[경매올인원 2기] 골든클럽1214의 법원견학 참여후기 Feat.별땅반장님

서울북부지방법원본원 경매 견학

매각기일: 2025.07.22 화요일

담당 반장님: 별땅반장님 & 이주용반장님 

설레는 마음으로 법원 ‘법정동’으로 향하다

• 경매를 진행하는 곳이 법원에 ‘법정동’에서 진행 한다는 것을 처음 알았다.
• 11명의 월부 올인원 2기 팀원들이 늦지 않게 도착하였다.
• 그곳에서 낯익은 반장님들도 만났고, 올인원 1기 선배님들도 만났다.
• 이렇게 많은 사람들이 경매를 하러 온다는 사실이 놀라왔다.
• 법원에 가면 명함을 많이 준다고 기대하고 갔는데, 세무사 명함만 1장 받아왔다.

법원 견학을 통해 본 것

• 올인원 1기 선배가 입찰하러 1시간 전부터 와서 법원에 있는 은행에서 수표를 인출하고자 했으나, 사람이 너무 많아 입찰 마감 시간을 지키지 못해 입찰을 못하는 상황을 보았다. 너무나 안타까웠다.

   

• 모든 팀원들이 모이자 별땅님께서 준비해 오신 ‘오늘의 경매 정보지’와 볼펜을 나눠주셨다.

   

• 이 정보지를 통해 경매를 집행하는 법원이 ‘서울 북부9계’라는 것과 오늘 입찰 물건들의 리스트를 알 수 있었다. 여기서 ‘서울 북부9계’는 입찰봉투에 적어야 하는 중요한 정보이다.

   

• 복도에서 별땅님께서 앞으로 계획을 설명해 주시고 법정 오픈 시간이 되자 법정 안으로 들어가 별땅님의 조언에 따라 자리를 맡아 두고, 기일입찰표와 입찰 봉투 그리고 매수신청보증봉투를 각각 2장을 달라고 해서 받았다.(별땅반장님의 팁!!!)

   

• 법정동 건물 밖에서 경매 진행과 입찰을 위한 꿀팁과 주의 사항과 많이 하는 실수 등을 듣는 귀한 시간을 가졌다. 사람들이 지나 다니는 야외였지만 집중하게 되고 시간 가는 줄 모르고 경청하였다. 

• 게시판을 살펴서 입찰하려는 사건이 ‘취하’가 되었는지 ‘변경’이 되었는지 상황을 반드시 체크해 보아야 한다.

   

• 게시판을 통해 평일반 과제였던 사건번호 2024타경113165은 ‘취하’가 되었음을 알 수 있었다.

   

• 우리 팀이 운이 좋아서 우리의 사건이 빨리 진행되었다. 그만큼 아파트 입찰은 인기가 많다는 증거이고 낙찰 받는다는 것이 그리 쉽지는 않겠구나를 느끼는 순간이였다.

   

• 별땅님께서 옥션원을 통해 실시간으로 경매 진행 상황을 알 수 있는 중요한 꿀팁을 알려 주셔서 정말 편하게 경매진행을 따라 갈 수 있었다.

   

• 우리의 사건2024타경114458이 매각되어 낙찰자의 이름과 가격이 불려 지고, 낙찰되지 못한 사람들을 호명하여 보증금을 반환해 주는 모습을 보았다. 

   

• 16명이 입찰을 하였고 489,000,000원에 낙찰되고, 차순위는 474,260,000원 이였다. 최근 실거래가격보다 아래로 낙찰이 되었다.

   

   

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• 소액임차님께서 사주시는  점심을 법원 카페테리아에서 먹고 별땅님께서 미리 예약해 두신 카페로 이동하여 본격적으로 별땅님의 꿀팁과 모의입찰을 진행하였다. 

