[열반스쿨 중급반 47기 윤다다] '월급쟁이 부자로 은퇴하라' 독서후기

STEP1. 책의 개요

< 책 개요 >

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 2025. 09. 05.
4. 총점: 5.0
5. 위 점수를 준 이유: 투자 선배에게 들을 수 있는 쉽지 않은 너무 많은 이야기를 들은 것 같은 기분이 들었기 때문임. 

STEP2. 책에서 본 것

1장: 왜 투자를 해야 하는가. 

1. 월급은 절대 물가상승률만큼 오르지 않는다.
2. 나의 노후를 책임지기 위해서는 투자를 해야한다.
3. 인플레이션으로 현금의 가치는 점점 줄어들고, 물가 상승은 필연적. 

2장. 당신과 돈이 가야할 방향(행동이 모든 것을 결정한다.)

- 아는 것만으로는 부족하고 반드시 행동으로 옮겨야 한다.

- 변화하지 않는 이유는 행동하지 않기 때문이며, 행동하는 사람이 결국 부자가 된다.

- 인내와 꾸준함의 중요성을 실감하게 한다.

1. 직장인의 투자 전략으로 여러 가지가 있지만 부동산으로 전세 레버리지(보증금 활용) 투자를 해서 돈을 버는 법에 대해 알려줌. 

3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과(시스템 구축과 돈 그릇 키우기)

- ‘돈 그릇’은 자산을 담는 통로로, 이를 키우는 게 중요하다.

- 무리한 투자를 하지 말고, 현실적인 방법부터 하나씩 실행.

- 자신의 재정 시스템을 만들어 현금 흐름과 자산 증식을 차근차근 관리해야 한다.

1. 의왕 25평, 분당 21평, 수지 32평, 평촌 21평 아파트의 사례를 들며, 가치가 있으나 저평가된 아파트들을 파악하고 당시에 비교 평가를 통해 소액으로도 큰 수익을 내는 방법을 소개. 

4장. 성공 투자를 위한 필수지식  

- 혼자서 재테크를 꾸준히 하기는 매우 어려우므로, 비슷한 목표를 가진 사람들과의 네트워크 형성으로 시너지 효과를 얻는다.

1. 직장인에게 맞는 시세차익형 투자는 돈을 잃지 않는 투자임
2. 인생을 바꾸는 투자는 단기로 수익을 내고 파는 것이 아니라 장기로 가져가도 좋을 가치 있는 우량 자산에 투자를 하는 것임
3. “절대로 돈을 잃지 않는 투자”를 위해서는 저평가 판단이 필수이며, 환금성을 따져야 하고 역전세 리스크를 대비하기 위한 현금 유동성 확보가 이루어져야 함.
4. 무리한 영끌 투자는 금물임. 

5장. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

1. 확실한 투자 기준 세우기
2. 상승 잠재력이 있는 지역을 선정하기
3. 임장 전 지역 조사
4. 현장 임장 방법
5. 투자 실전법: 남들을 따라하지 말고 직접 전문가가 되어야 하며, 입지/저평가./리스크 감당력 중심으로 실전 투자에 임해야 함. 

6장. 돈 그릇을 키우고 싶다면 마인드 세팅이 중요(투자 실천과 지속 가능성 유지하기)

- 조급해하지 않고 장기적인 관점에서 투자를 지속해야 함(특히 초보 투자자일수록 살아남는 전략이 매우 중요!)

- 사람을 귀하게 여기고 갈등에 대처하는 방법들을 알아야 함. 

1. 투자를 하는 기술도 중요하지만, 독서 등을 통해서 심리적 태도, 인식의 성숙, 그리고 인간 관계에서의 돈독함이 중요함을 강조함.
2. 부동산 사장님을 대할 때나 매도인 그리고 임차인 등을 대할 때 모두 인간관계로 이루어지는 것임!

특별 추가문. 기회는 오늘도 새롭게 탄생한다. 

1. 정부가 바뀌고 정책 기조가 바뀌고 항상 다른 어려움이 있지만 기회는 언제든지 있다는 점을 잃지 않아야 함. 

핵심 메시지 요약

월급쟁이가 부자가 되려면 ‘기회 포착 → 행동 → 시스템 구축 → 네트워크 → 마인드셋 전환 → 지속 투자’의 순서대로 실천해야 한다.

돈에 대한 기본 마인드부터 금융 지식과 투자 경험이 뒷받침되어야 한다.

단기간에 큰돈을 벌기보다는 꾸준하고 안정적인 재정 관리와 투자 전략이 은퇴를 준비하는 핵심이다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 월급쟁이 부자들에서 강의를 들으면서 배웠던 모든 내용들이 책 1권에 녹아 있는 것 같다는 생각이 들었다. 물론, 내가 듣는 것과 아는 것과 행동하는 것은 모두 다른 것이지만, 한 번 더 복습할 수 있었다는 생각이 들었다.
2. 밥잘님께서도 재독을 하면서 놓치고 있는 부분을 다시 생각하게 되기도 한다고 하셨는데, 좀 까먹을 거 같다 싶을 때는 마인드를 위해서도 프로세스를 생각하면서도 다시 읽어보는 것이 좋을 것 같다는 생각이 든다.
3. 기회는 언제든지 있다는 점을 잃지 않아야 한다는 점이다. 부동산 대책이 계속 발표되고 있지만 아무것도 하지 않고 투덜대지 말고 행동을 하고 기회를 잡자. 

