[열중 월4권 주7일독서 평생루틴3조 덴버] 독서후기 - 월급쟁이 부자로 은퇴하라 (ft. 행간의 의미를 생각해보기)

25.09.05

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목:

2. 저자 및 출판사:

3. 읽은 날짜:

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것 & STEP3. 책에서 깨달은 것

| WHY | 1장_왜 투자를 해야 하는가 

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

32p 통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락'이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다.

 02 월급은 절대 오르지 않는다

43p 뭔가 점점 이상해지고 있다. 양극화가 진행되고 있기 때 문이다. 여기서 말하는 양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주 체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보 인다는 것이다.

 03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

53p 우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후 생활 지원은 필요 수 준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근 로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든 일이 대다수 다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실 이다.

 04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소

64p 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것.
즉. 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 결 기억하자.
66p 노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이 라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

→ 그냥 열심히만 살면서 입에 풀칠만 해도 좋겠다, 라고 생각할 수도 없는게 인플레이션도 내 돈을 좀먹고 있고 양극화로 인해 같은 일을 하더라도 점점 내 손에 들어오는 돈의 양은 실질적으로 줄어들고 있다. ‘그냥 열심히 살면 되지’ ‘지금의 행복이 중요하지’ 이런 말들은 이제 위험한 말이라는 게 새삼 느껴진다. 월부를 처음 하던 n년 전에는 회사를 떠나고 싶어서라는 마음이 강했지만 이제는 노년을 위해서라는 생각이 더 강하게 든다.

| DIRECTION | 2장_당신과 돈이 가야 할 방향 

01 직장인의 투자 전략

83p 가지 더 기억 해야 할 것이 있다. 중요한 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다.
84p 막상 투자를 시작하고 나니, 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기 전이라는 사실을 결절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 말 으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다. 꾸준한 투자를 위해 성과 를 내고 싶다면 아무리 반복해도 부족할 정도로 중요한 이야기다.

 02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

88p

1단계: 직장에서 열심히 일하고 그 대가로 급여를 받는다 (시간~ 근로소득 교환).
2단계 : 소비 자산에 대한 지출을 최소화한다(절약).
3단계 : 남은 돈을 모은다(자본화).
4단계 : 모은 자본으로 생산 자산을 산다(투자).
5단계: 앞의 1~4단계를 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만든다(시스템 마련).
6단계 : 시스템으로부터 일하지 않고도 소득을 얻는다(비근로소득 확보).

 03 내가 부동산을 택한 이유

103p 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다. 각 투자 수단의 특징을 공부하고 배워 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다. 그래야만 그저 한두 번의 수익이나 손실로 끝나는 것 이 아닌, 노후 준비와 경제적 자유라는 더 큰 목표를 향해 꾸준하면서도 흔들림 없이 나아갈 수 있다.

→ 투자에서는 시간도 정말 중요하지만, 직장인으로서 투자의 가성비도 중요한 것 같다. 돈의 가성비가 아니라 시간의 가성비가 참 중요하다. 내가 되도록이면 직장에 있는 시간에도 일을 해주는 투자처가 직장인에게는 참 유용한 것 같다. 그렇기에 나에게는 부동산 투자가 잘 맞았다. 주식처럼 하루종일 가격이 오르내리는 투자물보다는, 묵직하게 가격이 움직이며 회사에서 차트만 바라보지 않아도 되는 점이 나에게 잘 맞았다.

 | WHAT | 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과 

01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다 : 의왕시 25평 아파트

109p 나의 투자 방식은 자산의 크기를 불려나가며 시간을 이용하는 투자다. 자산의 크기를 키워나가는 과정에서 내가 가진 돈에는 한 계가 있으므로 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용 한다.
120p 경험상, 실제로 투자할 부동산을 찾고 매입한 뒤 임대를 놓는 일을 다섯 번 정도 하기 전까지는 자신의 역량보다 주변의 도움이 투자 결과에 더 큰 영향을 미치는 것 같다.

 02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원 : 분당 21평 아파트

130p 저평가란 가치 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기 에 어떤 물건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다. 그런데 두 요소 중 가격은 이미 일반 인에게도 알려진 정보이므로, 특별한 안목이 요구되진 않는다.
143p 다만, 나는 가급적 절대적인 가격 수준이 그다지 높지 않은 물 건들에 투자한다. 우선, 절대 가격이 높으면 전세가율이 높다 해도 투자금이 많이 들어가기에 수익률 면에서는 대단한 장점이 없다.

 03 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가 : 수지 32평 아파트

158p 결국 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다.

 04 3,000만 원으로 구한 역세권 대단지 초품아 : 평촌 21평 아파트

177p 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.

→ 앞마당이 늘어남에 따라 + 책을 여러번 읽음에 따라 해당 부분에서 얻어가는게 정말 많아지는 것 같다. 예전에는 이 부분은 너나위님의 투자무용담 혹은 재밌는 듯 어려운 듯 하면서 읽은 부분이었는데, 이제는 이 곳에서 나오는 대부분의 지역을 알게되고 투자경험담을 들으니 왜 다섯가지 사례를 가져와서 각각 무엇을 이야기하고싶어하시는지가 느껴진다. 레버리지, 저평가를 이해하고 투자기준을 따라가야 제대로 된 투자를 할 수 있다는 걸 다시금 깨달았다.

| CONCEPT | 4장_성공 투자를 위한 필수 지식 

01 돈이 없다는 당신을 위한 종잣돈 마련법

191p 만약 당신에게 투자할 마음은 간절하나 당장 투자에 활용할 돈이 없다면, 현재의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘 리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다.

