지투기29기 1주차 수강후기) 지방이라는 새로운 재료에 관해

*지방의 투자기준

직주근접이 중요하지 않다.

*투자핵심

-인구수

• 인구 50만 이상이면 기본적으로 수요가 존재하는 도시이다=2~3천 세대 정도의 입주 물량이 떨어졌을때 영향이 크게 가지않는 지역이라는 뜻
• 높은대로 가격 상승분이 높다.

-입지

• 지방은 일부 구에 한하여 땅의 가치가 있는데 그중 학군지가 중요한 곳이

대구, 대전, 울산, 창원, 포항/ 부산과 광주는 학군외 동시다발적 요소를 살펴야함.(부산과 광주는 대신 지역 내에서 원탑 학군지를 찾아가야함)

• 일부는 커뮤니티가 매우 중요하기도 함
• 직장-다른지역에서 인구를 유인하는 요소,대기업인지 아닌지가 중요(기업의 수가 많을수록 지역에 정착할 확률이 큼),투자 연결에 관해서는 다른요소로 접근가능
• 지방중소도시에서 산업단지를 보유한 지역은 중요한 지역이라는 뜻
• 해운대구-센텀, 문현-금융,사상*사하-산업단지(업무지구 접근성:랜드마크 아파트에서 가장 가까운 업무 지구와의 거리)
• 학군이 중요한 지역의 부동산—→학교 진학율등 디테일로 설명,중요하지 않은 지역의 부동산—→단순 거리로 얘기함

-상품성

• 지방에서 새 아파트가 1개 달랑 있는건 좋아하지 않는다. 하지만 연식,브랜드,택지규모를 중요하게 여긴다.(사람들이 새 아파트를 좋아하는 걸 알기에 계속 짓는다.)

-선호도

• 좋아하는 땅과 상품이 합쳐진걸 찾되!!
• 25년 지방은 가격이 싼지 안싼지를 확인하려 하지말고 좋은지 안좋은지를 판단!!
• 지방은 눈으로 보이는게 가장 중요함 백화점이 가까우면 좋지만 그렇다고 거주지를 선택하진 않음,학군지를 거주지로 선택하는 사람들은 신축택지로 몰려가지 않겠지만 신축택지를 좋아함

-공급

• 향후 공급이 없어서 전세가 상승,매매가 상승의 상황이 되면 매도를 생각해 볼 수도 있다.(임장보고서에 적용해본다)
• 인구수x0.5%이지만 실질적 수요는 이보다 조금 높다. 인구수가 많은데 공급이 줄어드는 지역 위주로 먼저 살핀다.
• 전세가가 싼 지역을 미리 찍어 놓은 다음에 올라갈 때 투자!!
• 전세가가 많이 오른 상태라면 조심(그 지역 사람들이 받아줄 수 있어야 하기 때문에)

부산은 수도권 처럼 생각해야 한다

멀리 신축을 지을 수도 있지만 너무 멀어져 버리면 가지 않음

부산은 분지 지형이기 때문에 평지인 것 만으로도 메리트가 있음

인구유출이 큰 상황이기 때문에 투자 범위를 좁혀서 봐야한다. 

강의를 듣고 이틀 후에 임장을 갔습니다. 확실히 무슨 말인지 알겠는 부분이 생기더라구요. 많은 양을 설명해 주셔서 다시 한번 들어 봐야 할 수도 있을 것 같습니다. 부산을 여러번 다녀와야 겠어요!