✅아파트명
▶천안 불당 지웰더샵
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장
현 종사자수 & 사업체수 => S등급
2. 교통
직장 직주거리=>A등급
- 삼성 디스플레이(아산) => 약 15분
- 삼성 전자(천안) =>약 12분
현재 불당동의 전입 전출 지역의 범위가 넓고, 출퇴근 직장인들이 많은 곳으로 보여짐
30~59세의 연령대 폭이 제일 넓고, 직장의 직주거리도 핵심중심지임을 잘 보여주고 있다.
3. 학군
=>불당동이 천안 서북구 내 학업성취 5위권 내 총 2개 학교가 상위권에 위치해있고,
그 중 불당중이 92%(A등급) 학업성취율로 1위를 보여주고 있다.
4. 환경
=> 반경 1km이내 강의에서 배운 내용을 토대로 백화점이 없지만, 자동차나 인근 하천변을 통한 편리한 노선으로 백화점 이동 수요가 많을 것으로 보여짐
5. 공급
=> 천안 서북구 기준/ 인구수 401,424명/ 적정수요 2,007세대/ 3년 평균(25~27년) 1,683세대
=>적정수요 대비 1배 이하로 A등급으로 판단가능함
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : 아파트 1개로는 평가하기 어렵고, 임장 다녀온 여러 단지를 비교해야 할것같다
2) 환금성 : 500세대이상 아파트/ 저층과 탑층도 아닌 나홀로 아파트도 아니라는 점
3) 수익률 : 전고점 대비 현 투자금으로 100% 수익률을 내기위해서는 약 13억~14억 정도의 가격 형성이 필요해보임
4) 원금보존 : 전세가율이 낮음으로 기준치보다 적정 전세가율을 충족하지 못한다
5) 리스크 대비: 전저점 전세가에 대한 역전세 리스크를 대응하기는 조금 힘들지 않을 까 싶다
✅ 작성하면서 느낀점 : 구불당 신불당동을 둘다 직접 비교한 결과
여실없이 입지적으로 위치적으로 신불당동이 매력적임은 모든 조원분들이 공감했다.
물론 수익률 분석에 필요한 모든 조건들을 채웠을땐 더 가치가 오를것으로 보이고, 최근 천안아산역에 대한 호재 기사를 들었을땐 전고점을 기대해볼 수 있을거 같았다.
하지만 현재 투자금과 종잣돈으로는 무리한 투자임이 분명했고, 오히려 백석동이나 성성동등 다른 투자처가 있다면 비교분석이 좀 더 필요해보였고, 지방임장을 다녀본다면 앞마당을 늘려나가 5개중 더 나은 투자매물에 투자하는게 더 현명해보였다.