 02 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

199p 명확한 이유도 없이 그저 '남들도 받는다니 나도 월세 한번 받 아보고 싶어서'에 그친다면, 그 효용 가치를 꼼꼼히 따져봐야 한다.

 03 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

206p 좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나 의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기 에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.
215p 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열, 통계 같은 것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다. 

04 용돈 몇 푼 벌 것인가, 인생을 바꿀 것인가?

221p 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 두번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커 지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 장기 보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각 종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

→ ‘저환수원리’에서 리스크도 중요하지만, 무엇보다 ‘저’가 먼저 오는 이유는 ‘사는 순간 벌어야하는’ 투자가 중요한 것이기 때문일 것이다. 비싸게 사도 좋은 것을 샀다면 언젠가는 오르겠지만, 무엇보다 마음이 힘들다. 그리고 특히 돈이 없는 평범한 직장인이라면 처음부터 싸게 사야 노동으로 인해 잃어버리는 시간을 그나마라도 줄일 수 있다. 이게 바로 아파트 가치투자에서 가장 중요한 요소 아닌가 싶다.

 05 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

232p 시스템 구축 계획
1단계 : 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.
2단계 : 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금액이 얼마인지 계산한다.

3단계 : 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요 금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.
4단계 : 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택 수까지 성을 쌓아 올린다

 06 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

240p 그런데 시간이 흘러 과다해 보였던 입주가 절반 정도 진행된 20년 만 수도권 아파트 시장은 과연 어땠는가? 많은 전문가의 예상과 달리, 수도권 부동산의 가격은 천정부지로 치솟았다. 거기 에 더해 수도권의 미분양과 준공 후 미분양은 역대 최저 수준으로, 나의 투자 초기 시절 여기저기서 예상하던 시장 침체나 폭락이 당 장 눈앞에 닥치지 않았다. 미분양이 적다는 것은 신규 공급을 받아줄 만한 시장수요가 존재한다는 뜻이기 때문이다.

245p 절대 무너지지 않을 리스크 관리법

첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다.
둘째, 신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다.
셋째, 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다.
넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.

→ 2010년대 후반 수도권 시장에 공급이 많았음에도 불구하고 심리로 인해서 가격이 많이 상승했다. 공급와 수요도 중요하지만 수도권은 특히 심리도 중요한 시장이다. 시장에서 대중의 심리를 파악하고 행동하는 것도 정말 중요하다.

→ ‘저’가 가장 앞에 있다면 ‘리’가 왜 마지막에 있는지 알 수 있는 부분. 공급으로 인해 전세가 안나가는 등, 투자의 앞단에서 만나는 리스크도 중요하지만 운용을 하면서 역전세, 끊임없는 하락구간 등 중간에도 위기는 찾아온다. 멀리 보라는 너나위님의 말씀도 들어있다는 생각이 듦

| HOW | 5장_누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼 

01 확실한 투자 기준 세우기

257p 사실 투자의 기준을 제대로 세우려면 직접 경험해 봐야 한다. 경험이 거듭될수록 더 많은 것을 깨닫고 알게 되며, 그 과정에서 이전보다 더 나은 투자를 할 수 있기 때문이다.

→ 두 번째 투자를 해보니 더더 마음에 들어오는 이야기. 첫 번째 투자에서도 투자에 대해 많이 알게되었다고 생각했는데 두 번째 투자에서는 첫 번째와 비교할 수 없을 정도로 시야가 넓어지고 생각의 깊이가 달라진다. 투자자로 성공하고 싶다면 꾸준히 투자를 해야한다.

02 가격이 상승할 지역 선정하기

273p 지역 선정의 기준과 순서
1.전세가율과 가격
당장 입주 물량이 조금 많아 보이더라도 전세가율이 높고(70% 이상), 가격 자체가 저렴하다면 일단 임장을 한다.
2.투자금의 규모
전세가율이 85% 이상이고, 매매가와 전세가의 차이가 3,000만~5,000만원가량인 단지가 많은 지역‘을 임장지역으로 선정한다
3.입주 물량
예기치 못한 역전세나 가격 하락을 피하기 위해 입주 물량과 미분양에 대한 통계도 확인해 볼 필요가 있다.
4.미분양
입주 물량과 마찬가지로 미분양 현황이 좋지 않다고 해서 그 지역을 무조건 임장지역에서 제외하지는 않는다

→ 그동안 미분양 자세하게 안 봤는데, 꼭 임보에 한페이지 넣기

| MIND | 6장_당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면 

01 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

328p
불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다.

STEP4. 책에서 적용할 점

월부은을 처음 읽을 때에는 생각보다 상당히 어려운 생각이라는 생각이 들면서, 강의에서 배운 내용들을 다시 눈으로 복습한다는 마음으로 읽었다. 그러다 두 번째, 세 번째 부터는 너나위님이 투자를 하면서 들었던 마음과 감정이 느껴지기 시작했고, 다섯번이 넘어가면서부터는 행간의 의미와 그동안 놓쳤던 부분들이 더더욱 눈에 들어오기 시작했다. 월부에서 다양한 선배들과 튜터님을 만나면서, 동료들과 했던 질문들이 모두 <월부은>에 녹아있다는 걸 새삼 느끼고 있다. 나는 너나위님이 말해주신 투자원칙을 잘 이해하고 적용하고 있는가? 그리고 투자자로서의 마인드를 잘 다지고 있는가? 다시금 생각하게 해주는 여섯번째 재독이었다.

책에서 배울 원씽 : ‘저환수원리’를 통해 끊임없이 내가 투자할 아파트를 고민해보자. 내가 지금 돈이 없을지라도.