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철이 속하는 8월 중순까지의 여름비수기와 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기를 잘 이용하여 적극적으로 투자를 진행해보자!
2. 저평가 부동산을 보는 안목에서 비교평가는 직장 항목, 서울 강남까지의 접근성, 환경과 학군 이런 것들 중에 모두 우위에 있기는 어렵지만 항목별로 비교해보면서 저평가를 판단하기!
3. ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미이므로 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력하기! 1호기 투자를 마치고서 한동안은 시간도 돈도 여력이 없겠지만 월부 환경에서 완전 벗어나지 않고 다시 시간이 생겼을 때는 소액투자를 위한 앞마당 늘리기를 시작하자! 

4. 저환수원리 적용하여 투자하기!!: 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된       상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크     가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. 

5. 다녀온 지역(앞마당) 시세트래킹(모니터링)을 하며 해당 아파트들의 가격이 어떻게 움직이는지를 파악하기! 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

< 책 속 기억하고 싶은 문구 > 

- 분당의 J 아파트가 저평가된 상황이란 걸 인지하게 된 건 광명의 P 아파트를 본 후다. 비교해 볼 수 있는 대상이 생긴 후, 그 두 대상의 가치(입지)와 가격을 모두 확인했기 때문이다. 비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다. 가치에 비해 가격이 싸다면 저평가 되었다고 결론내린다. 

 => 비교해볼 수 있는 대상을 만들기 위해 앞마당을 고생해서 넓히는 이유를 알 수 있는 것 같다. 

- 두 발로 직접 현장에 나가서 해당 물건 주변의 직장은 어떻게 조성되어 있는지, 교통은 어떤지, 어떤 사람들이 어떤 환경에서 살며, 자녀들을 어떤 학교와 학원에 보내는지 알아봐야 한다. 이것이 ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다’고 하는 이유다. 

- 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다. 투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오랜 시간이 걸리고, 최악의 경우 돈을 잃을 수도 있으니까. 다만 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단, 이런 지역일 경우에는 같은 시기에 여러 채에 투자해서는 안 된다. 

- 투자자가 중시해야 할 것은 매매가와 전세가의 차이가 아닌, 매개가 그 자체다. 간혹 이처럼 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다. 가격을 최우선 기준으로 삼고 협상을 시작했다.

-대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 

  => 그래서 최소 앞마당을 3개 만들고 그 중에서 5~10개씩 뽑아서 투자할 단지들을 찾는 수고를 하는 것이라고 본다. 나도 알려주신대로만 하면 최고의 투자는 아니어도 그 상황에서는 노력한 만큼의 최선의 투자를 할 수 있을 것이라는 믿음이 있다. 

-서울이나 광역시의 경우 구 단위로 5곳, 그 외 지역의 경우 시 단위로 5개 이상의 지역을 선정해, 알아가라. 그리고 그 안에서 가치(입지) 대비 싼 물건을 찾고, 그들 중 전세가율이 높아 투자금이 적게 드는 물건에 투자하라. 

- 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다. 수익이 날 때마다 부동산을 매도해 돈으로 바꿀 경우 수익 전부를 재투자에 활용하기는 쉽지 않다. 생산 자산을 팔아 얻은 돈으로 소비 자산을 사는 것은 낭비다. 

- 긴 호흡으로 자산을 쌓아 올려 인생을 바꾸는 투자를 하길 바란다. 이러한 이유로, 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다. 동시에 바로 2년 뒤가 아닌 10년 뒤를 바라보는, 즉 장기적인 안목을 가지고 투자에 접근해야 한다. 

- 명확한 기준과 순서: 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 내가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다. (저환수원리) 

- 부동산 중개인과 통화할 때는 다짜고짜 조사한 내용부터 묻기보다는 이 지역에 대해 잘 모르는데 지인이 추천해줘서 전화해본 것처럼 묻는 게 좋다. 그리고 정확한 전세가를 파악해 볼 필요가 있다. (네이버 매물로 올라온 것 중에는 너무 호가가 높은 것도 있고 평균과 다른 것들이 있음) 

- 지역을 완전히 익히지 않은 상태에서 중개소에 가면 괜히 마음만 조급해지고 이런저런 말에 휘둘리기 쉽다. 그러니 중개소 방문 전에 지역을 제대로 눈에 담는 것이 먼저다. (분위기 임장, 단지 임장 그 다음으로 부동산 전화임장과 매물임장 순서대로 해야하는 이유) 

- 중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다. 

