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오늘은 현장 투자자가 하면 좋을 질문 6가지 말씀드리도록 할게요
이 매물이 언제 부터 나왔어요?
보통 매물이 언제 나왔냐에 따라 협상 정도가 달라 질수있다
= 나온지 얼마 안됐거나, 긴기간동안 가격조정을 안해준 물건이라면 상대적으로 협상이 용이하지 않음
그러나 내놓은지 좀 되었거나 가격을 실제로 내렸다면 협상 여지가 있을수있다
부사님이 내놓은지 몇달 됐~~~어 라고 하신다면 => 그사이에 거래가 될뻔한적도 있었나요?라고 재질문도 할수있으며 매물의 더 깊은 속사정을 알게 될수있다
2.최군 거래가가 잘 되나요? 분위기가 어때요?
실제로 실거래가는 후행지표 이다
이 질무은 현재 이시점 분위기를 알수있다
즉 . 매수자 우위 시장인지? 매도자 우위 시장인지?
거래가 잘 되는 분위기라면,
매도자가 가격을 깎아주지 않을 가능성이 크다
반대로 거래가 안된다면 협사의 여지가 넓어지기도 하고 지금같이 대출 규제가 있는 상황에서 협조를 해줄 가능성이 크다
실제로 분위기가 좋다가 확 꺽인 지역의 경우
원래는 전세 맞추는 것에 동의하지 않다가 다시 해주겠다고 하는 경우가많다
3.사장님 여기 부동산 하신지 오래 되셨어요?
가볍게 현장에서 부사님과의 아이스브레이킹이고 하고, 지역에 대해 잘아는 사장님인지 알수있는 질문입니다
그지역 거주하는 부사님과 장기간 영업을 하신 사장님은 단지를 자세하가 여쭤 볼수있다
실제로 수도권에서 매임을 했을때에도 구도심이지만 A단지에 사시는 이유를 문의하니 B가 신축이지만 막상 살아보니 불편하더라
구도심 쪽에 대형 병원, 초중ㄱ가 붙어있어서 신축에 살다가 다시 넘어 오는 경우가 많다는 것을 들 을 수있었습니다
실제로 선호도에 대한 파악이 가능한거죠
부동산 사장님들은
그지역의 과거, 현재를 아는 객관적인 거주민 입니다
듣다보면 지역에 대한 이해도가 2배는 높아집니다
(다만 , 막 너무 캐물으시는 것은 지양해주시고 자연스레 가볍게 여쭤보면 좋을듯 합니다 )
4. 거래는 대부분 실거주 분들이신가요/
(or 나올만하 전세 물건이 있나요?)
단지에 전세가 0개라도 아직은 잔금이나 날짜가 다가오지 않아 나오지 않은 전세매물이 있습니다
즉 , 보이지않는 매물!
실제로 투자를 하게되면 이질문은 꽤 중요합니다
내가 매수한 시점에 전세가 3개 정도밖에 없어서 안심했다가 2-3개월 뒤에 전세 물건이 갑자기 나오기 시작하면 투자자에게는 충분한 리스크가 될수 있기 때문입니다
저 또한 서울에 a단지 매수를 고려했었으나. 전세 물건이 더 나올 예정이었고 그럼 투자금이 1-2천 더 들어가는 상황이었기에 투자금 over로 매수를 보류했습니다
그렇기에 지금 현장은 어떠한지?
꼭 체크해보시는게 좋습니다
5.이거 팔고 어디쪽으로 많이 넘어가세요?
특히 서울같은 곳들은 상급지로 많이 넘어 가시는데요
이 지역의 상위 지역은 어디인지 알기 위함입니다
이는 매수가 협상을 설정해볼 수 있습니다
최근에 영등포구에 매물을 보러 가려는데 마포구 신축이나 목동쪽으로 이사가는 분들이 많았습니다
그런데 영등포구와 달리 마포, 목동은 신고가를 찍으면서 1억씩 올라가는 상황이었죠.
그러다보니 매도자도 조급해지겠죠?
이럴때 “ 단순히 3천만원 깎아 주세요 ” 보다는 가려는 지역이 더 비싸지고 있으니 빨리 넘어가시는게 좋지 않을까요~ 00만원 조정되면 바로 하겠습니다 ' 라는 식이 더 설득력 있습니다
6.최근 거래된 물건주 ㅇ실거래가 안올라온 것이 있을까요/
위에도 말씀드렸지만 실거래가는 후행지표입니다
실거래가는 30일 안에 진행됩니다
그러나 현장은 막상 가보면 30일 사이에 참 많은것들이 바뀌기도 합니다
내가 보고 있는 집이 괜찮은 가격인지 좀더 세밀하게 파악할수있는데요
예를 들어 6억 짜리 집을 보는 데 실거래가가 5.8억이라고 해볼게요 그럼 위 질문을 했을때 반응 이 2가지로 나뉩니다
5.7억에 거래된 중층 있어 ㅇ~~~
라고 하면 더 깎아볼 여지가 있겠죠
그러나 최근 3개 거래되었는데 다 6억 넘어서 거래됐어~~~
라고 한다면 해당 물건이 좀더 메리트 있을수 있겠죠
물론 객괒거인 가격을 보긴 해야 겠지만요
모든지 인터넷에서 보는 것보다
현장은 훨씬 빠르게 움직입니다
특히
지금같이 대출규제가 나온 시점에는 반드시 현장 분위기를 파악하시는게 중요합니다
******요약
현장질문
1 이 매물은 언제 부터 나왔어요 ?==> 매물의 더 깊은 속사정을 알수있다
2.최근 거래가 잘되나요 ?분위기 어때요? ===> 매수자 우위 시장인지 /매도자 우위 시장인지 ? 알수있다
3. 사장님 여기 부동산 하신지 오래되셨어요?
========> 부사님들은 그지역의 과거. 현재를 아는 객관적인 거주민으로 듣다보면 그지역에 대한 이해도 2배는 높아짐
4.거래는 대부분 실거주 분들인신가요 ( or 나올만한 전세 물건이 있나요?)
=>실제로 투자시 이질문을 중요함 : 내가 매수한 시점에 전세가 3개정도밖에 없어서 안심했다가 2-3개월 뒤에 전세물건이 갑자기 나오기 시작하면 투자자에게는 충분한 리스크가 될수있음 즉 보이지 않는 물건 주의
5. 이거 팔고 어디쪽으로 많이 넘어 가세요 ======>
이지역의 상위지역은 어디인지 알수있음
가려는 지역이 더 비싸지고 있으니 빨리 넘어가시는게 좋지 않을까요 00만원 조정되면 바로 하겠습니다 (00만원 깎아주세요 보다 설득력있음
6. 최근 거래된 물건 중 실거래가 안올라온 것이 있을까요?====>
내가 보고있는 집의 가격을 좀더 세밀하게 파악할수있다
**** 부동산에 가서 열심히 아이스브래킹 하고 물어봐서 나에게 맞는 부사님 찾아보자
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