✅아파트명
구리 수택동 LG원앙 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
구리시 종사자수 66,383명 등급
C
2. 교통
강남 38분 / 여의도 51분 / 시청역 50분
강남 1시간 이내로 교통은
A
3.학군
교문동 장자중학교 학업성취도 85.4%
B
4. 환경
구리역 롯데백화점
A
5. 공급
인구 186,337명
적정수요 186,337 x 0.005 = 931세대
1년 931세대 / 3년 2,793세대
향후 3년간 공급물량 2026년 1,431세대 2027년 244세대 2028년 예정 x 총 1,675세대
1,675세대 / 3년 = 558세대
적정수요 1배 이하 로
A
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
현재 시세 : 구리 LG원앙 아파트 27평 현재 매매 7.1억 전세 3.5억
5년 내 고점 매입 시 : 2021년 10월 매매 8.2억 전세 2.7억
5년 내 저점 매입시 : 2025년 4월 매매 6.1억 전세 3.9
고점에 매수 시 수익률 매매가 8.2억 전세가 2.7억 투자금 5.5억 (전세가율 32%) 수익률 (-15%)
저점에 매수시 수익률 매매가 6.1억 전세가 3.9억 투자금 2.2억 (전세가율 64%) 수익률 (+15%)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 전고점 대비 낮은 가격을 형성중이긴 하다. 서울이 다 오른 후에 주변 시세가 오를 때 조금은 오르지 않을까 라는 생각?
2) 환금성 : 824세대에 초역세권, 구리 내에선 학업성취도가 가장 높은 장자중학교와도 인접해있어, 수요가 괜찮을 것 같다.
3) 수익률 : 현재 매매가 7.1억 전세가 3.5억 투자금 3.6억 >> 7.1억 + 3.6억 = 10.7억
전 고점에서도 2억 5천만원이 더 올라야 하기 때문에 쉽지 않을 것으로 예상됨.
4) 원금보존 : 입지독점성 없어보임. 전세가율 50% 원금보존 쉽지 않음
5) 리스크 대비: 집 값 상승 여지는 있으나 투자금 전액 회수에는 시간이 오래 걸릴 것 같음
나의 투자 결론(매수 여부): 매수하지 않는다.
✅ 작성하면서 느낀점 :
1.교통과 환경이 조금 괜찮다고 해도 직주근접이 아니고, 학군에 메리트가 없는 곳은 가격이 잘 안오르는 것 같다.
2. 다 조사를 한다고 해도 투자결론을 내는 것이 어렵다. 더 많이 공부하고 더 많이 연습해야 함.