- 단지를 선정한 후에 인근 부동산 중개소에 전화를 건다. 나는 통화해 본 후, 친절하고 꼼꼼하다는 인상을 주거나 아니면 성격이 시원시원한 것 같은 중개인을 택한다. 경험상 이러한 중개인이 그 동네에서 터주대감 노릇을 하는 경우가 많다. 같은 지역의 여러 중개소를 1시간 반~2시간 간격으로 예약한다. 초보자라면 3~4시간 정도의 간격으로 방문할 중개소를 예약하는 것이 좋다. (2시간 정도 매물 소개받는 시간, 1~2시간은 정리하는 시간) 또한, 초보 투자자라면 하루에 5~6개 정도의 물건을 확인하는 것으로 시작해 많아도 10개 미만인 물건을 보는 것부터 차츰 늘려가자. 

- 중개소에서 대화하는 법: 임장의 목적인 입지와 가격에 집중하면 자연스럽게 알 수 있다. 말 그대로 해당 아파트가 위치한 단지의 입지를 결정짓는 요인과 실제 가격에 관해 물으면 된다. 조금 더 상세하게 말하자면, 단지 주변의 일자리, 교통 여건, 선호 혹은 혐오 환경, 학군, 거주민 연령대와 평형별 시세 등이 해당한다. 

-  사람을 대하는 기본예절은 반드시 지키고, 좋은 투자를 위해 상대에게 공손하게 도움을 청하는 상황임을 기억하라. 

-  사전에 스스로 정한 순서(예를 들어, 거실->안방->작은방->화장실->주방->베란다->현관 등의 순서)에 따라 꼼꼼히 내부를 살펴야 한다. 그 과정에서 누수나 결로 등의 흔적이 보이면 중개인을 통해 반드시 거주자에게 물어보라. 확인을 마치고 나오기 전에는, 거주자에게 이사 날짜를 언제쯤으로 생각하는지 직접 물어보는 게 좋다. (이런 것을 이야기하면서 주인전세에 대한 이야기도 얻을 수 있고, 상황 같은 것을 알 수 있음) 

-  물건을 보고 중개소로 돌아오면, 그날 본 순서대로 중개인에게 매물의 정보와 동/호수, 거주인이 집주인인지 임차인인지, 잔금 지급일자, 수리 상태, 매매가, 전세가 등을 정리해 달라고 부탁한다. 메모 내용을 토대로 부동산 중개인과 각 물건을 짚어가며 이야기를 나누면서 정리하기 위해서다. (내가 다 기억해서 기록하지 않아도 되는데 해주시는 중개인이 베스트 아닐까 싶음.. 안 해주는 분도 있을 것 같다.) 

-  한 군데의 중개소를 방문하고 나서기 전, 그 중개소에서 본 매물 중 가장 좋은 물건 하나가 명확히 떠올라야 한다. 

-  만약 매도자가 얻을 시세차익이 크거나 대출이 많은 경우라면 가격 조정이 더욱 수월할 수 있다. 물론, 이에 대해서는 이후 본격적인 매매 협상 시 직접 매도자에게 말하기보다 중개인을 통해 전달하는 지혜가 필요하다. 

-  막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다. 

- “돈을 좇으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.” 

-  초보 투자자가 중개소 이곳저곳에 방문해 많은 물건을 보는 게 쉬운 일은 아니다. 하지만 나에게 최고의 수익을 안겨줄 ‘그 물건’을 찾으려면 반드시 넘어야 할 산이다. 처음엔 어렵겠지만, 습관을 들이기 위해서라도 꾸준히 시도해보자. 

-  매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 계약금을 좀 더 많이 책정하거나 중도금의 일부를 먼저 더 주는 방식으로 성의 표시를 하면서 내가 해줄 수 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하는 것이 필요하다. 

-  임대를 결정짓는 네 가지 요인: 첫 번째는 가격, 두 번째는 집의 상태, 세 번째는 입주 가능 시기(이사철 성수기에 맞추는 것이 좋음), 네 번째는 사람(부동산 중개인 성향)이다. 

-  인생을 바꾸고 싶다면, 그저 행하라! 

-  ‘될 때까지 한다’라는 말에는 숨은 전제가 있다. 그렇게 되기까지 생각보다 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 것 그리고 쉽지 않을 수도 있다는 것이다. 

- 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라. 내가 가진 재능과 경험을 사람들에게 나눔으로써 좋은 영향을 미치면, 그들이 나를 더 좋은 사람으로 만들어 주며, 그 결과 내 주변에 어느덧 최고들이 모이게 된다는 것이다. 

-  귀 기울이며 응원해 주는 것만으로도 좋은 영향을 미칠 수 있다. 내 인생을 바꾸는 투자를 원하고 그 짧지 않은 레이스를 함께 걸어갈 동료를 찾는다면, 먼저 내어줄 수 있는 사람이 되어야 한다. 

-  상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까? 고민하는 프로의 사고와 태도를 가진다면 투자에도 큰 도움이 될 것이다. 

-  어차피 투자는 평생 해나갈 일이다. 그리고 투자의 목적은 나와 가족이 돈 걱정에서 벗어나 경제적 자유를 누리기 위함이다. 그러니 투자에 성실하게 임하되, 하루 24시간 중에서 가족과 함께하는 시간을 완전히 지워버리지는 말자. 

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