[서투기 2곳저곳 다 7ㅏ보고 평촌집 꼭 45조 히히s] 서투기 2강 강의 후기 - 할 수 있는 방법을 찾아 투자 하겠다는 마음 !!

이번 서투기 2강은 열중반에서 전세 셋팅에 대해 너무나도 상세하게 알려주셔서 저에게 깊은 감명을 주신

'양파링'님의 A 지역 분석 강의였습니다.

제가 좋아하고 존경하는 분이라 강의가 더더욱 기대가 되었고,

게다가 제가 생각하고 있던 다음 임장지인 A 지역분석 강의인 것에 더욱 놀라며

기대감이 증폭된 강의였습니다. ㅎㅎ 제 기대만큼이나 좋은 강의를 해주신 양파링님 감사합니다 !

이번 후기도 강의에서 흡수한 내용을 위주로 정리해보려고 합니다. 

이 과정이 저의 다음 내딛을 한 발을 더욱 가볍게 해주리라 믿으며 -🤍

 대규모 공급이 주는 기회 

대규모 + 연속적 인 공급은 우리에게 다양한 투자 기회를 준다.

• 매도자 수 만큼 다양한 사정의 물건 출현(급매 多)
• 경쟁자 多 - 원하는 매도 가격 고수하기 어려움
• 입주 초기 불안정한 시세 - 세대수 비례하여 장기화됨

⇒ 저렴한 가격으로 매수할 수 있는 기회

매매가보다 전세가가 빠르게 반응하며 일시적으로 투자금이 줄어드는 기회 !!

(신축 / 주변 2년차 신축 / 기축)

[내가 해야 할 일]

1. 미리 앞마당 만들어 놓기
2. 무엇을 선택할 지 우선순위 정하기
3. 매매가/전세가/전세물량 소진을 철저히 모니터링

대단지 신축 입주 시 항상 전세가율이 너무 낮아서 전세로 들어가기는 유리하지만 투자하기는 어렵다고만 늘 생각해 왔는데 또 다른 관점의 인사이트를 주셔서 놀라웠다. 하지만, 초기 투자 비용이 꽤 많이 들 수 있다는 리스크는 감안을 하고 투자를 판단하며, 그대신 이러한 기회가 있는 지역을 보고 있다면 시세트래킹을 아주 촘촘하고 세밀하게 해야 일시적인 좋은 기회(투자금 ↓)를 잡을 수 있을 것 같다 ! 나에게 주어진 시간이 많으니 수도권 앞마당은 앞으로 이렇게 공급이 주는 기회가 있는 곳부터 늘려가보려고 한다. 화이팅 !! 10월에 A지역 간다 . 꼭 !

 서울 급의 경기도 A 지역 분석 

나의 다음 임장지라고 생각하니 몰입력이 더 좋았다.

미리 예습을 하는 느낌 + 내가 스스로 알아나가야 하는 부분에 있어 힌트를 얻는 기분이었다 ㅎㅎ

가장 기억에 남았던 것만 대략적으로 정리하자면,

A 지역의 선호 요소

 1. 역세권(7)  2. 대단지  3. 평지

A 지역의 핵심 입지 요소 

#위치 #7호선

이 두 가지가 이 지역의 파워를 보여준다. (가치)

→ 서울(강남) 접근성을 좋게 만들어주는 ‘교통’ 에 대해 꼼꼼하게 분석할 필요가 있는 지역 같다. 

A 지역 교통호재

• 신안산선
• 월판선

→ 교통호재에 따라 어떤 수혜가 어느 범위까지 있을지, 미래 가치를 생각해 볼 필요가 있다.

A 지역 투자전략

1. 신축 우선 검토
2. 7호선 접근성 검토
3. 주변 환경 개선 단지 검토

4. 평형 별 가격 비교 

   ✨ 평형별 저평가 나타나고 있으므로, 20평/30평대 모두 체크하기

5. 단지별 위상 비교

   ✨ 투자 못할 곳은 없다. 우선순위가 있을 뿐.

   ✨ 지역 내에서 가치를 따지기 어렵다면, 다른 수도권 단지와 위상을 비교해보기(같은 전고 금액대 or 다른 지역에서 이 정도 위상을 가지는 단지)

A 지역에서 중요하게 봐야하는 것들을 명확하게 알려주셔서 너무 좋았다. 어쨌든 ‘교통’ , 교통이 매우 중요 !!

