전세놓기 A~Z까지 완벽정리 [열반스쿨 중급 47기37조 _부자될 맘]

6.27 이후 9.7 까지 전세 맞추는 방법 완벽 정리

1. 현 전세시장에 상황은 어떠한가?

• 수도권 : 입주가 있는 일부 지역외에는 전세가 귀한 시장이다. 서울 수도권은 공급이 매우 부족하여 전세가 상승할 수 있는 환경이 조성되어 있다.
• 지방 : 공급이 줄어든 지역은 전세가 회복세이고 신축의 가격이 많이 올라 구축까지 덩달아 상승세를 타고 있으며, 전세에 비해 매매가 아직 주춤한 광역시는 살펴볼 필요가 있다.

2. 현재 전세 셋팅을 알아봐야 한다.

• 보통 일반적으로 매도자와 매매계약을 하고 전세입자를 구해서 잔금을 치루는 일반적인 방법
• 매매시 기존에 살던 전세를 승계받은 물건을 사는 방법
• 매도자와 매매계약시 매도자가 세입자로 주인전세를 살아주는 방법

주의사항 :  임차인이 전세자금 대출을 받는다면 조건부 전세자금 대출이 실행되고 나서 소유권 이전이 되어야 한다. 전세자금 대출실행전 계약한 임대인이 잔금시까지 변경되어서는 안된다. 

3. 내 물건이  수요층에게 선호하는 물건으로 만들려면?

• 적정한 전세가격을 알맞게 정해야 한다.  단지내에 시세는 얼마나 하는지, 주변 생활권의 나와 비슷한 물건을 얼마나 하는지 , 현재 주변 지역에 공급이 얼마나 있는지 살펴보고 너무 낮지도 않게 너무 높지도 않게 적정한 가격이 설정되고 수요층이 납득이 될 수 있는 가격이어야 한다.
• 임대기간 설정이 중요하다. 만기일자에 주변지역에 대단지 입주공급이 들어온다면 전세가가 내려가게 될 수도 있다. 누구나 신축을 더 좋아하기 때문에 수요층이 공급이 있는 지역으로 이동하게  될 수 있어 만기일시 주변에 공급 시기가 있다면 조금 임대기간을 조율할 수도 있다. 

4. 계약에 A~Z까지 챙겨야 하는 세팅법

• 반드시 권리관계 즉 등기부등본을 체크해야 한다. 소유자확인, 가압류등 권리침해가 있는지 확인, 근저당권 확인, 발급날짜를 확인해봐야 한다.
• 매매계약서를 매매대금, 계약금, 중도금 유무, 잔금일자&잔금, 특이사항을 꼼꼼히 체크해야 한다.
• 임대차계약시 주의 사항은 세입자가 전입신고와 확정일자를 받기 전까지는 저당권을 설정할 수 없다. 임대인은 국세, 지방세의 완납증명서를 발급받아야 한다.
• 전세자금대출을 받은 세입자가 만기시 보증금 반환할 때 세입자 통장으로 입금해서는 안되고 전세대출 받은 은행으로 반드시 송금되어야 한다. 

5. 임대 리스크를 줄일 수 있는 방법

• 임대 물량의 시기와 양을 파악하고 투자할 때 욕심과 기회 비용을 함께 움직여야 한다.
• 안 좋은 지역도 봐야 좋은 지역을 골라내는 안목이 생기고 시기와 지역을 잘 분산하여 투자해야 역전세 즉 리스크 방어를 할 수 있다.
• 투자는 쌀 때 사고, 싸게 사는 것이 하락장 때 충분히 버틸 수 있는 원동력이 된다.
• 안정적으로 장기 보유를 하려면 적상 상승율을 유지하는 것이 안정한 것이다. 

적용할 점 _ 

• 과도한 전세금으로 나중에 역전세를 감당할 수 있다. 시장에 알맞는 전세가를 산출하여 리스크에 대비를 해야겠다.
• 임차인이  제품설치 부분에 대해 문의 할 때 나도 없이 살 수 있나 없나를 생각하고 대응해라. 

     예) 타공벽TV, 식기세척기, 에어컨, 정수기등.

• 전세임차인이 전세대출을 받았다면 반드시 체크해놔야 한다.