열반스쿨 기초반 2강 강의 후기 [열반스쿨 기초반 70기 95조 봉지맘]

2강 강의 후기

2강은 부동산 투자자가 되기 위한 모든 기본 기술이 집약된 강의다.

내가 일년 동안 부동산 관련 책들을 읽고 조금씩 깨달아 왔던 모든 사실들이

몇시간 강의에 들어있다는 놀라운 사실. 너바나님이 말씀하신 대로 이 강의는 클래식 중의 클래식. 부동산의 성경책 이라고 감히 말하고 싶다.

이 후기를 쓰면서 나름대로 잘 정리하여 투자자로 사는 한 끝까지 함께 할 것이다.

Ⅰ. 부린이에서 투자고수 되는법

-메타인지 : 나의 투자 실력과 상태는?

-좋은 투자란? 나를 위해서 돈이 일하게 하는 것.

-투자를 위한 벤치 마킹 : 싸게 사고, 규모의 경제, 장기간 보유

Ⅱ.가치 판별하는 법

1. 10년뒤 가장 가격 많이 오를 아파트 찾는법

-부동산에서 가장 중요한 것  = 입지

-입지는 직장> 교통>( 50~70%이상 가점) 학군 > 브랜드> 환경

직장 : 회사에서 얼마나 가깝지? (출퇴근은 매일 해야하는 일)

직장이 많은 지역 : 전통강자, 떠오른 지역, 떠오를지역

*2030서울플랜등 정부계획은 꼭 읽어보자

직장갯수 : 강남에만 70만개. 수도권에 100만개.

          일자리 많고 소득도 높은 강남이 당연 비싸다.

          수요가 가치를 결정.

월부에서 말하는 서울특별시란 강남역 1시간 도착거리.

교통 : 지하철 노선도 강남으로 들어가는 노선이 최상급

:2호선은 3개 직장 밀집지역 다 지나감.

어디서 강남 더 빨리 들어가는지에 따라 S,A,B,C 등급

확인 방법은 네이버 지도 에서 대중교통으로 강남가는 시간 확인

용산은 강남 종로 모드 접근 용이하기 때문에 비싸다.

브랜드 : 인간의 심리 어디살아요? 강남살아요, 서초살아요.

부동산은 주식과는 다르게 가치 판단하는 법만 알면 심플하다.

학군 : 부동산 구입시에는 타인의 수요가 중요하다. 언젠간 매도 또는 임대수요

아이들 교육에 많이 신경씀. 엄마들이 좋아하고 임대수요도 많음.

서울대, 의대 많이 보내는 학교는 대부분 특목 자사고. 특목자사 갈려면 중학교 성적 중요. 성적 좋은 중학교 배정 받을 수 있는 지역이 학군지.

1급 학군지 아니더라도 지역내 나름의 학군지도 중요.(임대수요)

환경 : 만족요소, 불만족 요소

만족 요소 : 공원, 백화점등이 있고 거주연령 30~50대(소득이 높다), 신축 택지지구

불만족 요소 : 혐오시설, 외국인 주요 거주, 저소득층, 60대 이상

호재, 악재: 진짜 호재 구볍법

a.입지를 개선 시키는가 : 직장, 기업투자 , 교통강남 연결

b.확정된 것인가 :

c.3년 이내의 것인가

d.호재는 가수요와 가공급을 만든다. 그러나 불황을 이길수는 없다.

2. 부동산 투자의 기준 잡기

가격이 항상 가치를 반영하지는 않는다. 이런때가 투자자에게는 기회

비교평가로 저평가 물건 발견가능. 많이 방문해보고 앞마당 만드는 것이 중요.

앞마당 비교평가는 월부에서 가장 중요.!!!

3. 앞으로 부동산 가격은 오를 것인가?

: 가격 결정의 요소는 물가

 1970년 이후 월급은 200배 아파트 값은 700배 오름.

 자본주의는 유동성이 증가하게 되어있는 시스템

 통화량이 많아지면 물가는 증가

2005년부터 전세값의 변동은 통화 유동성 증가와 정확하게 일치.

전세가는 물가와 공급량에 따라 오르거나 내림.

2023년 현재 전세가 하락의 원인은? 임대차 3법, 금리상승

*투자하기 전에 입주량 체크해봐야 한다.

(부동산 지인 – pc , 호갱노노 – 모바일) 공급량 체크하는데 입주 물량 전후 3개월에는 투자 피하고 2~3년 공급물량 확인하고 임차인과 대응 준비.

Ⅲ. 너바나 투자 레시피

  투자 성공요소 : 선구안과 Hitting 능력.

  원칙 없이 타인에만 의존, 결과만 중요하게 생각, 투자 리스크와 성과를

  모르는 것은 투자가 아니라 투기다.

1.원칙을 잡자

a.저평가 여부 : 매매 가격이 적정한가? 적정한지는 어떻게 아나?

            “비교평가” : 앞마당 중요. 여기보다 여기가 나은대?             

b.환금성 : 투자한돈 돌려 받을 수 있나? 보통 아파트가 환금성 좋다.

c.수익률 : 투자금 대비 내돈이 얼마로 돌아오는가?

       수익률 = 수익금/투자금(매매가 – 전세가)

ex) 3억 아파트 전세 2억 5천에 매매 5천만원 투자금 5억으로 가격상승

 2억/5000만원 수익률 400%

72의 법칙 : 원금이 두배가 되는 시간

내투자 실력은 10동안 평균 수익률

l 똘똘한 한채 vs 평범한 여러채 : 똘똘한 한채는 수익률은 낮지만 수익금은 높다. 평범한 여러채는 수익률 높지만 수익금 낮다

돈많고 시간없으면 성장가치 투자(서울)

돈없고 투입할 시간 많으면 저평가 가치 투자(지방)

수익률 높이는 법

: 수요가 많고 공급이 적은 곳에 투자

 적절한 투자금 : 전세금 상승이 본질적으로 중요.(무조건 갭줄이는 것이 중요한게 아니다.)

좋은 타이밍(무릅에 사서 어깨에 팔아라)

수익률과 수익 둘다 중요.

인내 할 수 있냐 없냐가 가장 중요.

d.원금보존

 : 투자할때 돈 잃지 말자!!

서울은 전세가율 60% 지방은 80% 올라왔을때 투자

원금 보존의 원칙 : 부동산 사기전에 이물건의 전세가는 얼마일까? = 최악의 상황에서 이물건 얼마 까지 떨어질까??

e.RISK관리

리스크 = 마음이 불안하다.

1.역전세

2.잔금 지급 불가능

: 마이너스 통장, 현금 등 전세 보증금의 5~10% 보유.

(일년에 한채씩만 하자)

3.임차인과의 분쟁

4.수리

: 감정 빼고 수치화 해서 대응

가장 큰 리스크는 투자에 대한 무지이다.

Ⅳ.나는 어떻게 해야하지?

독서 : 반복어렵지만 반복독서 해보자! 반복책 1권, 새로운책 1권

강의 : 선배들의 노하우 레버리지로 활용

임장 : 차근 차근 앞마당 만들어가자

투자 : 앞마당 만든 후 확실할 때 하자

인맥 : 좋은 멘토, 좋은 러닝메이트 만들기.

최소량의 법칙에 따라 부자의 그릇 키우자.

될까말까 생각하지 말고 된다고 생각하자 !!!