
건물 가치가 사라지고 실수요가치와 가격에 따라 매매가가 움직이는게 구축의 특징이다. 전세가가 올라갈 수 있는 연건이 되는지가 구축 소액투자에서는 정말 중요하다!!
>>지방에서 구축은 투자하면 안된다라는 1차원적인 생각에서 생각의 범위를 조금 더 확장시켜주었던 것 같다. 구축이라고 무조건 투자를 못하는 건 아니고 선호도가 있는 구축이라면 투자가 가능할 수 있고, 항상 전세가를 지켜보는 것이 중요할 것 같다.
나에게 적용할 점
잔쟈니님 앞마당 시세트래킹 적용
- 선호도에 따라 선호신축/선호구축/중간신축/후순위구축 시세조사
- 가격만 넣는게 아니라 추이와 개수로 파악하여 작성해두기
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