관련 강의
실전준비반 - 실전 투자할 아파트 찾는 법
권유디, 너나위, 코크드림, 자음과모음
잃지 않는 투자를 하라
- 더 벌진 못하더라도 덜 위험한 것에 투자해서 목표를 이룰때까지 투자시장에 살아남기 위한 선택을 하라
잃지 않는 투자를 하기 위해서는 할수 있는 것과 할수 없는 것을 잘 구분해야 한다
(내가 할 수 있는것)
- 현재시점 저평가판단
-현재가격을 가지고 결정
-실제 가격상황을 조사 숙지 ( 단기예측 배제하고 현재 가치있고 싼 물건을 사서 기다린다)
2.투자이후 시나리오 대비
- 매매상승, 전세상승 - 투자금 회수 - 대출청산/재투자
- 매매상승 전세하락 - 역전세 - 매도/현금대응
- 매매하락 전세상승 - 투자금회수 - 재투자/대출청산
- 매매하락 전세하락 - 역전세 - 현금대응/매도
그렇다면 저평가는 무엇인가?
절대적 저평가 - 시장이 모두 저평가 된 상태
- 그냥 다 싼 시기 아무거나 사도 잃지않는다
- 꾸준한 노력이면 어느정도 가능
- 투자이해도를 높이고 매수 임대 과정을 숙지한 상태에서 절대적 저평가 시기에 실천만 잘 하면 됨
- PIR(집값/소득), 전세가율 로 평가 (pir이 낮고 전세가율이 높을때 최적매수시기)
2. 상대적 저평가 - 특정지역 물건이 상대적으로 더 저평가된 상태
- 실려기 갖춰져 있다면 최고 수준의 수익을 낸다
- 같은돈으로 살수 있는 것들 중 좋고 나쁨이 있다
- 해야할일: 비교평가를 통해 가치와 가격의 불균형 여부를 확인하고 더 좋은데 싼것을 사야한다
비교평가: 수요층이 동일한 같은 평형, 같은 연식끼리 비교
- 기초정보(평형/구조/매매/전세/전세가율)를 비교한다
- 가치=입지 (직장,교통,환경,학군)를 비교한다
입지대비가격을 비교한다
나에게 인상깊었던 점 과 적용할 점
잃지 않는 투자를 해라
규제가 나오면서 시장이 주춤하다는 말이 나오고 들리니 지금이 기회다 싶어서 무리하게 대출내서 상급지를 투자해 볼까 하는 생각을 하는 나에게 따끔하게 혼내주는 강의였다
작년만 해도 서울에 투자를 할 수 있을것 같았는데 점점 날라가는 것을 보면서 눈을 낮춰 경기도로 봐도 투자자로서는 아무상관 없는데 괜히 서울이라는 것에 꽂혀서 서울사고싶다 서울에 하고 싶다 라는 생각으로 무리하게 투자를 생각하는 나 자신을 반성했다
경기도에서 벌던 지방에서 벌던 서울에서 벌던 투자는 돈을 벌기 위해 하면 되는건데 이미 날아간 물건들 쳐다봐서 어떻게 할 것인가…
내가 가진 종자돈 으로 할 수 있는 물건들을 찾기 위해 열심히 임장가고 임장보고서 쓰고 앞마당을 늘려서 비교평가를 잘 할 수 있도록 해야겠다
확실히 호갱노노와 아실을 통해 내 종자금에 맞는 아파트만 써치했을때는 아 너무 구축이야 아 너무 소형평수야
여긴 역이랑 너무 멀어 이렇게만 생각하고 내돈으로 정녕 할 만한 아파트는 없는걸까 했었는데
직접가보니 구축이지만 도색을 다 해놔서 깨끗하고 동네도 깨끗하고 공원도 조성이 잘 되어 있고 산책로들도 너무 좋아서 구축이지만 안에 리모델링만 잘 하면 잘 살수 있겠다 역이랑 엄청 먼거 같았는데 걸어보니 산보로 다닐만한 거리라서 넌무 좋네 여기 너무 괜찮네 하고 생각할 수 있게 되었다
앞으로도 열심히 임장다니고 보고서 쓰면서 비교평가 할 앞마당을 늘리다 보면 내 종자돈에 들어오는 맘에 꼭드는 아파트를 발견하고 투자할 수 있을 것만 같은 좋은 예감이 든다
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