✅아파트명
천안 불당동 지웰더샵 아파트
✅위치(지도)
✅입지평가
1. 직장 : S등급 (종사자수 30만명 이상)
2. 교통 : S등급 (천안 불당지웰더샵 → 삼성디스플레이 자차 10분이내)
3.학군 : C등급 (중학교 학업성취도평가 평균 70%, 85%미만)
4. 환경 : A등급 (주요 백화점 1개 이상 )
5. 공급: A등급
- 지역: 천안시 서북구
2. 인구수: 401,424명
3. 적정수요: 2,007세대 (인구 401,424*0.05)
4. 연도별 입주
- 2025년 : 584세대
- 2026년 : 0세대
- 2027년 : 2,541세대
- 2028년 : 2,867세대
- 3년 합계 : 5,408세대
- 연 평균 : 1,802세대
5. 적정수요 대비 공급수준 : 0.89배
6. 공급평가 : A등급
✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)
✅현장사진
✅투자 결론 (각 항목별 평가)
1) 저평가 : X
비교단지가 없어서 평가하기 어렵다. / 전고점대비 -15% 빠진 상태, 절대적 기준에 못 미치지만 저렴한 상태
2) 환금성 : O
공급이 많아져도 입지자체의 직장/교통/환경의 장점을 대체하기 어려울 것 같다.
천안시 랜드마크 아파트로 환금성이 떨어지는 조건의 매물만 매수하지 않는다면 충분히 좋을 것이라고 생각한다.
9년된 준신축 아파트이지만, 지방의 랜드마크의 선호도는 꾸준히 유지되는 편. (예: 대전 스마트시티)
3) 수익률 : X
수익률 200%를 위해 현재 투자금 3.2억으로 11억 달성을 해야한다. 추후 공급량이 많기 때문에,
당분간은 전고점(9.8억) 돌파도 어려울 것으로 예상된다. 오래 보유해야할 가능성.
4) 원금보존 : X
전세가율 61%로, 원금보존 어려울 수 있음.
5) 리스크 대비: X
천안 서북구 포함하여 아산지역까지 공급 물량이 늘기 때문에 리스크가 있어보인다.
주변 공급물량이 늘어날 경우 상대적으로 저렴한 신축 아파트들의 전세를 선호할수도 있기에
전세리스크도 있을 것으로 예상된다.
나의 투자 결론(매수 여부): X
임장할때 천안에 산다면 불당지웰더샵에 살고 싶단 생각이 들정도로, 환경이 참 마음에 들었던 것 같다.
하지만 3억 이상의 투자금으로 목적이 투자라면, 해당 아파트보다 서울/수도권 지역을 노려보고 싶은 마음!
✅ 작성하면서 느낀점 :
처음 작성해보는 수익률 보고서, 첫 임장으로 비교할 단지가 없음에 아쉬운 마음이 들었다.
같은 가격으로 더 좋은 아파트에 투자하기 위한 한걸음을 내딘 기분이 너무 좋다!
이 경험을 통해, 내 아파트의 수익률보고서를 작성해 봐야지. (근데 객관적으로 바라보는 것이 두려운 마음 ㅠ_ㅠ)