수도권은 다 그런게 아닌가 ..? 라고 생각도 했지만, 다른 특출난 장점? 이 없다.. 라는 쪽으로도 해석해보았다 ㅋㅋㅋ (직장/학군 등 ..)

나는 지방사람이라 수도권 교통에 대해 1도 모르는데(심지어 어떤 호선이 좋은지도 잘 .. 2호선/수인분당선 뿐 ㅋㅋ 맞는지도 잘 모르겠지만 ;;) 지금 임장하고 있는 평촌과 강의에서 말씀해주시는 A 지역을 들으며 교통에 대해 관심을 갖게되니 새롭게 알게되는 이 부분이 참 재미있었다 ㅎㅎ 또, 교통 호재도 더 세밀히 분석하게 되고 이로 인해 생길 장점과 수혜지역에 대해서도 잘 알고 있는 것이 중요하다고 생각했다 !

그리고 이번 강의에서 정말정말 BM하고 싶었던 건, 💡 입지 한 판 정리 : 현재가치/기회요인/미래가치 로 나눠서 정리해볼 수 있다 ! (현재모습 + 앞으로 ~~하겠다 + 어떤 효과)  이 부분 !!

입지 분석 이후 장표에서 1page 정리를 할 때 강의에서 나온 것 처럼 [현재+기회요인+미래] 에 대해 표로 만들어 보아야겠다 꼭 !

단지 선호도 파악은 단순하게 봐라

수도권에서는 가장 기본적인 것 2가지

1. 역 접근성(역세권) → 2. 단지 컨디션

를 보기

역 접근성을 먼저 보고, 비슷한 정도라면 단지 컨디션(상품성)을 비교하기

다른 요소들도 물론 많지만, 다 따지면 비교가 안된다. 일단 기본적으로 2가지를 가장 우선으로 보기 !

단지 컨디션은 내가 다녀온 지역에서 OO단지 와 비슷하네 ~ 를 자꾸 생각해야 함.

이러기 위해서는 확실히 앞마당이 많아야겠다, 아는 단지가 많아야 겠다고 계속 생각했다 ㅎㅎ

꾸준히 앞마당 늘려가자 ~

그리고 분임/단임 하면서 너무너무 헷갈리면 다시 기본으로 돌아와 저 두 가지를 생각해야겠다 !

시장이 계속 변해도 할 수 있는 방법은 있다

6.27 규제 이후 전세 셋팅 시 유의사항

아래 두 *시점 * 을 기억

• 전세 계약서 작성 시

• 전세 대출 실행 시

  +) 검증 기간 - 은행별/상품별 상이

이 시점들에는 무조건 소유자가 ‘매도인’ 이여야 함.

각 상황들에 협조를 구해야 할 사람과 협상 내용을 기억하자.

매도인 / 임차인 / 부동산

이렇게 시장이 변한 시기에 번거로운 할 일이 더 생겼다는 건 맞다. 근데, 그래서, 수많은 경쟁자들이 사라졌다. 

강사님의 이 말씀이 너무 와닿았다 ㅋㅋㅋ 결국 귀찮음에도 불구하고 실행하는 사람이 승자다 !

시장은 늘 변하고, 규제도 늘 있어왔다 .. 이러한 상황에도 내가 무엇을 할 수 있을까? 방법을 찾고, 그 안에서 최선을 다하는 사람이 결국 기회를 쟁취한다. 나도 조금 알아보고 ‘에이 이러면 저게 안되고, 저러면 이게 안되고, 지금은 안되나보다 일단 하지말자 ~’ 하는 생각들을 자주 했던 것 같다. 이 생각을 깨자 !! 모두가 이런 생각을 할테니 틈새 시장을 공략하기 ㅎㅎ 겁 먹지 말고, 기회를 알고 있지만 관망하며 흘려보내지 말고, 해야할 일들을 묵묵히 해나가자.

이렇게나 가이드를 잘 떠먹여주시는데 무섭다고 안하면 그건 너무 .. 바보같은 짓이다.

오늘도 옳은 방향으로 나아가고 있는 나를 응원하며 .. 회피하기 보단 대응 하는 사람이 되자 🫶🏻