[실준반 70기 80조 칠전팔투 재테크유망주] 내게 맞는 투자란?

*강의 후기 [제목]은 가장 인상 깊었던 내용으로 표현해보세요! 

  기본적인 재테크 및 부동산 투자에 대해 잘 몰랐었는데, 개념적으로 풀어서 잘 알려주시고 무엇보다 최근 실제 투자 사례를 예로 들면서 알려주셔서 초보지만 그래도 어느정도 이해를 하면서 들었습니다.

이왕 후기를 남길거 복습한다는 느낌으로 간단히 내용 요약도 하고 제일 인상 깊었던 ‘내게 맞는 투자’ 는 무엇인지 고민해보고 느낀점을 요약해 기록해보겠습니다.

우선 크게 세가지 카테고리로 요약한 것이 떠오른다

1. 잃지않는 투자를 하자
2. 현재 저평가된 지역을 찾아서 투자를 하자
3. 내게 맞는 투자를 하자

먼저 잃지않는 투자란 내가 할 수 있는 것과 할 수 없는 것이 뭔지를 이해하고 할 수 있는 것에 초점을 맞춰 시나리오마다 대비를 하는 것을 말한다.

할 수 없는 것의 가장큰 핵심은 바로 미래 매매가(시세)를 예측 할 수 없는 것이다. 이걸 예측할 수 있다고 생각하는 것은 자만이자 오산이며 투자실패의 가장 큰 씨앗이라고 할 수 있다.

그렇다면 할 수 있는 것에는 바로 가치는 있지만 저평가된 지역을 찾아서 투자하고, 그게 바로 시세가 올라서 투자수익이 나더라도 혹은 오히려 떨어져서 위기가 오더라도 어떤 상황이 오더라도 그에 맞게 대응하여 행동하는 것을 의미한다.

시나리오는 매매가 및 전세가에 따라 크게 4가지로 나뉜다

1. 매매가 상승 & 전세가 상승: 상승 초반에는 수익으로 재투자를 하며, 후반에는 수익으로 대출금을 갚는다.
2. 매매가 상승 & 전세가 하락: 하락기 후 상승장이 올 때 짧게 일시적으로 오는 기간이며, 현금으로 대응가능한 수준의 역전세인 경우 해당 매물이 저평가라고 판단할 경우 현금 대응 / 고평가라고 판단할 경우 매도하여 수익을 실현한다. 대응이 불가능한 수준의 역전세가 나타나면 어쩔 수 없이 매도하여 수익을 실현한다.
3. 매매가 하락 & 전세가 상승: 투자금을 회수할 수 있고 재투자를 하거나 대출금을 갚는다.
4. 매매가 하락 & 전세가 하락: 2번과 같이 저평가 지역이라고 판단되며, 대응가능한 수준이면 현금으로 대응하여 참고 기다린다. / 고평가라고 판단하거나 대응이 불가능한 수준이면 매도한다.

그리고 저평가를 판단하는 기준은 

1. 절대적 저평가
2. 상대적 저평가

로 나뉠 수 있는데, 상대적 저평가의 영역은 고수의 영역이므로 나는 1번에만 초점을 맞출 것이고 이를 위해선

1. PIR =  중위가격/중위소득

   PIR < 11 일 경우 저평가

2. 전세가율 = 전세가 / 매매가

      60% 이상일 경우 저평가

정도의 기준을 삼아서 두가지 지표를 토대로 절대적 저평가된 것을 확인할 수 있다.

마지막으로 제일 중요한 내게 맞는 투자 방법이다.

너나위님이 크게 4가지 종류로 구분해주셨는데, 나는 확실치 않지만 아래 두가지 방법 중 하나로 진행예정이다.

첫번째 방법은 일시적 1가구 2주택 방법이다.

시간이 오래걸리고 안정적인 방법으로 앞서 설명한 절대적 저평가지역을 찾아 징검다리 형태로 상급지로 갈아타는 것을 의미한다. 단기간 내의 많은 수익을 기대하기는 어렵지만 상급지로 점점 갈아탄다는 점과 1주택을 보유하고 있는 안정적이라는 점. 또 본업에 집중하기에도 다주택 투자를 하는 경우보다는 유리하다는 점이 내게 맞는 투자 방법이라고 느꼈다. 나라는 사람은 불안감이 높아지면 전체적인 일의 능률에도 영향을 받아서 아직까지는 내게 가장 맞는 방법이라고 여겨진다.

두번째 방법은 다주택자 - 가치성장의 방법이다. 이 방법은 내가 꾸준히 부동산 투자에 관심을 가졌고, 흥미를 느끼며 가능성이 좀더 명확하게 보이면 실행해보고 싶은 방법이다. 일단 설명을 들었을 때 좀 더 높은 투자수익을 기대할 수 있는 점과 꾸준한 임장이 필요하다는 점이 힘들어보이지만 매력적으로 느껴졌던 것 같다.

지금까지 정리한 내용을 잊지말고 복습하며 2,3,4주차의 강의도 내 것으로 만들 수 있도록 해야겠고, 너나위님이 말한것처럼 적당한 취미의 영역으로 부동산공부를 꾸준히 할 수 있도록 하자

화이팅!