✅아파트명
답십리동 답십리 대우
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 B
동대문구 종사자수 146,383명
2. 교통 A
3.학군 C
4. 환경 A
롯데마트 청량리점 / 롯데백화점 청량리점
서울 성심병원
5. 공급 C
동대문구 인구 34만
적정수요 : 34만X0.5% = 연1700세대 / 3년 5100세대
3년입주예정 : 총 10,951세대 / 연평균3650세대
적정수요대비 2.06배
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
*수익률 계산기는 내강의실 2주차 교재/자료 첨부파일에서 받을 수 있습니다.
현재 매매 9억2천
현재 전세 5억1천
현재 투자금 4억1천
수익률 100%되려면? 13억3천
수익률 200%되려면? 17억4천
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 아직 판단 불가
2) 환금성 O
- 300세대 이상
- 저층 탑층 X
3) 수익률
- 투자금 4억천 / 100%수익률(연평균10%) 위해선 13억3천까지 올라야함
- 고점과 유사한 가격
4) 원금보존
- 입지독점성 있음
- 공급 2.06배로 공급물량 대비 필요
- 전세가율 55.9% (적정 전세가율인 60%보다 약간 낮음)
- 전고점대비 15%이상 빠졌는가? no
- 최악의 손실 = 전세가 = 5억천
5) 리스크 대비
- 역전세 대응 가능하다면 O
나의 투자 결론(매수 여부):
x 적정 공급량보다 많은 입주물량이 예정되어 있어 전세 맞추기 어려울 것으로 예상됨.
5월 이후 거래가 한 건도 없음.
전고점을 거의 회복함.
24년차 아파트인데 용적률 높음.
가치가 없진 않지만 저평가되지 않은 것 같음.
인근 장안현대홈타운과 비교평가해보면 장안현대홈타운은 저평가되어있음.
✅ 작성하면서 느낀점 :
배운 내용을 실제 적용하니 머리속에 조금 더 정리가 되는 느낌입니다.
다양한 매물을 대상으로 더 많이 적용하고 연습해봐야겠습니다.
✅아파트명
풍덕천동 보원
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 S (30만명 이상 / 41만명)
용인시 종사자수 414,867명
2. 교통 A (강남 1시간 이내 / 강남역42분)
3.학군 A (90%이상 / 수지중91%)
4. 환경 A (백화점 1개 / 대형마트3, 백화점1)
홈플러스익스프레스 용인풍덕천점
이마트 수지점
(홈플러스익스프레스 용인신봉점)
(신세계 사우스시티)
5. 공급 S (적정수요 ½ / 적정수요 32배)
수지구 인구 374,781
적정수요 : 374,781명X0.5% = 연1874세대 / 3년 5622세대
3년입주예정 : 총 174세대 / 연평균58세대
적정수요대비 32배
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 매매 5억9300
현재 전세 3억1000
현재 투자금 2억8300
수익률 100%되려면? 8억7600
수익률 200%되려면? 11억5900
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가
- 아직 판단 불가
2) 환금성 O
- 300세대 이상
- 저층 탑층 X
3) 수익률
- 투자금 2억8300 / 100%수익률(연평균10%) 위해선 8억7600까지 올라야함
- 고점에서 -31%
4) 원금보존
- 입지독점성 있음 (3년간 공급 거의 없음)
- 전세가율 52.3% (적정 전세가율인 60%? 70%?보다 낮음)
- 전고점대비 15%이상 빠졌는가? YES
- 최악의 손실 = 전세가 = 3억천
5) 리스크 대비
- 역전세 대응 가능하다면 O
나의 투자 결론(매수 여부):
고점대비 많이 빠졌고 수지구에 3년간 입주가 거의 없어 입지독점성이 확보됨.
비교평가를 통해 다른 곳에 비슷한 투자금으로 투자할만한 곳이 없다고 확인된다면 투자 가능