   

• 1차로 별땅반장님의 인도로 모의 입찰을 진행하였다. 산출해온 예매가를 입찰가로 계산 한 뒤 법원에서 받아 온 기일입찰표와 입찰봉투에 기입하고 도장을 찍은 뒤 제출하였다.

   

• 집에서 입찰가를 산출해 오지 않았기에 입찰가를 계산하는데 시간이 걸려서 첫 모의 입찰의 결과는 처참하였다.

   

• 별땅반장님이 준비해 오신 자료로  매물을 통해서 비교기준을 잡고 예매가를 산출하고 입찰가계산을 한 뒤 기일입찰표와 봉투 그리고 수표기서와 보증금 봉투와 입찰봉투 작성하는 법 등 입찰하기 위한 입찰 A to Z를 알려 주시고 꿀팁까지 전수해 주셨다.

   

• 또 한번 다른 반장님의 설명을 들으니 어느 정도 예매가 산출과 입찰가 산출에 더 확신이 들었고 내가 산출한 입찰가에 자신감을 가질 수 있게 되었다. 별땅반장님은 차분하게 어찌 설명을 잘 하시는지 이해가 쉽게 되었다.

   

• 2차 모의 입찰에서는 실수가 3군데로 줄었지만 좀 더 차분하게 한다면 실수의 확률은 현저히 떨어질 거란 확신이 들었다.

법원 견학을 통해 깨달은 것

• 법원 입찰과 관련된 용어를 알게 되었다.
• 법원 경매 절차를 직접 확인하였다.
• 가성비 예매가 산출하는 방법과 팁을 알았다.
• 미납관리비 산출의 팁을 알았다.
• 입찰가 계산에 익숙해졌다.
• 본인 입찰과 대리 입찰에 따른 각각의 기일입찰표, 매수신청보증봉투, 수표기서, 입찰봉투 작성법을 배웠다.
• 수표인출과 입찰 서류 작성은 가능한 전날 미리 준비한다.
• 검증을 위해 모든 서류 앞면/뒷면 사진을 촬영해두고 제3자의 검증을 받는다.
• 본인 입찰 도장 찍는 숫자와 대리 입찰 도장 찍는 숫자를 기억해 두고 그 숫자가 맞는지 우선 체크한다.
• 법원마다 입찰 서류들이 차이가 있지만 들어 가야 할 기본 목록은 같다. 위치만 다르다.

법원 견학을 통해 적용할 것

• 권리분석과 입찰가 산출 후에 모의입찰을 주1회씩 해본다. 

   

   

마지막 감사인사

• 소액임차님: 정성으로 마련해주신 점심식사와 바닐라스무디 정말 맛있게 먹었습니다. 배려에 힘을 얻어 더 열심히 입찰 준비하겠습니다!!!

   

• 별땅반장님: 11명의 팀을 작은 체구로 이끄시고 인도해주셔서 저희는 더운 날씨였지만 하나도 덥지도 지치지도 않고 너무 나도 흥미롭게 재미있게 생애 최초 법원 경매 견학을 할 수 있었습니다. 자료도 너무나 꼼꼼히 준비해 주시고 설명도 너무 깔끔하고 알아 듣기 쉽게 저희들 눈높이 교육으로 열강 해주셔서 진심으로 감사드립니다. 사실 아파트 가치 설정하는 부분에 자신이 없었는데 설명을 듣고 저의 설정에 자신감을 가질 수 있었고, 사이버 임장의 틀을 확실히 알 수 있게 되어 저에게는 너무나 큰 수확이 되었습니다. 앞으로 계속 만나 뵐 수 있기를 바랍니다.

   

• 이주용반장님: 2 주전에 낙찰 받으셔서 준비하실 것도 많으시고 바쁘신 가운데 저희들을 위해 함께 해주셔서 경험과 조언을  나눠 주심에 진심으로 감사드립니다.  저는 더 넓은 경험과 조언을 들을 수 있어서 좋았습니다. 앞으로 자주 뵐 수 있기를 희망합니다. 감사합니다.