✅아파트명
군포 금정 레이안하이어스 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
| 수도권 | 경기 | 군포시 | B | 115,375 | 26,843 |
2. 교통
3.학군
4. 환경
5. 공급
금정역푸르지오그랑블 2028.05 / 1072세대
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
| 레미안하이어스 ('10/2644/^34) | |||
| 고점(5년내) | 저점(5년내) | 현재 | |
| 시기 | 2021년 07월 | 2023년 01월 | 2025년 6월 |
| 매매가 | 124,000 | 80,000 | 95,000 |
| 전세가 | 80,000 | 45,000 | 60,000 |
| 투자금 (전세가율) | 44000 (65%) | 35000 (56%) | 35000 (63%) |
| 고점에 매수 시 수익률 | -66% | ||
| 고점 매수 시 순수익 | -29,000 | ||
| 저점에 매수 시 수익률 합계 | 43% | ||
| 저점 매수시 순수익 | 15,000 | ||
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 12.4억, 현재 9.5억 전고점대비 23% 하락하여 저평가된 물건이라고 사료됩니다.
2) 환금성 : 1호선과 4호선 금정역이 700m이내에 있고 군포지역주민들이 좋아하는 2천세대가 넘는 대단지에 대형평수도 있어 군포지역에 생활권을 누리고 있는 지역주민들이 좋아하는 단지이므로 환금성이 있다고 사료됩니다.
3) 수익률 : (매도가-매수가)/(매매가-전세가)=수익율이며, 예상수익율 : 200%=(16.5억-9.5억)/(9.5억-6억)=7억
내가 투자한 3.5억이 200%가 되려면 매도할때 16.5억 이상은 받아야 나의 예상수익율은 200% 된다.
4) 원금보존 : 군포의 대단지 아파트이고 군포지역은 산으로 둘러져있어 택지개발이 쉽지 않아 입지독점성도 있는거 같고 2028년까지 공급도 많지 않으며 전세가율도 63% 정도이고 전고점대비 20%하락율이라서 원금보존이 가능할 것으로 사료됩니다.
5) 리스크 대비: 지금 전세를 놓고 매매계약을 한다고 하면 2028년 재계약시점에서 입주물량이 1천세대가 들어오므로 전세수요가 흔들릴수 있기에 전세가를 보수적으로 봐야할 필요가 있다.
나의 투자 결론 :
3.5억의 투자금을 들여서 경기외곽 군포시에 투자할 가치가 있는가! 3.5억의 투자를 할수 있다면 서울에 3.5억의 투자물건을 더 찾아봐야겠다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
투자자는 가치있는 물건을 싸게 사서 장기보유해야 한다.
저(저평가) 전고점대비 현재시세는 얼마나 하는가?(지금이 가격이 싼가?)
환(환금성) 나중에 내가 매수한 아파트를 팔때 빠른 시간안에 팔수 있을까?
수(수익율) 지금 내가 투자한다면 내 수익율은 얼마나 나오지?
원(원금보존) 내 전재산을 투자하는데 원금은 절대 잃어서는 안된다. (원금보존)
리(리스트) 혹시나 모를 리스크를 미리 대비한다면 하락장에도 내가 버틸 수 있는 환경을 만들어야 한다.
저환수원리를 따져보면서 수익율계산을 해보았더니 부동산가서 부사님이 “괜찮아, 지금이 제일싸~` 지금안사면 안돼~”라는 말에는 휘둘리지 않을거 같다.
열심히 공부하고 하나씩 배워가면서 올해안에 1호기 꼭 해야겠다.
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