[열반스쿨 기초반 88기5늘부터5로지 독강임투멘동 챤챤] 3주차과제 3강후기

[잊기 전에 기록하기]

Part1.  수익률 높은 투자 vs 수익률 낮은 투자

• 저환수원리
• 입지가 좋은 구축 & 입지가 덜 좋은 신축이 만나는 구간이 기회!

Part2.  수익률 높이는 입지분석 방법

<아파트 수익률 보고서>

STEP1. 아파트 선정

• 랜드마크 / 투자금으로 살 수 있는 아파트 / 관심있는 아파트 / 우리 동네

STEP2. 위치

• 출입구, 상가, 동 배치, 남향/동향
• 단지주변 (지하철역, 학교, 주변아파트)

STEP3. 입지평가

• 직장(구단위종사자수) : 30만 / 20만 / 10만 /그외  +대기업(500인), 급여액
• 교통 : 강남30분 / 강남1시간or부도심30분 / 부도심1시간 /그외  *부도심(시청,여의도,가디,구디,마곡,DMC,판교)
• 학군(중학교학업성취도) : 95% / 90% / 85% / 그외   +특목고진학률
• 환경(1km) : 백화점2 / 백화점1 / 대형마트1 / 그외    *백화점(신롯현갤)
• 공급(3년입주량) : 적정수요절반 / 적정수요 / 1~2배 / 그외    *적정수요(인구수x0.5%)

STEP4. 수익률 분석

• 미래 수익률 계산 (수익률 n%가 되려면 n원이 되야하는데 그럴 수 있는 아파트인가?)
• 가치가 좋은 아파트
• 전고점 대비 덜 오른 아파트
• 가치에 맞는 기다림

STEP5. 현장 사진

STEP6. 투자 결론

• 저평가 : 비교평가(지역내, 지역간)
• 환금성 : 나홀로X, 저층/탑층X
• 수익률 : 투자금 대비 수익률
• 원금보존 : 전세가율 / 입지독점성 / 3년입주물량
• 리스크관리 : 역전세대비

Part3. 수익률 높았던 투자 사례

1. 알고있는 지역 늘리기(임장보고서 작성)
2. 비슷한 가격대의 아파트 찾기 (동탄-수원-수지)
3. 수익률 보고서를 통해 더 좋은 아파트 찾기

Part4. 첫 임장지역을 선정하는 방법

• 동탄 : 강남접근성은 떨어지지만 직주근접, 자족도시

[나에게 적용할 점]

1. 아파트 수익률 보고서 다시 쓰기
2. 앞마당 만들기

• 임장보고서 5개 이하 : 집근처 or 회사근처 5곳 (수지, 기흥, 분당, 평촌, 산본 + 영통 동탄)