[실준 70기 63조_파스타] 4강 강의 수강 후기_결론 또한 완벽보다는 완료주의, 완벽하게 하려다 투자하지 않는게 최악의 시나리오다

드디어 마지막 실준반의 강의…!!

자모님의 핵심만 쏙쏙 뽑아주신 4주차 강의 너무나 감사했습니다.

임장보고서에 대한 걱정이 앞섰는데요..

자모님이 초보들은 완료주의로 주어진 템플릿 완성만 하셔도 충분하다고 해주셔서 안도했습니다^^ㅎㅎ

그래도 “투자하기 전 던져야 할 질문”과 “저환수원리” 장표는 꼭 추가하겠습니다!!

그리고 완벽하게 하려다가 투자하지 못하는게(안하는게) 최악의 시나리오라는.. 강서 우장산 Case 설명이 너무나 인상깊었습니다 ㅎㅎ 뭐가됐든 해봐야겠다!!

이상 강의 복기해보겠습니다.

<임보의 핵심>

• 임보는 완료주의로 갈 것. BM 과하면 절대 안됨!!

• 매물 볼때, 이미 오른 것 보다는 덜 오른 것을 먼저 봐라
• 임보의 핵심은 단지분석!!!!
• 단지분석에 단지선호도를 반드시 메겨서 정리해나가야함

• 투자금에 맞는(+5천) 단지들은 단지분석 반드시 해야함

<똘똘한 한 채 주의점>

• 똘똘한 한채 다 좋은데… 등락시에 굉장히 가파름. 억단위로 움직임
• 투자금 자체가 많이 들어가다보니.. 영끌?? 이자비용??

• 팔때도 환금성 고민 필요.. 전세가 안나가기도 하고 안나가다 보니 억단위로 내려줘야함…

   

<임장보고서 제대로 쓴다는 것>

• 아래의 질문에 내 스스로 답 할 수 있는 상태에서 투자 필요..

1. 내가 투자하는 물건이 있는 지역의 입지는 어떠한가?
2. 투자할 수 있는 지역 중 가장 좋은 지역인가?
3. 내가 투자하는 단지의 입지는 어떠한가?
4. 투자할 수 있는 단지 중 가장 좋은 단지인가?

• 부천정도의 급지면 어느정도의 수익(어깨 매도)만 먹고 상급지로 갈아타는게 좋음

<단지분석 이후 해야할 일>

1. 매임 하려는 단지 추리기

• 1~4순위 단지가 있을때.. 2, 3순위 가릴려고 노력하지 않아도 됨.

가치가 있는 것 : 강남까지 1시간 이내이면서 200세대 이상이면 모두 가치 있음.

      연식 등은 상관 없음(후순위)!!!

<투자하기 좋은 것 추리기 -> 투자후보>

1. 가치가 있는것 에서
2. 저평가 있는 것 추리고 그 안에서
3. 내 투자금에 맞는 것 추리고 그 안에서
4. 감당 가능한 것 추려서 시세트래킹!!

<투자 물건을 뽑는 과정>

1단계. 단지분석(단지임장)을 통해 단지의 가치를 확인 → 선호도 파악

2단계. 단지의 가치와 가격을 비교평가 -> 저평가된 물건 추림(매매가 가격대 기준으로 고름)

3단계. 저평가된 물건을 투자하기 위해 현장 매물 확인 (매물임장)

4단계. 매물임장 한 물건끼리 비교평가하여 투자할 물건을 의사결정

강서 우장산 Case를 보면서… 투자를 하는게 제일 중요하다!! 분석하다가 망설이다가 안 사는게 최악의 선택임!!

뭘 하든 올랐음! 1순위 단지냐, 2순위 단지냐, 3순위 단지냐 그딴건 중요하지 않음.

투자를 하는 게 제일 중요함!!!!

단지분석 이후에 내가 메긴 선호도 순위 검열 제발 하지마셈!!, 위치가 제일 중요하다는 것만 기억

★지역 내 비교평가가 우선이고,

★내 다른 앞마당 지역 간 비교평가가 그 다음이다!!

• 앞마당이 많으면 많을 수록 어차피 매물 나온 것만 투자 가능하므로
• A가 아니면 B, B가 아니면 C로 넘어가면 됨!!
• 앞마당 많을수록 베스트
• 투자 시점에 추가로 단지분석(단지임장)을 통해 단지의 가치는 여러 번 확인해도 됨.

<투자 후보(매임 대상) 찾기>

1. 단지가치 -> 투자범위 -> 선호도
2. 저평가된 물건 고르기 -> 매매가 가격대 뽑기
3. 내 투자금에 맞는 것 -> 시드 + 5000

--> 2번과 3번의 교집합에 매물 임장.

<매물임장 프로세스>

1. 매물예약 프로세스

• 싼 물건을 타겟팅하고 정보 확인하면서 물어봐야함.
• 가격, 상태, 조건만 물어보고 끝냄.

1. 다른 물건도 전세 낀거나 등등 볼 수 있나 물어보기!!
2. 매물 예약시 감정적으로 대응하면 안됨.(실거주 속이면 안됨)
3. 계좌 받아놓고선… 돈 안보내면 안됨 ㅠ 매도자/부사님 기다리고있음.. 특약먼저 x

<부사님께 질문>

1. 단지 내 정보
2. 가격, 거래상황(최근 거래가격)
3. 상태(전세 바로 가능한지??), 조건

<단지 내 물건 중 비교평가>

1. 좋은 가격

2. 전세 낀 물건 & 올수리인게 제일 좋음 -> 수리로 인해 세 낀것 다시 빼는데 애 안먹음..

실전준비반 어느덧 벌써 마지막 주차라니… 한 달이 어떻게 지나갔는지 모르겠네요 ㅎㅎ

임보 결론 내는 건 완료주의!!! 완성, 완벽하지 않으려 노력하겠습니다!

부천 내에서 내가 분석한 것 기반으로 (시세만 약간 보완)하여

부천 TOP 3 뽑아보기를 목표로 목욜까지 과제제출 해보겠습니다!!!