✅아파트명 : 천안 불당 지웰더샵
✅위치(지도)
✅입지평가
1.직장-S등급
2.교통-C등급
3.학군-A등급
4.환경-A등급
5.공급-A등급
으로 천안의 랜드마크 아파트로 입지 독점성이 있다고 생각된다.
1. 직장
충남 천안시 - S등급
종사자수 : 321,670
사업체수 : 74,581
2. 교통
강남2시간25분 / 여의도 2시간9분/ 시청 2시간15분- C등급
3.학군
천안아름초 : 길건너 도보2분거리 위치
천안불당중 92%-A등급
학원 - 106개 충남1위
4. 환경
서북구-갤러리아 백화점1개-A등급
대형마트 2개- 롯데마트1, 이마트1개 (+아산이지만 트레이더스1)
5. 공급
천안시 서북구의 향후 3년간 적정수요계산시 적정수요는 년1,683세대이나 향후 기대 입주물량은 5,051세대이므로
적정수요대비 0.83배 이다. 그러므로 공급평가는---→A등급
서북구만 봤을때는 향후 공급량이 안정적이지만 향후3년동안 인근지역( 아산, 동남구)의 입주물량이 예정되어있어 초과공급이 예상된다.
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
불당 지웰더샵의 현재가격은 고점대비 -14%로 저렴하나, 전세가는 지방평균 전세가율(80%)보다 낮은 64.7%이다. 그러므로 투자금이 많이 들어가는 편이다.
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 비교평가 불가
절대적 저평가 : 전고점대비 -14%로(절대적 저평가기준-20%) 절대적으로 싸지는 않지만 투자하기에 아직 싼 가격으로 판단된다.
상대적 저평가 : 비교대상 아파트가 없기 때문에 저평가 판단하기 어렵다.
(--→ 비교평가 할 수 있도록 앞으로 앞마당을 많이 만들어가야겠다.)
2) 환금성 : O
균질성있는 대단위(685세대) 준신축(입주9년) 랜드마크 아파트로,
23년도 하락시에도 매매 및 전세 거래건수가 많은걸로 봐서 저층, 탑층 아니면 “환금성” 좋음으로 판단된다
3) 수익률 : O
목표수익률을 200%라고 했을때(현재가 매8.5억/전5.5억)
향후 매매가14.5억까지…. 단기엔 인근지역 과잉공급으로 어렵겠지만 10년 장기보유한다면 가능하다고 생각한다.
4) 원금보존 : X
지방 적정전세가률80%에 비해 현재 전세가율64%로 낮아 원금보존가능성측면에서 좋지않다.
5) 리스크 대비: X
향후3년간 공급을 봤을때 서북구만 한정해서 보면 공급물량이 적정(A등급)하지만, 인근 천안서북구와 아산시를 포함해서 보면 공급량이 많아 역전세 리스크가 있다. 전세율이 64%로 낮은편이라 투자시 투자금이 크므로, 역전세리스크에 대비한 현금까지 확보하려면 투자금이 커진다. 그러므로 리스크 대비 측면에서 투자하기에 좋지않다.
나의 투자 결론(매수 여부):
저환수원리 의 법칙에 따라 수익률 분석해 본 결과 전고점대비 가격이 저렴하긴 하나,비교대상 같은가격 아파트가 없어 상대평가가 불가능하다. 천안 서북구의 랜드마크 아파트답게 입지독점성을 가지고 있고, 환금성 측면에서 좋지만 전세율이 낮은편이고 향후 3년간 인근지역 아파트 공급으로 과잉공급이 우려되어 원금보존과 리스크대비 측면에서 “투자하기 적합하지 않다”고 생각한다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
2강후 조모임으로 분위기 임장을 하면서 아파트를 보긴 했지만 3강의 입지분석을 미리하고 갔으면 보이는게 달랐을까? 라는 생각을 했다. 그래서 입지분석을 위한 다양한 것들을 고려해서 임장을 다시한번 가봐야겠다는 생각이 들었다. 그리고 입지분석을 하면서 3강에서 배운 여러가지 앱을 이용한 정보를 찾아서 정리해보니, ‘임장전 입지분석을 위해 준비하고 찾아봐야 하는것들이 참 많구나’ 하는 생각이 들었다. 그리고 마지막으로 비교 평가하여 제대로 된 투자결론을 내리려면 인근에 내가 알고있는 같은 가격대의 아파트들이 많아야 겠다는 생각이 들었다. 앞으로 열심히 임장전 입지분석 연습하고, 임장도 많이 다니고 임장보고서 적는법도 배워서 제대로 앞마당을 늘려보고 싶다. 그래서 제대로된 가치평가를 하고싶다.
