저환환환수원리: 환금성의 중요성! 지방투자 기초반 29기 2강 강의 후기 [돈벌어 회4는 취미로 다니조 S밀리]

안녕하세요. S밀리입니다. 
1년만에 듣는 지방투자 기초반 2주차를 지나면서 느끼는 건 강의가 실전반만큼 좋다는 것입니다. 
이번 지방투자 기초반 2강 잔쟈니 튜터님의 강의를 들으며 저에게 다가왔던 핵심 포인트는 바로 환금성입니다. 
수도권 투자와 달리 지방 투자는 분명 매도 전략을 가지고 들어가야 합니다. 
하지만 제대로만 할 줄 알면!

분명 저처럼 소액으로 시작하는 많은 분들 또한 시스템 투자를 향해 나아갈 수 있다고 믿습니다. 
환금성 측면에서 어떤 포인트를 염두에 두고 임장, 임보, 투자, 결과까지 가야 하는지 
창원이라는 지역을 가지고 풀어주신 잔쟈니 튜터님의 2주차 강의 후기를 작성해 보겠습니다.

급지를 낮추더라도 사람들이 더 좋아하는 단지! 

급지를 낮추더라도,

사람들이 더 좋아하는 선호도 높은 단지를 매수하는 게 운영, 매도 측면에서 훨씬 좋다고 하셨습니다. 
지방에서 생활권 순위보다 중요한 것은 개별 단지 선호도인데요. 
지방에서는 꼼꼼한 단지 임장이 더 더 더 중요한 이유입니다. 
입지는 떨어지더라도 개별 단지의 상품성으로 

‘약점’을 보완할 수 있는 부분이 있는지'를 확인하는 게 핵심이라고 이해했습니다. 
꼼꼼히 단지 임장을 하며 상품성을 파악해놓고, 

추후 임보를 쓰며 가격과 연결시켜 어떤 약점이 있는지, 
그 약점을 보완할 만큼의 상품성이 있었는지를 생각하며 단지 선호도를 파악할 수 있을 것 같습니다.

BM : 역시 약점을 찾고, 그 약점을 보완할 만큼의 상품성인가?를 파악하자.

전세 전고점과 현 전세가 수준. 

‘한 급지 내리면 소액투자가 가능하긴 한데, 여기 해도 되나??’를 판단할 때는 

전세 전고점을 확인하라고 하셨습니다. 
그 이유는 실거주 가치가 있는 단지인지 즉, 수요가 있는 단지인지를 파악하기 위함입니다. 
지방은 수도권과 달리 연식이 빠지게 되면 

일부 최상입지의 단지를 제외한 대부분의 단지가 제 가치를 잃기 마련인데요. 
이런 단지들은 투자해도 가격이 못 오를 수 있습니다.
그런 단지에 소액투자가 가능하다는 이유로 들어가게 되면 영영 내 돈이 묶일 수가 있습니다.
저평가가 아닌 저가치 물건에 내 소중한 종잣돈을 넣게 된 것! 
’그런데 그걸 어떻게 파악하지?‘ 싶을 때 확인하는 지표가 바로 전세가입니다. 
추가로 엄청난 꿀팁은 하락기에 해당 단지가 얼마나 거래 되었는지 

거래내역을 통해 단지 선호도를 파악할 수 있다고 하셨는데요. 
이 또한 환금성 측면에서 매우 중요한 지표가 됩니다.

BM : 투자에 앞서 늘 단지의 가치를 제대로 파악하고, 

전세 전고점과 하락기 거래내역을 통하여 수요가 많은 단지인지를 확인하자.

학군의 3요소 : 우수한 학교, 학원가, 부자 커뮤니티 

추가로 대부분의 지방은 교통의 입지보다는 학군이 중요한데요. 
중요한 건 학군지라고 다 같은 학군지가 아닙니다.
“지방의 학군지에서는 부자 커뮤니티가 중요합니다.” 
우수한 학업성취도 및 학원가 뿐만 아니라, 부자 커뮤니티까지 갖춘 곳이 바로 찐 학군지인데요. 
그런 찐 학군지야 말로 외부에서 학군이라는 이유로 수요를 끌어올 수 있습니다. 
물론 학군의 메리트가 크지 않은 지역이 있습니다. 
그럼에도 여기서 한 발 더 나아가 

‘지역 내 학군 수요가 있는 곳은 어디일까?’에 대한 답을 얻어내는 게 중요합니다. 
외부 수요까지는 끌어들이지 못하더라도, 지역 내 수요 정도는 끌어올 수 있기 때문인데요. 
이번 2강에서 풀어주신 창원이라는 지역 또한 전국구 수준의 학교는 없지만, 
지역 내 유일하게 학군의 3요소를 모두 갖춘 곳이 있습니다. 
그럴 때는 ‘아~ 이 1개의 학교가 굉장히 뾰족한 선호도를 가지겠구나?’ 

라고 생각하며 투자까지 연결시킬 수 있습니다.

BM : 찐 학군지인지 확인하고, 그렇지 않더라도 지역 내 수요를 끌어올 수 있는 학군지가 있는지 확인하자.

궁극적으로 수도권의 자산을 갖기 위해 지방 투자를 하는데요. 
대부분의 지방 물건은 평생 갖고 있을 자산이라고 하기 보다는 

수익을 실현하여 매도한 뒤 더 좋은 자산으로 갈아타기 위해 매수합니다. 
즉, 사는 게 중요한 게 아니라 좋은 시점에 매도하는 게 더욱 중요합니다. 
환금성의 핵심은 ‘내가 이 단지를 매수해서 추후 매도할 때, 이 물건을 받아줄 수요가 얼마나 되는가?’인데요. 
 

1. 창원이라는 지역을 가지고 창원의 선호 요소는 무엇인지

(그 선호요소를 모두 갖춘 단지를 투자하면 좋겠지만 그런 단지는 비싸니,,,), 
2. 가치는 있지만 저평가 된 물건을 찾기 위해 개별 단지의 상품성을 어떤 식으로 파악해야 하는지, 
3. 소액 투자자로서 우리가 취할 수 있는 전략은 무엇인지

까지 배울 수 있는 시간이었습니다. 
이번에도 여지없이 인사이트 마구마구 담아내 주신 잔쟈니 튜터님 진심으로 감사합니다! ! :)