안양시 동안구 목련마을선경아파트에 대한 보고서

안양시 동안구 호계동 목련마을선경2단지아파트(23평)

입지평가

1. 직장

2. 교통

강남역 까지 40분 A

4호선, m5333(광역버스)등으로 강남 도착 가능하며 최소 40분으로 강남 도착이 가능합니다.

3.학군

중학교 학업성취도 평가

96.2    S

전반적인 학업성취도가  평균 93.9퍼로 매우 높고 최대 96.2라는 굉장히 높은 학업성취도를 가지고 있습니다. 

학원가도 경기권 1위라는 높은 비율을 가지고 있습니다.

4. 환경

1km 이내 백화점 1개 A

반경 1키로 이내에 롯데백화점이 있고 홈플러스,킴스클럼 등 대형마트가 2개 있습니다.

5. 공급

인구수 대비 3년간 평균 공급량의 안양시 전체로는 ½이하로 이지만 동안구로 제한한다면 A급이 됩니다.

하지만 범계역, 평촌역 등 4호선 라인 위쪽인 위에 경기도 과천시에 27년도 동안구와 과천을 합한 공급량이 높아 영향이 있을 수 있습니다.

수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

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원래부터 낮은 전세가를 유지했고 아직도 많이 낮은 전세가를 유지하고 있지만 전 고점 대비 신기할 정도로 많이 내렸습니다.

평촌 목련 아파트가 리모델링 단지로 지정되었다가 계획에 차질이 생겨 리모델링을 할지 재개발을 할지 그냥 둘지 미지수라 합니다.

현장사진

투자 결론 

1) 저평가 : ?

2) 환금성 : 현재도 거래량이 많은듯하고 향후 공급량도 27년도를 제외하면 모자란 편이라 괜찮을 듯 합니다.

3) 수익률 : 1.5억

4) 원금보존 : 입지가 좋고 학군이 좋아 원금보존이 가능할 것 같습니다.

5) 리스크 대비: 만약 리모델링 재개발이 둘 다 무산된다면 큰 타격이 있을 듯 합니다.

나의 투자 결론(매수 여부): X

작성하면서 느낀점 : 

학군과 학원가가 뛰어나고 주변에 백화점이 있다는 점과 강남 접근성이 괜찮다는 점은 좋지만 주변에 다른 매물에 비해 도박성이 높은 매물인 듯 합니다. 

만약 재개발된다면 큰 이득이겠으나 재개발로 방향을 잡는다 하여도 10년 이상 이후가 될 듯 하고 리모델링이 된다면 괜찮은 수익을 기대해 봐도 될 듯 합니다.

하지만 둘 다 아니라면 전세가율 너무 낮아 23년도에 저점 매수 했다면 모를까 현재 투자 가치는 다른 매물에 비해 적을 듯 합니다.

도박성이 높은 것이 재밌는 매물 같아 가져와 봤습니다.