[열반기초 68기 7년안에 2십억 달성할조 소밍하오] 열반스쿨 기초반 3주차 강의 후기

3주차 강의는 열반스쿨을 들은 선배는 어떻게 배운 것을 실행하고 어떻게 부자가 되었는지 알려주는 강의이다

양파링님 강의

아파트 수익률 보고서란? 객관적 기준을 바탕으로 더 좋은 땅과 더 좋은 아파트를 찾고 매수하기 적절한 때인지 스스로 판단할 수 있게 도와주는 과정

아파트 수익률 보고서를 제대로 써야 하는 이유

입지를 모르면 -> 같은 가격으로 덜 좋은 것을 산다

수익률을 모르면 -> 사는 시기 & 기다림이 중요함을 모른다

: 더 가치 있는 것을 제대로 골라내고 가치를 찾아가는 시간을 잘 기다리게 해주는 것(스스로에게 확신을 심어주는 보고서)

아파트 수익률 보고서 구성

아파트 선정 1. 위치 2. 입지평가 3. 과거시세 4. 수익률 분석 5. 현장사진

위치는 단지 주변으로 시야를 넓혀 보고 최종목표는 서울 / 수도권으로 시야 넓히기

입지평가 : 직장 / 교통 / 학군 / 환경 /공급

1) 직장 평가 기준

S등급 - 30만명 이상

A등급 - 20만명 이상

B등급 - 10만명 이상

C등급 - 10만명 미만

-주요 업무지구 : 강남권(강남,서초,송파) 169만명 / 도심권(종로,중구) 66만명 / 여의도(영등포) 43만명

2) 교통 평가 기준

S등급 - 강남 30분 이내

A등급 - 강남 1시간 이내, 부도심 30분 이내

B등급 - 부도심 1시간 이내

C등급 - 그 외

*부도심 : 여의도,시청,가디,마곡,상암,판교

3) 학군 평가 기준(중학교 학업성취도 평가)

S등급 - 95%이상

A등급 - 90%이상

B등급 - 85%이상

C등급 - 그 외

4) 환경 평가 기준(백화점/대형마트)

S등급 - 백화점 2개 이상

A등급 - 백화점 1개 이상

B등급 - 대형마트 1개 이상

C등급 - 그 외

5) 공급 평가 기준(3년간 예정된 공급물량 평균, 새 아파트가 들어오면 매매가, 전세가 하락)

S등급 - 적정수요 2분의 1

A등급 - 적정수요 이내

B등급 - 적정수요 2배 이내

C등급 - 적정수요 2배 이상

*적정수요 : 인구수X0.5%

수익률의 개념 : 얼마를 들여 얼마를 가져올 것인가?

과거 투자의 수익률 계산 - 현시점 수익률은 얼마일까?

미래 투자의 수익률 계산 - 얼마까지 갈 것을 기대하고 매수하는가? ( ex. 5억은 갈 만한 물건인가?)

*수익률 계산 = 수익(매도금액 - 매수금액) / 투자금 *100%

하락장에서 수익률 분석의 의미 : 단순히 '얼마 벌었다'로 비교하지 말고 지금 시기 싸게 사서 기다린다면 어떤 결과를 가져올지를 생각해야 함

지금 시기 투자 기억해야 할 것 : 1. 매매가는 전세가 아래로 떨어지지 않는다. 2. 10년 동안 전세가 80~100% 상승

: 양파링님 강의 후기

입지에 영향을 끼치는 요소가 다양하다는 것을 알고 있었고 이 부분을 어떻게 정리해야 할지 막막한 기분이 들던 차에 양파링님 강의를 듣고 항목별로 등급을 나눠 구분해 주셔서 이제야 뭔가 큰 가닥을 잡은듯한 기분이 들었다.

그리고 마지막으로 해주신 말씀이 '완벽하게 하려하지 말고 완료주의자가 되자' 란 말을 듣고 투자 공부를 하는 데 있어서 많은 힘든 시기가 있겠지만 너무 얽매이지 않고 그래도 재미있게 해보자라는 생각을 가질 수 있었다.

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주우이님 강의

첫 임장지역이 가지는 의미 : 선입견 버리기, 입장 습관 만들기

임장 가는 요일 정해놓고 일주일에 1~2번 무조건 가기

어디로 임장가야 할까?

임장보고서 5개 이하 - 집근처 or 회사근처 5곳

임장보고서 6개 이상 - 1기 신도시 + 확장

임장 보고서 11개 이상 - 수도권 + 지방

앞마당 - 언제든 투자할 수 있는 지역을 만들어 두는 것

*여기서 중요한 것은 마침표를 찍고 넘어가는 것, 그렇지 않으면 어디서부터 다시 시작해야 할지 알 수 없다.

비교평가를 할 때 가장 중요한 것은 가치 대비 저렴한 물건을 찾는 것

저평가 여부 확인 -> 투자기준 확인 -> 실투자금 확인

비교평가 정리

비슷한 가격으로 매수할 수 있는 다른 단지가 있는지 끊임없이 비교하여 입지가 더 좋은 곳 선택합니다.

그 곳이 상대적으로 저평가되었을 가능성이 높습니다.

최소한 앞마당 3개는 있어야 비교평가 가능합니다.

집 or 회사 근처부터 앞마당을 늘려 3곳 이상 만드셔야 합니다.

*지역 1개당 10개 정도의 아파트 가격은 기억해

주우이님 강의 중 인상에 깊었던 말

오를 것을 사는 게 아닙니다. 저평가된 것을 사는 겁니다.

꿈을 그리는 자는 결국 그 꿈을 닮아갑니다

투자를 한번 할 때 많은 돈이 들어가는데 '복기'하지 않고 다른 지역 임장을 간다면 그 경험을 날릴 수가 있다.

실력에서는 뒤쳐질 수도 있지만, 노력에서는 뒤쳐지지 마라

비교평가를 통해 앞마당을 만드는 것과 임장보고서를 작성하면서 시야를 넓히는 투자 방법도 알려주신 내용도 좋았지만 중간중간 동기부여를 주는 내용들도 너무 좋았다.

다른 사람들은 다들 투자를 시작한 것 같은데 나도 빨리 투자를 해야 되지 않나 조급한 마음이 있었는데 현재 내 스스로의 실력을 객관적으로 점검하고 주우이님의 말처럼 한 번 투자할 때 몇천만원의 거금이 들어가기 때문에

충분한 실력을 갖추고 투자를 해야겠다고 다시 다짐하게 되었다.